최근까지, 좋은 물건이 나오면 꾸준히 입찰을 하러 다니는데 지금 경매시장 상황은 확실히 좋은 투자시기가 아닌 것 같다는 게 느껴진다. 오늘은 최근 경매시장의 흐름에 대해 남겨보도록 하겠다. | 주 관심지역 수도권 전 지역의 아파트 매물을 살펴보지만, 3개 권역을 중점으로 입찰을 다녔다. 경기남부 - 거주지인 오산, 인근지역인 수원, 화성, 용인 경기남서부 - 이전 거주권역이었던 광명, 부천, 시흥 경기서부 및 인천 - 신도시 또는 신축단지가 많은 검단, 청라, 김포  위 지역들은 개인적인 생각으로 입지가 나쁘지 않고, 내가 나름 잘 아는 지역이거나, 임장을 다닐 수 있는 물리적인 거리가 멀지 않은 지역들이다. 또한, 내가 가진 자산(2억 미만)으로 충분히 투자가 가능한 지역들이다. 경기남부는 일자리 수요..

오늘은 경매의 꽃이라 불리며, 경매 과정 중 가장 난이도가 높은 과정이라 불리는 명도과정 후기를 남겨보도록 하겠다. 사실 경매 과정 중 내가 아닌 타인의 의도가 반영되는 유일한 과정이다. 그래서 가장 어려울 수 있는 과정이라고 하는 것 같다. 물건검색, 권리분석, 시세파악, 입찰 등 다른 과정들은 오로지 내가 알아서 하면 된다. 모두 다 숫자를 분석하거나, 법적, 행정 절차만 잘 지키면 별 어려움이 없는 과정들인데, 명도는 타인과의 협상에 의해 결론이 나기 때문에 나의 의지만으로 해결하기 어려운 과정이다.  물론, 인도명령과 강제집행을 통해 법적 도움을 받으며 진행할 수 있지만, 그에 소요되는 돈과 시간도 꽤나 큰 지출이기에 대부분 강제집행까지 가기 전, 협상을 통해 명도를 진행한다. 나 역시, 명도 과..

오늘은 매각허가취소결정으로 재경매로 나온 물건에 대해 알아보도록 하겠다. 사실 입찰을 고민중인 관심물건의 사건 내역에 '최고가매각허가취소결정'이 있었다. 누군가 낙찰받은 물건이 낙찰이 취소된 후, 다시 나온 물건이라는 의미다. 오늘은 낙찰이 취소되어 다시 나온 물건에 대해 소개해보도록 하겠다. | 낙찰 취소 및 불허가 유형 4가지 낙찰이 취소되거나 매각이 취소되는 유형은 크게 4가지로 나눌 수 있다. 각 유형은 아래와 같다.낙찰자 자격잔금 미납경매 절차상 문제(법원 실수)이해관계인 이의신청, 항고 || 낙찰자 자격 낙찰 받은 사람의 인적사항에 문제가 있을 시에 낙찰 불허가가 난다. 낙찰자가 미성년자이거나, 채무자 본인이거나, 해당 물건의 감정평가사라거나 등등 입찰이 허가되지 않는 사람이 낙찰을 받았을 때..

오늘은 입찰 실수로 입찰 보증금 2천만원가량을 날리게 생긴 경우에 대해 알아보려한다. 지난번에 입찰 준비 과정에 대해 설명했었지만(아래링크), 실제로 입찰실수 물건을 목격한 적은 처음이다. 오늘은 입찰 실수 사례에 대해 남겨보도록 하겠다. [경매투자] 6. 입찰 - 입찰 준비물 및 주의사항, 입찰기일표 작성오늘은 실제 입찰 시 준비물 및 주의사항 등 미리 인지하고 있어야 할 내용들에 대해 다뤄보도록 하겠다. 사실 크게 챙길 것은 없다. 신분증, 도장, 보증금 정도만 잊지 않고 챙기고 되고, 긴장만ihatenumber.tistory.com  | 병점역 인근 입찰 실수 사례 첫 낙찰물건의 잔금일까지 2주가량 남아있지만, 매일 경매물건을 모니터링하며 지켜보고 있다. 주로 '앞마당'이라고 표현되는 내가 가장 잘..

오늘은 대출실행, 등기과정에서 발생하는 법무사 비용에 대해 알아보도록 하겠다. 보통 대출을 통해 잔금납부를 하게되면, 은행 쪽 법무사의 도움을 통해 소유권 등기를 하게 된다. 아니면 반대로 법무사쪽을 통해 대출을 알아봤다면, 해당 법무사가 잔금일에 법원에 방문하여 잔금납부 및 등기를 완료하게 된다.  이 과정에서 부동산 취등록세 및 법무사 수수료, 국민주택채권 매입 비용 등이 발생하게 된다. 오늘은 이 3가지 비용에 대해 알아보도록 하겠다. 이 중 부동산 취등록세는 세금이므로 조정이 어렵고, 법무사 수수료는 충분히 조정이 가능하다. 또한, 국민주택채권 비용도 그 날의 할인에 따라 가격이 달라지고, 법무사가 대행료도 붙여서 책정하니, 이 부분은 참고해서 비용을 책정하는 것이 좋다.  1. 부동산 취등록세 ..

오늘은 오산 운암 주공 물건 2건 중 나머지 한 건인 2단지 물건에 대해 남겨보도록 하겠다. 잘 알고있는 단지이지만 임장 차 다시 한 번 해당 아파트를 방문하고 부동산도 방문했었는데, 괜찮은 물건이라는 확신이 더 강해져서 두건 모두 입찰하게 되었다. || 운암주공 2단지 " 도품아. 도서관을 품은 아파트 " 운암주공 2단지는 1단지에 비해 더 신경 쓴 물건이었다. 아이들과 자주 방문하는 오산도서관을 끼고 있는 아파트단지다. 도서관에 갈 때마다 이정도 단지면 좀 노후됐더라도 정말 살만하겠다 싶었다. 임장을 갔을 때도 1단지에 비해 입지도 좋고 평수도 큰 평수라, 내가 직접 실거주를 해도 될 것 같은 물건이었다. || 물건개요 수원지방법원 2023 타경 8814 감정가 365,000,000 입찰 최저가 25..

오늘 남겨볼 물건은 오산 운암 주공 아파트이다. 같은 날 2단지와 1단지 2개의 물건이 진행되었다. 현재 오산 거주중인 오산시민으로 꽤나 잘 알고 있는 물건들이었다. 두 물건 모두 입찰했지만 오늘은 1단지 먼저 남겨보도록 하겠다. || 물건개요 수원지방법원 2023 타경 74682 감정가 250,000,000 입찰 최저가 175,000,000 (유찰 1회) 보증금 1750만원의 대단지 아파트 물건 || 입지분석 " 오산의 대표 주거단지 대단지 아파트 " 오산의 운암주공아파트는 오산의 대표적인 주거단지이다. 오산시청 인근에 1단지 ~ 5단지 및 다른 대단지 아파트들이 모여 있다. 따라서, 학교 및 상권이 매우 발달되어 있는 전형적인 주거단지이며, 오산역과 오산IC가 인접해있다. 하지만 전체적으로 모든 아파..

이번 입찰 물건은 내가 거주하고 있는 오산시 아파트로 수원지방법원 물건이었다. 수원지방법원은 첫 방문이었는데, 이전에 방문했던 인천지방법원과 인천지방법원 부천지원과는 입찰시간도 개찰방식도 달랐다. 오늘은 수원지방법원의 입찰후기와 개찰방식에 대해 남겨보겠다. | 수원지방법원 입찰시간 " 수원지방법원 10시 ~ 11시 " 수원지방법원의 입찰시간은 10시부터 11시다. 정확히는 11시 5분까지 입찰표를 받았는데, 정규 입찰시간이 11시 5분까지인건지, 여유있게 5분을 더 주는건지는 확실치 않으므로 11시로 알고 있는 것이 좋을 것 같다. 11시가 되면, 집행관이 입찰 마감시간이 얼마 남지 않았으니, 입찰을 마무리 하라고 하며, 11시 5분이 입찰 마감시간이라고 안내해준다. " 인천지방법원은 10시 20분 ~ ..

오늘은 실제 입찰 시 준비물 및 주의사항 등 미리 인지하고 있어야 할 내용들에 대해 다뤄보도록 하겠다. 사실 크게 챙길 것은 없다. 신분증, 도장, 보증금 정도만 잊지 않고 챙기고 되고, 긴장만 하지 않으면 되니 크게 걱정할 필요는 없다. 1. 입찰 전날 | 보증금 수표 인출 입찰보증금으로 제출할 금액을 전날 미리 수표로 인출해두는 것이 좋다. 당일날 법원에 있는 은행에서 인출해도 상관없지만, 당일날 아침 차가 막히거나, 사람이 붐벼 시간이 부족할 수도 있으니 미리 준비해두는 것이 좋다. 나 역시 첫 입찰 때 생각보다 법원 도착이 늦어져서 전날 인출하지 않았다면 입찰을 하지 못할뻔 했다. 첫 입찰이라면 법원 내 은행 및 법정 위치도 잘 모를테니, 미리미리 준비해가는 것이 좋다. 보증금은 가까운 은행에 가..

오늘은 경매공부를 시작한 후 첫 입찰물건인 인천 부평구 삼산동 삼산타운1단지의 입찰 후기 및 물건 분석에 대해 남겨보겠다. 해당 법정에서 35명이 입찰하며, 가장 큰 관심을 끈 물건이었고, 아쉽게 2등으로 패찰했다. 그래도 나름 물건보는 눈과 입찰가 산정 및 분석이 틀리지 않았음을 느끼며 더 자신감을 얻게 되었다. | 물건 개요 인천지방법원 본원 사건번호 2023타경521754 감정가 306,000,000원 입찰 최저가 214,200,000원 (1회 유찰) 보증금 2천정도로 노려볼 수 있는 수도권 아파트 치고 가벼운 물건 | 권리분석 이전 등기부등본 보는 법 글에서 예시로 들었던 그 물건이다. 아래 링크에 해당물건의 등기부 상 권리 분석을 했었으니, 참고하면 된다. [경매투자] 5. 경매 권리분석 - (..