[경매물건분석] 오산 운암 주공 2단지 권리분석, 확정일자부 우선변제 임차인, 첫 낙찰!!

 오늘은 오산 운암 주공 물건 2건 중 나머지 한 건인 2단지 물건에 대해 남겨보도록 하겠다. 잘 알고있는 단지이지만 임장 차 다시 한 번 해당 아파트를 방문하고 부동산도 방문했었는데, 괜찮은 물건이라는 확신이 더 강해져서 두건 모두 입찰하게 되었다.

 

 

|| 운암주공 2단지

" 도품아. 도서관을 품은 아파트 "

 운암주공 2단지는 1단지에 비해 더 신경 쓴 물건이었다. 아이들과 자주 방문하는 오산도서관을 끼고 있는 아파트단지다. 도서관에 갈 때마다 이정도 단지면 좀 노후됐더라도 정말 살만하겠다 싶었다. 임장을 갔을 때도 1단지에 비해 입지도 좋고 평수도 큰 평수라, 내가 직접 실거주를 해도 될 것 같은 물건이었다.

 

 

 

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|| 물건개요

• 수원지방법원 2023 타경 8814
• 감정가 365,000,000
• 입찰 최저가 255,500,000 (유찰 1회)
• 보증금 2550만원의 대단지 아파트 물건

 

 

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|| 입지분석

 1단지에 비해 더 주거단지 중심에 위치해있고, 초등학교, 도서관이 바로 붙어 있다. 시청과의 거리도 더 가깝고, 오산 대표 먹거리 상권인 운암한식거리와도 더 가까웠다. 오산역도 1단지에 비해 버스 한 정거장이라도 더 가까운 위치라 여러모로 1단지에 비해 메리트가 있는 단지다.

 

오산 운암주공 2단지 경매물건 입지분석

 

 

 

 또한, 경매물건인 208동의 위치도 입구 및 도서관과 멀지 않았고, 남향에, 8층이었다. 조망권을 가릴만한 것도 없었고, 바로 앞에 지하주차장입구와 분리수거장이 붙어 있어서, 단지 내에서도 괜찮은 물건으로 보였다.

오산 운암주공 2단지 경매물건 위치

 

 

 

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|| 권리분석

 " 전액 배당받는 확정일자부 우선변제 임차인 "

 아래 등기 및 임차인현황을 보면, 말소기준권리는 근저당이고, 대항력 및 우선변제권을 갖춘 임차인이 있었다. 2억 5천만원 이상에만 낙찰된다면, 임차인의 보증금이 전액 배당되는 아주 깔끔한 물건이었다. 따라서, 명도도 매우 수월할 것으로 보이는 가장 이상적인 물건이다.

 

 

 ** 임차인의 전입신고일과 확정일자 날짜가 말소기준권리보다 빠른 경우, 임차인은 가장 먼저 배당받을 수 있는 확정일자부 우선변제권이 발생한다 **

 

오산 운암주공 2단지 권리분석

 

" 미납관리비? 이미 이사 나간 임차인으로 추정 "

 또 한가지 특이한 점은 임차인이 살고 있는데, 2개월치 미납관리비가 33만원이 있었다. 만약 거주중인 임차인이 경매된다는 소식을 듣고 관리비를 내지 않았다면, 경매가 개시된 작년 8월경부터 미납이 되야하는데, 최근 2개월만 미납이 되었다. 

 

 금액도 너무 적었다. 1월과 2월(겨울철)의 30평대 관리비치고는 금액이 너무 적었다. 따라서, 현재 이 집에는 임차인이 거주하고 있지 않다고 판단하였다. 물론 미납관리비를 납부해야하지만, 공용 관리비만 납부하면 되기 때문에 명도측면에서 더 높은 점수를 주었다.

 

 

 

 

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|| 시세분석

" 손품과는 다른 발품 "

• 실거래가 : 3.1억 ~ 3.3억
• 매물평균 : 3.5억
• 매물최저가 : 3.2억
• 현장임장 : 3.3억 ~ 3.5억

 

 입찰 전 당시, 네이버, 호갱노노, 리치고 등으로 시세를 파악할 때, 실거래가는 3.1억이었지만 1층 물건이었다. 다른 물건들은 보통 3.2억 이상에 거래되었었다. 올라와있는 매물들도 최저가는 3.2억 호가평균은 3.5억 정도였다.

 

 무엇보다 임장을 갔을 때 부동산에 문의해보니, 3.5억에 거래가 될 것 같고 급매로 내놓으면 3.3억 정도면 거래가 될 것 같다고 했다. 따라서 난 이 물건의 매도가를 3.35억으로 책정했다.

 

 

 

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|| 예상 낙찰가 및 수익률

• 입찰가 : 305,000,000
• 매도가 : 335,000,000
• 매도수익 : 12,000,000
• 월세수익 : 월 15만 이상

 

 실거래가가 3.1억에 찍혀있으니, 다른 사람들은 아무리 높아도 2.9억 후반대에 입찰할 것으로 보였다. 하지만 전액 배당받는 임차인이고, 이미 이사를 나간 것 같아보이므로, 명도 비용이 거의 들지 않는 물건이다. 또한, 내가 실거주를 염두해 둘 정도로 괜찮은 아파트로 보여서 3억을 넘긴 금액에 입찰을 계획했다.

 

 

 3억 5백만원에 낙찰 시, 미납관리비 및 대출이자 4개월치를 감안하더라도 1200만원 이상의 매도수익이 예상되었고, 월세를 놓고 기다려도 월 15만원 이상의 수익을 얻으며 시세차익도 노려볼 수 있을 것 같았다.

오산 운암주공 2단지 경매 수익률 계산

 

 

 

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|| 입찰결과

" 입찰 직전 바꾼 가격으로 낙찰 "

 입찰표에 적어 간 금액은 305,110,000원 이었다. 하지만 법원으로 가는 길에 자꾸 찝찝한 기분이 들었고, 그 동안 패찰된 물건들이 2등, 4등으로 뭔가 한끗차로 떨어지는 것 같았다. 그래서 이번엔 좀 더 입찰가를 높여보자고 생각했고, 아예 실거래가를 넘긴 3억천만원에 입찰을 했다.

 

 어처피 저 실거래가는 1층 물건이었고, 현장 분위기가 3.3억 이상이니, 손해를 보진 않을 것 같았다. 무엇보다 내가 들어가서 살아도 되고, 월세를 놓더라도 추후 상승여력이 있는 단지이므로 계획보다 높은 가격인 311,110,000원에 입찰을 했다.

 

 개찰되는 입찰가는 모두 내 가격보다 낮았고, 가장 높은 입찰가가 3억 5백이었다. 아직 내 입찰가는 나오지 않았고, 되겠구나 싶은 기대감이 드는 와중에 드디어 최종입찰가를 공개했다. 난 당연히 내 입찰표라고 생각했는데  2.9억을 적어낸 다른사람 입찰표였다.

 

" ???? 뭐지 ???? "

" 내 입찰표 어디갔지???? "

 

오산 운암주공 2단지 경매 개찰결과

 

 사실, 내 입찰표는 처음에 호명됐었다. 많은 사람이 몰린 물건이라 정신이 없었고, 내 입찰가가 처음에 호명되었던 것이다. 해당 사건이 시작되어 법정 앞으로 나가는 도중에 내 입찰가가 처음에 불린 것이었고, 너무 소란스러워서 듣지 못했다. 의아해하고 있는 와중에 낙찰자 XXX씨, 앞으로 나오라며 내 이름을 불렀다.

 

드디어 첫 낙찰이었다.

 

 

" 낙찰과 함께 밀려오는 두려움 "

 2등 입찰가가 305,505,000원이었다. 2등보다 500만원 가까이 높게 낙찰받게 됐지만, 내가 원래 적어갔던 305,110,000원으로 입찰했으면, 40만원 차이로 패찰이었다. 그랬다면 아마 잠을 못잤을 듯 싶다. 

 

 어쨌든 최종낙찰자가 되었고, 신분증과 도장, 접수증을 가지고 나가면 된다. 다른 사람들이 모두 보증금을 돌려받을 때, 낙찰자는 아래와 같은 영수증을 받게된다. 

오산 운암주공 2단지 경매 낙찰 영수증

 

 

 법원을 나서는 내내 멍~해 있었다. 정말 내가 낙찰받은 것이 맞는지, 자각도 되지 않았고, 혹시 문제 있는 물건을 너무 높게 받은건 아닌지, 앞으로 명도 및 수익실현은 어떻게 해야할 지 막막해지기도 했다. 하지만 이내 대출상담사 아주머니들에게 둘러싸여 축하를 받고 나면서 낙찰의 기쁨이 느껴지기 시작했다.

 

 

 다음에는 사건열람 및 임차인 명도 협상 등 현재 진행되고 있는 낙찰 후의 과정들에 대해 남겨보도록 하겠다.