[경매물건분석] 부평 삼산타운 1단지 입찰후기 및 분석 - 배당요구하지 않은 소액임차인

 오늘은 경매공부를 시작한 후 첫 입찰물건인 인천 부평구 삼산동 삼산타운1단지의 입찰 후기 및 물건 분석에 대해 남겨보겠다. 해당 법정에서 35명이 입찰하며, 가장 큰 관심을 끈 물건이었고, 아쉽게 2등으로 패찰했다. 그래도 나름 물건보는 눈과 입찰가 산정 및 분석이 틀리지 않았음을 느끼며 더 자신감을 얻게 되었다.

 

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| 물건 개요

• 인천지방법원 본원
• 사건번호 2023타경521754
• 감정가 306,000,000원
• 입찰 최저가 214,200,000원 (1회 유찰)
• 보증금 2천정도로 노려볼 수 있는 수도권 아파트 치고 가벼운 물건

 

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| 권리분석

 이전 등기부등본 보는 법 글에서 예시로 들었던 그 물건이다. 아래 링크에 해당물건의 등기부 상 권리 분석을 했었으니, 참고하면 된다.

 

[경매투자] 5. 경매 권리분석 - (2) 등기부등본 보는 법

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|| 말소기준권리

" 깨끗한 물건 "

 아래 사진에 요약된 등기부등본 상 권리를 날짜순으로 나타내었다. 말소기준 권리는 2020년 2월 19일의 근저당권이며 이후의 권리들은 모두 소멸되는 권리라 큰 하자가 없는 물건이다. 등기 상의 대지권이나 다른 특별한 사항도 없는 물건이었다.

등기부등본 권리분석 요약 - 2023타경521754

 

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|| 임차인 대항력 및 권리분석

" 대항력 없는 임차인, 보증금 전액 날리는 임차인 "

 매각물건명세서를 보면, 임차인이 있다. 하지만 전입신고가 말소기준권리보다 늦어서 대항력이 없으며, 확정일자도 없다. 혹시나 소액임차인일 수 있으니, 해당 일자의 실거래현황을 조사해보니 비슷한 기간에 보증금 3000, 월세 90에 계약된 거래가 있었다. 소액임차인에 해당하여, 보증금 전액 최우선 변제를 받을 수 있는 상황이지만 임차인이 배당요구를 하지 않았다. 이 이유에 대해서 정말 많이 알아봤는데, 결론은 경매에 대해 잘 몰라서 그런 것일거라 가정하였다.

매각물건명세서 - 2023타경521754

 

 따라서, 이 물건은 인수해야 할 권리가 전혀 없는 깨끗한 물건이지만, 보증금 3천을 날릴 위기에 있는 임차인이 있으므로 명도가 어려울 수 있는 물건으로 보였다.

 

 

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| 물건 및 시세 분석

 일단 해당 물건에 대해 간략히 정리해보면, 아래와 같다.

• 입지1. 굴포천역, 갈산역 근처, 도보 역세권
• 입지2. 대단지 아파트로 둘러싸인 주거단지
• 입지3. 2000세대에 가까운 대단지 아파트
• 2005년식으로 낡지 않은 아파트지만, 지하주차장 엘리베이터 연결 X
• 21평형으로 신혼부부, 3인가족 수요 많은 아파트
• 최근 실거래가 337,000,000원
• 매물 가격평균 346,000,000원
• 네이버 최저가 330,000,000원 / 1층 310,000,000원
• 전세가 230,000,000
• 월세가 30,000,000 / 800,000

 대략 3.2억 정도에 급매로 충분히 매도할 수 있는 물건으로 보였지만, 해당 물건은 2층이었다. 따라서, 1층 호가인 3.1억 정도의 매도도 장담할 수 없는 물건이었다. 또한, 아래 사진처럼 거리뷰로 보았을 때, 지하주차장과 현관이 엘리베이터로 연결되지 않은 물건으로 보였다. 보통 저런 지하주차장 연결 계단이 밖에 나와있는 단지들은 엘리베이터 연결이 되어 있지 않다. 그럼에도 주변단지들이 대부분 90년대 지어진 노후아파트여서 딱히 큰 단점은 되지 않을 것으로 보였다.

삼산타운 1단지 지하주차장 연결 유무

 

 

 

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| 입찰가 산정

 위 시세를 바탕으로 아래와 같이 계산기에 넣어 예산과 수익률을 계산해 보았다. 낙찰가는 2.85억, 매도가는 3.1억, 총 매도 수익은 약 8백만원, 월세 세팅 시 월 28만원 정도로 계산하였다. 최근 월세수요가 증가하고 있고, 2년 후 시장은 나름 반등이 되어있다는 가정 하에, 빠른 매매가 안된다면, 월세를 주고 기다릴 계획을 세웠다. 계산 상세 내용은 아래 적어놓았다.

2023타경 521754 경매예산 및 수익률 계산

 

|| 예상 매도가

" 네이버 호가 3.4억 - 3천만원(2층) = 3.1억원 산정"

 현장 임장을 가보려 했지만, 시간 상 여유가 없었다. 하지만 자주 가본 동네기도 해서 근처 전화로 부동산에 문의를 해봤다. 부동산에서는 매우 귀찮은듯이 얘기하였다. "제가 경매때문에 하루에 전화를 수십통씩 받아요. 매매 3억, 전세2.4억이면 나갑니다~" 하고 끊어버리셨다.

 

 아마도 귀차니즘이 극에 달아 굉장히 보수적으로 대답한 느낌인 것으로 보아, 3억이상, 3.1억이면 충분히 팔릴 것 같은 느낌이었다. 이전 실거래가를 확인해봐도 1층 및 2층은 시세보다 2~3천 낮게 팔렸었다. 따라서 현재 네이버 호가에 올라와있는 3.4억보다 3천 낮게 잡아서 3.1억이면 급매로 충분히 팔릴 것 같아 보였다. 따라서 매도가는 3.1억으로 잡았다.

 

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|| 수리비 및 명도비용, 대출이자

 임차인이 살고 있으므로 도배, 장판 외에 큰 수리비는 들지 않을 것으로 보였고, 관리비 미납도 없을 것으로 생각했다. 하지만 보증금을 다 날리는 임차인인 만큼 명도가 쉽지 않을 것으로 생각되어 명도비용(이사비)을 300정도로 넉넉히 잡았다. 또한, 명도가 길어질 수 있으므로 대출이자도 넉넉히 6개월치를 잡아 계산하였다.

• 수리비 : 도배장판만 대략 100만원
• 명도비용 : 300만원
• 대출이자 : 6개월치 대략 400만원

 

 

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|| 입찰가 산정

" 명도가 어려운 임차인, 대출한도, 방공제 필수 고려 "

 아무리 생각해봐도 다들 2억 후반대에 입찰을 할 것으로 보였다. 3.1억에는 매도가 되니, 천만원 정도의 수익을 남기려면 2억 9천 정도에 입찰할 것으로 보였다. 또한, 임차인의 배당유무를 확인하기 전에는 소액임차인이므로 명도도 깔끔할 것으로 생각되어서, 차라리 3억을 넘긴 3억 100만원에 입찰하면 충분히 낙찰할 것으로 보였다(아래 그림처럼 미리 적어간 입찰표에는 301,000,000원으로 적어갔다.).

미리써간 기일입찰표 - 2023타경521754

 

 하지만, 임차인의 보증금이 맘에 걸렸다. 배당받지 못하므로 분명, 명도가 길어질 것이고, 집에 문제를 일으킬 수도 있다. 그만큼 대출이자도 늘어날 것 같았다. 마음은 3억 100만원이지만, 머리로는 안된다는 생각이 계속 들었다.

 

 대출한도도 마음에 걸렸다. 감정가의 70% = 214,900,000원, 낙찰가의 70% = 240,800,000원이므로 낮은 금액인 2.15억 정도가 대출될 것으로 생각했는데, 입찰 전날 은행에 가보니 방공제로 인해 1.9억 정도 나온다고 했다. 방공제가 없는 MCI, MCG도 전입신고 된 임차인이 없어야해서 불가능 하다고 했다. 잔금 납부 및 다른 비용까지 합치면 8~9천 정도의 현금이 필요해 보여서 예산이 초과되었다.

 

 만약 신용대출도 받고, 여기저기 돈을 끌어왔다면 소화가 가능했겠지만, 첫 입찰부터 무리하는게 마음에 걸렸다. 따라서, 어쩔 수 없이 입찰가를 낮게 잡았다. 최종 입찰가는 286,100,000원으로 잡았다. 2.9억이 넘어가면 내 예산을 초과하게 되서 안되므로 2.85억을 낙찰가로 잡았다. 그것보다 살짝 높은 2.86억원 정도로 입찰하였다.

 

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| 입찰 결과

 최종 낙찰가는 300,100,000원 이었다. 난 2등이었다. 당일 물건 중 가장 많은 입찰자가 몰린 물건이었다. 가장 마지막에 개찰하였다. 2.2억부터 다양하게 가격대가 분포되어 있었는데 2.5~2.6억에 가장 많은 입찰자가 몰려 있었다. 중간까지 내 입찰가가 나오지 않자, 갑자기 불안해지기 시작했다.

 

" 이러다 내가 낙찰받으면 어떡하지?"

" 너무 높게 썼나? 권리 분석을 잘못했나?"

" 대출이 안나오면 어떡하지?"

" 명도가 어려울 것 같은데..." 

 

 등등 낙찰이라는 기대보다 걱정이 먼저 들었다. 최고가 입찰인 3명은 마지막에 따로 이름과 입찰가를 불러주는데, 아직까지 내 이름이 나오지 않았다.

 

 3등은 2.8억 초반이었다. 순간 어? 내가 됐나? 하는 의아함과 두려움, 설레임이 공존하는 묘한 기분을 느꼈는데, 2등을 호명하는 순간, 모니터에 띄워진 입찰표에... 내 글씨가 보였다. 2등이었다. 낙찰가는 3억 10만원이었다. 처음 생각한 입찰가였단 3억 1백만원에 썼으면 낙찰이었다.

 

 매우 아쉬우면서도, 다행이라는 생각도 들었다. 마치 아직은 공부가 덜 됐다는 것을 스스로 느껴서 그랬던 것 같다. 차순위 매수인 신고도 하지 않았다. 주변이 매우 웅성웅성거렸다. 낙찰자는 20대 또는 30대 초반으로 보이는 젊은 남자 2명이었는데, " 저 가격이면 그냥 매수를 하지, 왜 경매를 해" 하며 툴툴 거리는 사람이 꽤 많았다. 어쨌든 첫 입찰에 35명 중 2등이라는 나름 매우 좋은 성적을 냈고, 현장 분위기도 느껴보며 아주 좋은 경험을 하고 왔다.

 

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 패찰하긴 했지만, 아주 좋은 경험이었다. 무엇보다 내 분석이 틀리지 않았다는 것이 너무 좋았다. 내가 고른 물건에 가장 많은 임찰자가 몰렸다는 건 물건 자체가 나쁘지 않다는 의미기도 하고, 2등으로 패찰했다는 것도 입찰가 및 시세 분석도 거의 정확했다는 의미였다. 아주 큰 자신감을 얻으며, 빨리 다른 물건에 입찰하고 싶은 생각이 들었다.