[경매투자] 7. 낙찰 후 과정 - 낙찰당일, 대출 명함 챙기기, 사건열람, 임차인 또는 소유자 연락처 확인

 오늘은 낙찰 받은 후 명도를 위해 필요한 사건열람 방법에 대해 남겨보도록 하겠다. 지난번 글에 남겼듯이, 드디어 첫 낙찰을 받았다. 전세사기 경험이 있으니, 엄밀히 말하면 두번째 낙찰이긴 하다. 현재 명도도 거의 완료된 상태고, 이제 잔금 납부 후 매도 또는 임차 과정만 남아있다.

 

 명도를 위해서는 점유자(채무자 또는 임차인)의 연락처를 알아야하는데, 이를 위해서 사건열람을 해야한다. 오늘은 점유자 연락처를 알아보는 방법에 대해 알아보도록 하겠다.

 

 

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| 낙찰 당일

 낙찰 당일에는 특별히 할 일이 별로 없다. 명도, 대출, 수익실현 등의 과정이 남았는데, 이 날은 대출과 명도에 대한 준비정도만 해두면 될 것 같다. 따라서, 대출상담사 분들의 연락처를 잘 챙기고, 가능하다면 사건열람까지 진행하면 된다.

 

 

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| | 축하받으며 대출 명함 챙기기

 낙찰을 받고, 기대반 걱정반 마음으로 법정을 나올 때, 수많은 대출 상담사분들이 달려드셔서 축하를 해주신다. 전성기 메시도 뚫지 못할 강한 압박과 함께 이런저런 명함 및 안내지를 나눠주시고, 전화번호를 적어달라고 요청하는 분도 계신다. 이 때, 이분들의 명함을 잘 챙겨서 나오면 된다.

낙찰 후 받은 대출 및 법무사 명함들

 

 

 

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 | | | 전화번호를 줘야할까?

 전화번호를 요청하신 분들께 번호를 줘야할 지, 말아야 할 지, 고민이 된다. 어떤 유튜브 채널에서는 번호를 주는 순간 내 개인정보가 탈탈 털려 여기저기서 연락이 오게 된다고 하는데 어느 정도 맞는 얘기일 것 같다. 나름 장단점이 명확하며, 이는 아래 정리해두었다. 개인적으로는 전화번호를 주는 편이 더 효율적인 일처리가 가능할 것 같다.

 

 

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 | | | 전화번호를 줬을 때 장점

 대출 알아보기가 매우 편해진다. 여기저기 문자나 전화를 돌려 금리나 상품별 조건을 알아볼 필요가 없다. 알아서 연락이 온다. 낙찰 전, 대출 상품을 알아보려고 연락했을 때는 그렇게 차갑던 상담사 및 사무장들이 세상 친절한 천사가 되어 연락이 온다.

 

 업무 중인데 자꾸 전화로 귀찮게 연락이 오는 분들도 계신데, "네~ 상품별 조건 문자로 남겨주세요~, 연락드리겠습니다. 감사합니다~" 하고 끊으면 상세하게 문자로 남겨주신다.

낙찰 후 연락오는 대출관련 메세지들

 

 

 이 때, 나의 주택 수, 소득수준, 기대출 현황, 미취학 자녀 수 등 대출과 관련된 인적사항들을 미리 얘기해주면 더 구체적으로 조건을 들을 수 있다. 각 사항들은 아마도 아래와 같이 조건별로 영향을 미치는 것 같다.

• 주택 수 - 금리
• 소득수준 - 대출한도
• 기대출현황 - 금리와 대출한도
• 미취학 자녀 - 1금융일 때 우대금리

 어쨌든, 전화번호를 제공했을 때, 알아서들 먼저 연락을 해주시니, 대출 알아보기가 매우 간편하다. 비교하기도 편하고, 취득비용에 변수가 될 수 있는 법무비용으로 흥정이 들어오는 곳도 있었다. 여러모로 비용이나 조건을 비교하기 편한 장점이 있다.

 

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| | | 전화번호를 줬을 때 단점

 정말 연락이 너무 많이 온다. 낙찰이 ~ 3일 정도는 거의 하루에 10건 정도 연락이 오는 것 같고, 이후로도 간간히 지속적으로 연락이 온다. 매각허가가 나고 나서, 이미 자서를 마친 상황인데도 연락이 오는 곳도 있다.

 

 사실, 모든 조건은 거의 비슷하다. 어처피 대출은 은행 및 금융사에서 해주는 것이기 때문에, 금융사별 조건은 거의 비슷하고, 같은 조건을 어떤 상담사를 통해서 진행하느냐의 차이만 있는 것 같다. 따라서, 이런저런 스팸성 연락이 번거로운 사람이라면, 굳이 연락처를 주지 않고 본인이 직접 한 두군데 연락해서 알아보는 편이 좋을 수 있다.

 

 

 

 

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| | 점유자(임차인) 연락처 - 사건열람

 명도를 위해 점유자 임차인을 알아야 한다. 나의 경우에는 전액배당을 받는 임차인이었다. 임차인의 연락처를 알기위해서는 직접 방문하여 만남 또는 연락을 시도하거나, 사건열람을 통해 연락처를 확인할 수 있다. 사건열람은 전자소송 사이트에서 온라인으로도 가능하고 해당법원에 방문해서도 가능하다. 하지만 전자소송 사이트에서는 임차인 정보를 확인하지 못할 수도 있다.

 

 난 온라인으로 사건열람을 하려고 했지만, 전자소송 사이트에서 임차인 정보를 확인할 수 없었다. 낙찰 다음날 저녁, 낙찰 받은 아파트에 방문해봤지만, 아무도 없었다. 인터폰을 눌러봐도 마치 전기가 끊어진 것처럼 바로 통화종료가 되었다. 평일 저녁 8시인데도 집에 불이 켜지지 않았고, 이미 비워진 집이라고 예상할 수 있었다. 어쩔 수 없이, 법원에 방문하여 임차인 정보를 얻었다.

 

 아래 전자소송 사이트에서 사건열람하는 방법과 법원에 방문하여 열람하는 방법에 대해 남겨보았다.

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| | | 전자소송 사이트 활용

• 대한민국 법원 전자소송 회원가입 및 사용자 등록
• 로그인 - 나의 전자소송 - 전자소송사건등록
• 사건열람 - 정보확인

 

1) 전자소송 사이트를 활용하기 위해서는 아래 '대한민국 법원 전자소송 사이트'에 회원가입 및 공인인증서로 사용자등록을 해야한다. 

https://ecfs.scourt.go.kr/ecf/index.jsp

전자소송

 

 

2) 사용자 등록을 마쳤다면, 로그인 후, 나의전자소송 - 나의사건관리로 들어간다.

사건열람 - 법원 전자소송 사이트 나의사건관리

 

 

3) 왼쪽 메뉴 중 '전자소송사건등록'을 눌러 사건을 등록한다.

사건열람 - 법원 전자소송 사이트 전자소송사건등록

 

 

4) 먼저, 동의를 하고, 소송유형은 '민사집행', 법원 및 사건번호를 입력하고, 소송관계인은 '매수인'으로 등록한다.

사건열람 - 법원 전자소송 사이트 전자소송사건등록2

 

 

5) 나의 사건으로 등록을 했다면, 진행중 사건을 조회한 뒤, 해당 사건의 사건기록열람을 누르면 해당경매사건과 관련된 정보들을 열람 및 확인할 수 있다.

사건열람 - 법원 전자소송 사이트 사건기록열람

 

 사건열람을 누르면, 아래와 같이 법원 뷰어로 관련 서류들을 열람할 수 있는데, 안타깝게도 임차인 연락처와 관련된 서류들은 없었다. 모든 서류들을 다 뒤져봐도 점유자와 관련된 연락처는 없었다.

전자소송 사건기록열람을 통해 문서 확인

 

 

 점유자 또는 임차인 연락처 정보가 없다면... 어쩔 수 없이 해당 경매계에 전화로 문의를 해봐야 한다. 하지만 해당경매계에 문의를 해보니...

 

" 그건, 방문하셔야죠~ "

 

 법원으로 와서 직접 열람을 하란다.

 

 법원 및 경매계에 따라, 임차인 정보를 사건기록에 올려주는 경우도 있다고하니, 법원 방문이 어려운 직장인들은 경매계에 문의를 해보는 편이 좋을 것 같다. 난 어쩔 수 없이 또 법원을 방문했다.

 

 

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 | | | 법원 방문하여 사건 열람

 보통 낙찰을 받은 후, 당일날 오후에 사건열람이 가능하다고 한다. 하지만 이는 법원마다 다르다. 법정에서 해당 경매계로 사건 및 서류들이 넘어오는 데 시간이 걸려서 당일 확인이 불가능할 수 있다. 나 역시 낙찰 2일 후에 법원을 방문했는데도, 민사과에서 낙찰일자를 물어보는 것 보니, 수원지방법원을 당일 열람이 쉽지 않은 것으로 보였다. 낙찰 받은 날 시간적 여유가 있다면, 해당 경매계에 오늘 사건열람이 가능한지부터 확인하는 것이 좋을 것 같다. 아래에 사건열람 방법을 요약하였다.

1. 신분증, 현금(500원) 준비
2. 법원 내 신한은행 수입인지 구매
3. 민사신청과 - 재판기록 열람,복사/출력,복제 신청
4. 해당경매계 방문

 사건열람을 위해 챙겨야 할 건 신분증과 수입인지 구입에 필요한 현금이다. 수입인지는 현금으로만 구입이 가능하다고 하니, 반드시 현금을 챙겨서 가야한다.

 

만약, 본인이 아닌, 대리인이 사건열람을 한다면,

• 낙찰자 도장
• 낙찰자 인감증명서
• 대리인 신분증
• 대리인 도장

을 반드시 챙겨서 방문해야 한다.

 

 법원에 방문을 하면, 가장 먼저 법원 내 은행에 가서 수입인지를 구입해야한다. 수입인지 구입 후, 민사신청과를 가면, 민사 서류 양식이 비치되어 있다. 이 중 재판기록 열람, 복사/출력, 복제 신청서를 작성한 뒤, 민사신청과에 접수를 하면, 신청서에 도장을 찍어준다.

 

 그럼 해당 경매계로 가서 사건열람을 하러왔다고 말하면 된다. 신분증 확인 후, 사건 관련 서류들을 주신다. 그럼 엄지손가락만한 두께의 서류 뭉치들을 주시며 저~기 가서 보시면 되요~. 하고 안내해준다. 

 

 

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 | | | 임차인 정보, 당해세 및 기타 정보 확인

 온라인으로 확인하지 못하는 이유를 단번에 이해할 수 있다. 이 많은 서류를 어떻게 업로드할까... 필수 서류들만 올리는 것으로 보였다. 이 물건, 경매 사건과 관련된 모든 서류들이 있다. 당연히 임차인 정보도 있고, 소유자 채무 및 임대계약서까지 모두 확인이 가능하다.  

낙찰 후 법원에서 사건기록열람으로 확인한 서류들

 

 

 사건 열람을 통해 매우 유용한 정보들을 알아낼 수 있었다. 먼저 임차인 전화번호를 확인할 수 있었고, 대리인이 배당신청을 하였으며, 대리인은 임차인의 배우자로 보였고, 대리인의 연락처도 알 수 있었다. 임차인 부부의 연락처를 모두 알았으니, 앞으로 연락이 되지 않을 일은 없다.

 

 또한, 임차인의 임대차 계약 상세내용도 확인할 수 있었다. 이미 2년전에 계약이 만료되어 쌍방합의로 1년만 연장을 했고, 그 1년 계약도 만료된지 3개월이 지난 후였다. 집을 이미 비웠을거라는 예상이 맞은 것 같았다.

 

 그 외 당해세나 기타 체납금에 대한 정보도 확인할 수 있다. 임차인의 배당금과 낙찰가와의 차이가 작은 경우, 당해세로 인해 임차인이 배당받지 못한 금액이 발생할 수도 있다. 이는 낙찰자가 떠안하야 하거나 명도 과정에서 불리하게 작용할 수도 있으니, 이 역시 사건열람을 통해 확인이 필요하다.

 

 나의 경우에는 다행히도 근저당외에는 체납 및 압류 관련 내용이 없었고, 등기도 깔끔했다. 임차인 보증금과 낙찰가와도 꽤 차이가 있어서 낙찰가로도 전액 배당이 가능한 다행스러운 경우였다. 

 

 

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 이렇게 사건열람을 통해 임차인 연락처를 확인할 수 있었고, 임차인의 계약기간은 이미 종료되었으며, 이미 집을 비운상태라는 것을 확인할 수 있었다. 따라서 명도가 생각보다 더 수월할 것으로 판단하였다. 

 

 오늘은 낙찰 후 진행해야 할 사건열람에 대해 알아보았다. 낙찰 이후, 매각허가까지 1주, 매각확정까지 또 1주, 잔금납부 후 배당기일까지 30일, 그리고 매매까지 꽤나 많은 시간과 과정이 남아있다. 나머지 과정도 하나하나 남겨볼 예정이고, 다음글에서는 대출과 명도 과정에 대해 남겨보도록 하겠다.