[경매투자] 6. 입찰 - 입찰 준비물 및 주의사항, 입찰기일표 작성

 오늘은 실제 입찰 시 준비물 및 주의사항 등 미리 인지하고 있어야 할 내용들에 대해 다뤄보도록 하겠다. 사실 크게 챙길 것은 없다. 신분증, 도장, 보증금 정도만 잊지 않고 챙기고 되고, 긴장만 하지 않으면 되니 크게 걱정할 필요는 없다.

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1. 입찰 전날

| 보증금 수표 인출

 

 입찰보증금으로 제출할 금액을 전날 미리 수표로 인출해두는 것이 좋다. 당일날 법원에 있는 은행에서 인출해도 상관없지만, 당일날 아침 차가 막히거나, 사람이 붐벼 시간이 부족할 수도 있으니 미리 준비해두는 것이 좋다. 나 역시 첫 입찰 때 생각보다 법원 도착이 늦어져서 전날 인출하지 않았다면 입찰을 하지 못할뻔 했다. 첫 입찰이라면 법원 내 은행 및 법정 위치도 잘 모를테니, 미리미리 준비해가는 것이 좋다.

 

 

 보증금은 가까운 은행에 가서 입찰최저가의 10%를 수표로 인출해달라고 하면 된다. 10%를 초과하는 금액이면 상관없지만, 10%보다 적은 금액이면 무효가 되니 주의해야한다. 보통 딱 10%를 인출해가는 것 같다. 부천지원은 10% 이상의 금액을 내면 그 금액만큼 낙찰 후에 돌려줬던 것으로 기억한다. 그러니 서로 귀찮지 않게 10% 금액으로 맞춰서 인출해가는 것이 좋다. 어떤 은행의 수표여도 상관없다. 

 

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| 기일입찰표 미리 적어두기

 입찰표를 미리 적어 가는 것이 좋다. 적어가서 내라는 의미가 아니라, 실수하지 않도록 미리 한번 적어보고 법원에서는 보고 적을 답안표를 미리 써가는 것이다. 첫 입찰이라면 당황해서 꼭 적어야 할 내용을 적지 않고 내거나, 입찰금액을 잘못 적가나 하는 대형실수를 일으킬 수도 있으니, 연습삼아 적어본 후 챙겨가는 것이 좋다.

 

 기일입찰표는 아래 사진처럼 법원 경매 사이트에 접속하여 '경매지식' 탭의 '경매서식' 메뉴에서 양식을 다운로드할 수 있다. 관련 서식이 많으니 '기일입찰표'라고 검색을 해서 다운받으면 된다. 다운로드 받은 양식에 미리 작성해서 당일날 제출해도 된다.

법원 경매 홈페이지 및 기일입찰표 양식

 

 

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|준비물 챙기기

" 신분증, 보증금, 도장 "

 본인이 직접 갈 경우에는 신분증, 도장, 보증금만 챙기면 된다. 신분증과 보증금은 지갑에 넣어갈테니, 지갑과 도장만 잘 챙기면 된다. 간단한 필기구도 챙겨가면 좋다. 입찰 후 개찰까지, 시간이 꽤나 걸리는데, 심심할 수도 있으니, 다른 물건들 개찰 결과들 메모하면서 분석하는 것도 나름 공부가 된다. 사실, 명함나눠주는 아주머니들이 볼펜도 나눠주니, 안챙겨가도 무방하긴 하다. 도장은 막도장이어도 상관없으니 챙겨가기만 하면 된다.

 

대리인이 입찰할 때는 준비물이 좀  많아지는데 아래와 같다.

• 본인 신분증
• 대리인 신분증
• 본인 인감증명서
• 위임장(본인 인감도장 날인된)
• 대리인 도장(막도장 O)
• 보증금

 기존 준비물에 인감증명서와 위임장, 대리인 도장, 대리인 신분증이 추가로 필요하다.   

 

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| 교통편 및 주차 알아보기

 입찰시간이 가까워지면 법원 주차장은 자리가 없다고 보는것이 좋다. 지난번 인천법원 입찰 때는 10시즘부터 만차라고 입구를 막았다. 아예 일찍 도착하거나, 주변에 적당한 주차장을 알아봐두는 것이 좋다. 아마도 출근시간대랑 겹쳐서 차가 막힐 수도 있으니, 대중교통을 이용하는 것도 좋은 방법이다. 나 역시 가급적이면 대중교통으로 이동하면서 버스나 지하철안에서 한번 더 분석내용들은 검토해보고 입찰 이미지트레이닝을 해보곤 한다(사실...와이프와 애들에게 차를 뺏겨서 차가 없다). 

 

 

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2. 입찰 당일 아침

| 변경 내역 확인

 다른 경매정보들을 보면, 당일날에도 매각기일이 변경될 수 있으니 법원으로 출발하기 전에 법원 경매 사이트에서 변경 사항이 있는지 확인을 하라고 한다. 하지만 몇시에 공지가 되는지에 대한 정보가 없다. 법원 사람들도 9시에 출근하여 해당 업무를 수행할텐데 공지가 될 즘이면 이미 집에서 출발한 이후가 되지 않을 듯 싶다.

 

 그래도 확인해서 나쁠 건 없으니, 법원 경매 홈페이지에 접속해서 해당 사건검색을 해보고 가는 것이 좋을 것 같다.

 

 

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3. 법원 도착 및 입찰준비

| 매각물건명세서 및 변경 내역 재확인

 늦지 않게 도착했다면, 가장 먼저, 기일 변경사항이 있는지 확인을 하면 된다. 입찰할 물건이 정상적으로 진행이 된다면 매각물건명세서를 다시 한번 확인한다. 법정 입구 옆 게시판에도 공고가 되있을 것이고, 법정 안에 있는 검색용 컴퓨터로 조회가 가능하다. 물건에 특별히 변경된 내용이 있는지 다시 한번 꼼꼼히 확인한 후 입찰을 하면 된다.

법정 앞 진행사건 게시판

 

 

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| 입찰대봉투, 보증금봉투, 기일입찰표

 법정 앞쪽에 입찰에 필요한 대봉투, 보증금봉투, 입찰표가 구비되어 있다. 한장씩 받아와서 입찰을 하면 된다. 입찰할 물건이 2개라면 2장씩, 3개라면 3장씩 받아오면 된다.

입찰하기 - 입찰봉투, 보증금봉투, 기일입찰표

 

 

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4. 입찰

 대봉투와 소봉투, 기일입찰표 모두 꼼꼼히 작성한다. 법정 안에 투표소? 독서실책상? 처럼 생긴 작성하는 곳이 있으니 그 안에 들어가서 작성하면 된다. 특히나 입찰표의 금액은 절대 틀리면 안되니, 주의해서 작성한다. 보증금 봉투와 대봉투에도 사건번호와 이름을 적는 부분이 있으니 잊지 않고 적고 도장을 찍어서 제출해야 한다. 보증금 봉투 뒷면에는 3곳의 날인하는 곳이 있는데, 이는 하지 않아도 된다는 글이 있으나, 해서 나쁠것도 없으니 찍어서 제출하면 된다.

법정 내 입찰표 작성하는 곳

 

 

 

 

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| 기일입찰표 작성

• 입찰 날짜
• 사건번호
• 물건번호 (여러물건일 경우 반드시 작성)
• 이름 및 도장 날인
• 연락처
• 주민번호
• 주소
• 입찰가격 - 실수하지 않도록 확인 또 확인
• 보증방법 - 현금/자기앞수표 체크
• 보증금액
• 보증반환 확인 - 원칙은 패찰 후 작성이지만 빠른 진행을 위해 미리 작성 및 날인

기일입찰표 작성법

 

 위와 같이 빠진 부분이 없이 꼼꼼히 적어낸다.

 

 

 

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| 입찰 봉투 작성 및 제출

입찰봉투, 보증금봉투, 제출 후 수취증

•  보증금 봉투에 사건번호, 물건번호, 이름 및 날인
•  보증금 봉투 뒷면에 날인 3매
•  보증금 봉투에 보증금 넣기
•  입찰봉투에 이름 및 날인
•  입찰봉투 뒷면에 사건번호 및 물건번호 작성
•  봉투를 잘 접어서 스탬플러 칸에 맞게 봉인
•  신분증과 함께 제출 후, 수취증 수령

 이렇게 기일입찰표, 보증금, 보증금봉투, 입찰봉투를 제출하면 된다. 꼼꼼히 적은 '기일입찰표'와 '보증금'을 넣은 '보증금봉투'를 '입찰봉투'에 넣어 봉인한 후, '신분증'과 함께 제출하면 된다. 제출은 법정 앞에 집행하시는 분에게 하면 된다. 잘 모르겠으면, 사람들 하는거 지켜보다가 따라서 내면 된다. 법정 앞 제출을 받는 집행관앞에 가면 스탬플러가 있는데 그거로 봉투에 표시되어 있는 부분을 찝어서 신분증과 함께 제출하면 된다. 그럼 집행관이 신분증을 확인한 후에 접수번호를 찍고, 대봉투 뒷면에 있는 입찰수취증을 찢어서 주신다. 이걸 잘 챙겨서 나오면 된다.

 

 이 수취증이 있어야, 개찰후에 보증금을 돌려받을 수 있으니 반드시 잘 챙겨야 한다. 요즘같은 디지털 시대에 이 수취증을 잃어버린다고 설마 보증금을 안돌려줄까? 하는 의문이 들긴 했지만, 괜한 궁금증으로 모험을 하고 싶진 않아서 나 역시 아주 잘 챙겨두었다.

 

 

 

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4. 개찰

•  11시 20분 입찰 마감
•  11시 30분 개찰
•  내 물건이 나올 때 까지 경매 분위기 즐기기.
•  입찰 결과에 따라 보증금 반환 또는 영수증 수령

 입찰은 법원마다 다르겠지만 보통 11시 또는 11시20분 정도에 마감된다. 제출된 입찰표 및 결과를 정리해서 11시 30분즘부터 개찰이 시작된다. 대략 30~50개 정도의 사건이 진행되고, 이 중 유찰된 물건을 제외하고 진행된다. 보통 12시 30분 정도면 모든 사건이 마무리 되는 것 같다.

 

 여유있게 도착해서 입찰까지 완료해도 개찰까지 시간이 좀 남고, 개찰도 1시간 이상 소요되니 꽤나 심심할 수 있다. 개인적으로 이 시간에 다른 물건들을 살펴본다. 일단, 개찰 전, 사람들이 붐비기 전에, 집행관 목소리가 잘들릴만한, 개찰화면이 잘 보일만한 적당한 자리를 잡아서 앉는다. 법정에 가면 아래 사진처럼 오늘 진행되는 사건들이 나와있는 경매정보지를 주는데 이 중 관심가는 물건들을 체크해보고 예상 낙찰가를 정해본다. 실제 개찰결과와 비교해보면서 해당 동네, 물건 유형별 시세와 낙찰가를 파악하는 것도 나름 도움이 된다.

법정앞에서 나눠주는 경매정보지

 

 개찰은 사건번호 순서로 진행되는데, 많은 사람들이 몰리는 아파트 같은 경우 주로 뒷순서다. 앞번호들은 경매가 개시된지 오래된(유찰이 많이 된) 안 좋은 물건들이 많고, 신건일수록 뒷 번호기 때문이다. 신건은 대부분 유찰이라 진행되지 않고, 1회 정도 유찰된 가장 최근 아파트들이 뒷번호에 몰려 있다. 비슷한 번호의 빌라나 다세대, 오피스텔들도 대부분 유찰이기 때문에 진행되지 않는다.

 

 사건마다 낮은 입찰가순으로 이름을 불러주고, 최고가 입찰인 3명은 이름과 입찰가를 불러준다. 입찰자가 10명 이상인 경우에는 편의상 10명만 호명한다. 낙찰자가 발표되면, 차순위 매수신고 및 전세사기피해자 우선 매수 등 기타 사항들을 확인한 후, 다음 사건으로 넘어간다. 아파트들은 보통 30~40명의 입찰가가 몰리는데, 내 이름이 뒤에 나올수록 아주 쫄깃하고 재미있다. 그렇게 낙찰이든 패찰이든 결과를 확인 후, 보증금을 반환 받거나(기일입찰표를 빼고 입찰봉투채로 준다), 영수증(낙찰 시)을 수령하면 입찰 과정이 모두 완료된다.