최근까지, 좋은 물건이 나오면 꾸준히 입찰을 하러 다니는데 지금 경매시장 상황은 확실히 좋은 투자시기가 아닌 것 같다는 게 느껴진다. 오늘은 최근 경매시장의 흐름에 대해 남겨보도록 하겠다. | 주 관심지역 수도권 전 지역의 아파트 매물을 살펴보지만, 3개 권역을 중점으로 입찰을 다녔다. 경기남부 - 거주지인 오산, 인근지역인 수원, 화성, 용인 경기남서부 - 이전 거주권역이었던 광명, 부천, 시흥 경기서부 및 인천 - 신도시 또는 신축단지가 많은 검단, 청라, 김포  위 지역들은 개인적인 생각으로 입지가 나쁘지 않고, 내가 나름 잘 아는 지역이거나, 임장을 다닐 수 있는 물리적인 거리가 멀지 않은 지역들이다. 또한, 내가 가진 자산(2억 미만)으로 충분히 투자가 가능한 지역들이다. 경기남부는 일자리 수요..

오늘은 경매의 꽃이라 불리며, 경매 과정 중 가장 난이도가 높은 과정이라 불리는 명도과정 후기를 남겨보도록 하겠다. 사실 경매 과정 중 내가 아닌 타인의 의도가 반영되는 유일한 과정이다. 그래서 가장 어려울 수 있는 과정이라고 하는 것 같다. 물건검색, 권리분석, 시세파악, 입찰 등 다른 과정들은 오로지 내가 알아서 하면 된다. 모두 다 숫자를 분석하거나, 법적, 행정 절차만 잘 지키면 별 어려움이 없는 과정들인데, 명도는 타인과의 협상에 의해 결론이 나기 때문에 나의 의지만으로 해결하기 어려운 과정이다.  물론, 인도명령과 강제집행을 통해 법적 도움을 받으며 진행할 수 있지만, 그에 소요되는 돈과 시간도 꽤나 큰 지출이기에 대부분 강제집행까지 가기 전, 협상을 통해 명도를 진행한다. 나 역시, 명도 과..

오늘은 매각허가취소결정으로 재경매로 나온 물건에 대해 알아보도록 하겠다. 사실 입찰을 고민중인 관심물건의 사건 내역에 '최고가매각허가취소결정'이 있었다. 누군가 낙찰받은 물건이 낙찰이 취소된 후, 다시 나온 물건이라는 의미다. 오늘은 낙찰이 취소되어 다시 나온 물건에 대해 소개해보도록 하겠다. | 낙찰 취소 및 불허가 유형 4가지 낙찰이 취소되거나 매각이 취소되는 유형은 크게 4가지로 나눌 수 있다. 각 유형은 아래와 같다.낙찰자 자격잔금 미납경매 절차상 문제(법원 실수)이해관계인 이의신청, 항고 || 낙찰자 자격 낙찰 받은 사람의 인적사항에 문제가 있을 시에 낙찰 불허가가 난다. 낙찰자가 미성년자이거나, 채무자 본인이거나, 해당 물건의 감정평가사라거나 등등 입찰이 허가되지 않는 사람이 낙찰을 받았을 때..

오늘은 입찰 실수로 입찰 보증금 2천만원가량을 날리게 생긴 경우에 대해 알아보려한다. 지난번에 입찰 준비 과정에 대해 설명했었지만(아래링크), 실제로 입찰실수 물건을 목격한 적은 처음이다. 오늘은 입찰 실수 사례에 대해 남겨보도록 하겠다. [경매투자] 6. 입찰 - 입찰 준비물 및 주의사항, 입찰기일표 작성오늘은 실제 입찰 시 준비물 및 주의사항 등 미리 인지하고 있어야 할 내용들에 대해 다뤄보도록 하겠다. 사실 크게 챙길 것은 없다. 신분증, 도장, 보증금 정도만 잊지 않고 챙기고 되고, 긴장만ihatenumber.tistory.com  | 병점역 인근 입찰 실수 사례 첫 낙찰물건의 잔금일까지 2주가량 남아있지만, 매일 경매물건을 모니터링하며 지켜보고 있다. 주로 '앞마당'이라고 표현되는 내가 가장 잘..

최근 태어나서 처음으로 학업과 관련이 없는 강의를 수강했었다. 영등포 여성인력개발센터에서 진행하는 경매 관련 강의를 들었는데, 오늘은 그 후기에 대해 남겨보도록 하겠다. 영등포 여성인력개발센터는 영등포시장역 4번출구 앞에 있다. 1호선 영등포역에서도 지하도를 통해 쉽게 올 수 있다.   | 배움의 비용은 절약에서 제외" 투자의 첫 단계는 절약 " 부자가 되기 위한 행동 중 가장 중요한 것은 지출을 줄이는 것이라고 생각한다. 많은 재테크, 투자 컨텐츠를 보아도 가장 선행해야되는 습관 중 하나가 지출을 줄이는 것이라고 한다. 나 역시 매우 동의한다. 돈을 아무리 많이 벌더라도 많이 쓰게되면 저축액은 커지지 않을 것이고, 수익을 늘리는 것보다 지출을 줄이는 것이 더 실현가능한 방법이라고 생각하기 때문이다.  ..

오늘은 대출실행, 등기과정에서 발생하는 법무사 비용에 대해 알아보도록 하겠다. 보통 대출을 통해 잔금납부를 하게되면, 은행 쪽 법무사의 도움을 통해 소유권 등기를 하게 된다. 아니면 반대로 법무사쪽을 통해 대출을 알아봤다면, 해당 법무사가 잔금일에 법원에 방문하여 잔금납부 및 등기를 완료하게 된다.  이 과정에서 부동산 취등록세 및 법무사 수수료, 국민주택채권 매입 비용 등이 발생하게 된다. 오늘은 이 3가지 비용에 대해 알아보도록 하겠다. 이 중 부동산 취등록세는 세금이므로 조정이 어렵고, 법무사 수수료는 충분히 조정이 가능하다. 또한, 국민주택채권 비용도 그 날의 할인에 따라 가격이 달라지고, 법무사가 대행료도 붙여서 책정하니, 이 부분은 참고해서 비용을 책정하는 것이 좋다.  1. 부동산 취등록세 ..

오늘은 낙찰 후 진행해야되는 과정 중 가장 중요한 대출에 관련된 내용을 남겨보도록 하겠다. 명도도 매우 중요하지만 대출이 되지 않으면, 잔금납부 자체를 할 수 없고, 금리나 중도상환수수료율 같은 조건에 따라 수익률도 크게 달라지는 만큼 나름 가장 중요한 과정인 것 같다.  | 입찰 전 시중 은행 문의|| 대출가능여부 확인 소득수준, 신용도가 준수하고, 기존 대출액이 크지 않다면 경락대출을 받는데는 크게 문제가 없다. 나 역시, 무주택자, 신용점수 최고수준, 기대출X, 소득수준 준수, 미취학2자녀로 경락대출을 받는데 아무런 문제가 없었고, 오히려 최적의 조건을 갖춘 상태였다. 그럼에도 불안감이 남아있었다. " 낙찰을 받았는데 대출이 안나오면 어떡하지? "" 그럼 보증금 2500만원을 날리게 될텐데..." ..

오늘은 낙찰 받은 후 명도를 위해 필요한 사건열람 방법에 대해 남겨보도록 하겠다. 지난번 글에 남겼듯이, 드디어 첫 낙찰을 받았다. 전세사기 경험이 있으니, 엄밀히 말하면 두번째 낙찰이긴 하다. 현재 명도도 거의 완료된 상태고, 이제 잔금 납부 후 매도 또는 임차 과정만 남아있다.  명도를 위해서는 점유자(채무자 또는 임차인)의 연락처를 알아야하는데, 이를 위해서 사건열람을 해야한다. 오늘은 점유자 연락처를 알아보는 방법에 대해 알아보도록 하겠다.  | 낙찰 당일 낙찰 당일에는 특별히 할 일이 별로 없다. 명도, 대출, 수익실현 등의 과정이 남았는데, 이 날은 대출과 명도에 대한 준비정도만 해두면 될 것 같다. 따라서, 대출상담사 분들의 연락처를 잘 챙기고, 가능하다면 사건열람까지 진행하면 된다.  | ..

오늘은 오산 운암 주공 물건 2건 중 나머지 한 건인 2단지 물건에 대해 남겨보도록 하겠다. 잘 알고있는 단지이지만 임장 차 다시 한 번 해당 아파트를 방문하고 부동산도 방문했었는데, 괜찮은 물건이라는 확신이 더 강해져서 두건 모두 입찰하게 되었다. || 운암주공 2단지 " 도품아. 도서관을 품은 아파트 " 운암주공 2단지는 1단지에 비해 더 신경 쓴 물건이었다. 아이들과 자주 방문하는 오산도서관을 끼고 있는 아파트단지다. 도서관에 갈 때마다 이정도 단지면 좀 노후됐더라도 정말 살만하겠다 싶었다. 임장을 갔을 때도 1단지에 비해 입지도 좋고 평수도 큰 평수라, 내가 직접 실거주를 해도 될 것 같은 물건이었다. || 물건개요 수원지방법원 2023 타경 8814 감정가 365,000,000 입찰 최저가 25..

오늘 남겨볼 물건은 오산 운암 주공 아파트이다. 같은 날 2단지와 1단지 2개의 물건이 진행되었다. 현재 오산 거주중인 오산시민으로 꽤나 잘 알고 있는 물건들이었다. 두 물건 모두 입찰했지만 오늘은 1단지 먼저 남겨보도록 하겠다. || 물건개요 수원지방법원 2023 타경 74682 감정가 250,000,000 입찰 최저가 175,000,000 (유찰 1회) 보증금 1750만원의 대단지 아파트 물건 || 입지분석 " 오산의 대표 주거단지 대단지 아파트 " 오산의 운암주공아파트는 오산의 대표적인 주거단지이다. 오산시청 인근에 1단지 ~ 5단지 및 다른 대단지 아파트들이 모여 있다. 따라서, 학교 및 상권이 매우 발달되어 있는 전형적인 주거단지이며, 오산역과 오산IC가 인접해있다. 하지만 전체적으로 모든 아파..