[경매투자] 9. 낙찰 후 과정 - 국민채권매입, 법무사 대행 비용, 잔금 납부

 오늘은 대출실행, 등기과정에서 발생하는 법무사 비용에 대해 알아보도록 하겠다. 보통 대출을 통해 잔금납부를 하게되면, 은행 쪽 법무사의 도움을 통해 소유권 등기를 하게 된다. 아니면 반대로 법무사쪽을 통해 대출을 알아봤다면, 해당 법무사가 잔금일에 법원에 방문하여 잔금납부 및 등기를 완료하게 된다.

 

 이 과정에서 부동산 취등록세 및 법무사 수수료, 국민주택채권 매입 비용 등이 발생하게 된다. 오늘은 이 3가지 비용에 대해 알아보도록 하겠다. 이 중 부동산 취등록세는 세금이므로 조정이 어렵고, 법무사 수수료는 충분히 조정이 가능하다. 또한, 국민주택채권 비용도 그 날의 할인에 따라 가격이 달라지고, 법무사가 대행료도 붙여서 책정하니, 이 부분은 참고해서 비용을 책정하는 것이 좋다.

 

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1. 부동산 취등록세

 

 부동산 취등록세는 해당 부동산을 취득함으로써 국가에 납부하는 세금이다. 따라서, 주택수와 금액별 취득세율에 따라 납부하기 때문에 가격 변동이 없는 고정지출비용이다. 주택 취득세율은 아래표와 같다.

주택 수	조정지역 여부	취득가액	취득세율	농어촌특별세 (85제곱 초과만)	지방교육세
1주택자 (무주택)	해당없음	6억 이하	1%	0.2%	0.1%
		6억 초과 9억 이하	(취득가액 x 2 / 3억 - 3) x 0.01		취득세 10%
		9억 초과	3%		0.3%
2주택자	조정지역	6억 이하	8%	0.6%	0.4%
	조정지역 외	6억 이하	1%	0.2%	0.1%
		6억 초과 9억 이하	(취득가액 x 2 / 3억 - 3) x 0.01		취득세 10%
		9억 초과	3%		0.3%
3주택자	조정지역		12%	1%	0.4%
	조정지역 외		8%	0.6%	0.4%
4주택자 이상	조정지역		12%	1%	0.4%
	조정지역 외		12%	0.6%	0.4%

 

 이번에 낙찰받은 아파트를 예로들면, 무주택자, 취득가액은 311,110,000원, 85제곱 이하 이므로 취득세율 1%, 지방세 0.1%로 1.1%의 세급을 납부해야한다. 따라서, 세액은 3,422,210원이다.

• 취득가액 : 6억 이하 (311,110,000원)
• 취득세율 : 1% (3,111,100원)
• 농어촌특별세 : 해당없음(85제곱 이하)
• 지방교육세 : 0.1% (311,110원)
• 합계 : 취득가액의 1.1% (3,422,210원)

 

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2. 국민주택채권 비용

 

 국민주택채권이란 정부가 국민주택 사업을 시행하는데 필요한 자금을 조달하기 위해 발행하는 채권이다. 쉽게 표현해보면, 정부가 주택 매입자에게 채권을 강매시키고, 그 돈을 공공 주택사업자금으로 활용한다는 의미이다.

 

 5년 만기 채권이며, 채권이기 때문에 1년에 1~2%의 이자가 발생한다. 따라서, 여유가 있다면 매입 후 굳이 매도하지 않아도 된다. 하지만 수익률이 작아서 굳이 채권을 가지고 있을 필요가 없기 때문에 보통 매입 후 즉시 매도하여 차액만 납부한다.

 

 납부 비용을 계산하는 방법은 채권 매입 금액의 그날의 할인율을 수수료로 납부한다. 따라서, 납부비용은 아래와 같다.

• 주택공시가격(원) x 의무매입률(%) x 할인율(%) = 국민주택채권 비용

 

국민주택채권 의무 매입률

 

  위 그림은 국민주택채권의 매입기준이다. 시가표준액은 공시지가로 계산하며, 해당 주택의 공시지가는 1.98억원이다. 따라서 시가표준액 구간은 1.6억 ~ 2.6억이며, 기타지역이므로 의무매입률은 1.8%다. 계산을 해보면 아래와 같다.

 

• 주택공시가격 : 198,000,000원
• 의무매입률 : 1.8%
• 5/17 할인률 : 10.83598%

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• 채권금액 : 198,000,000 x 0.018 = 3,564,000원
• 납부비용 : 3,564,000 x 0.01083598 = 386,194원

 

 하지만, 실제로 납부한 금액은 위 계산과 달랐다. 아래 사진이 실제 국민주택채권 매입 영수증인데, 계산한 비용과 금액이 꽤 달랐다. 채권금액이 3,564,000원이 되어야 하는데, 실제 금액은 2,540,000원이었다. 때문에 본인부담액도 27만원 정도가 나왔다. 

국민주택채권 매입 금액

 

 이 이유는 정확히 알지는 모르겠지만, 해당 금액은 공시지가의 1.3%에 해당하는 금액이었다. 본래 매입률은 1.8인데 아마도 어떤 이유로 인해 0.5%의 할인이 적용된 것으로 보인다. 명확한 이유는 모르겠지만, 생각보다 낮은 금액으로 납부가 되었다. 

 

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3. 법무사 수수료 및 비용

 법무사 비용은 이전 글에도 언급한적이 있지만, 등기 관련 업무를 대행해주는 비용이다. 경매로 낙찰을 받았다면, 소유권 이전 등기를 해야하고, 대출을 받는다면 근저당 등기도 해야한다. 그래서 보통 대출을 받아 잔금을 치룰 땐, 은행과 연계된 법무사가 대행해주거나, 반대로 법무사를 통해 대출을 알아봤을 땐, 해당 법무사가 등기를 대행해준다.

 

 어쨌든 셀프등기를 하지 않는 경우에는 법무사에게 등기 대행을 맡겨야 하는데, 이 비용이 법무사 사무실마다 제각각이다. 관련된 비용에 대해 남겨보도록 하겠다. 아래는 내가 이용한 법무사의 비용 계산서이다.

 

법무사 수수료 예상 비용 계산서

 

| 취득세 & 교육세 : 3,111,100원 + 311,110원

 위에서 계산했던 세금이다. 조정이 불가능한 고정 금액이다.

 

| 채권할인 및 대행 : 450,000원

 국민주택채권 매입 비용과 매입&매도를 대행해주는 비용이다. 초기 계산서에는 해당일의 채권 할인률을 모르기 때문에 책정되지 않았다. 최종 계산서에는 45만원이 책정되어 있었고, 내가 계산한 35만원 정도에 대행료 10만원 정도라고 생각했다.

 

| 송달료 : 130,000원

 송달료는 등기와 관련된 내용을 관련 이해관계인에게 전달하는 우편금액이라고 이해하면 된다. 잔금납부 및 소유권이전을 하게 되면, 해당 내용과 배당관련 안내를 등기나 우편으로 받게 되는데, 이 금액이라고 이해하면 될 것 같다. 하지만 송달료는 경매를 신청한 사람이 이미 납부하는 것으로 알고 있다. 아마도 법무사 등기 보수 금액을 여러 항목들로 쪼개서 넣으려고 임의로 책정하는 것 같다.

 

| 증지대 : 21,000원

 등기 행정 수수료로 2~3만원 내외면 적당한 가격으로 보인다.

 

| 말소 : 120,000원 

 기존 등기를 말소시키는 비용으로 이전 소유권 및 경매 등 말소됐거나 불필요한 등기를 없애는 비용이다. 등기부등본의 내용에 빨간줄을 긋는 비용이라고 보면 된다. 말소할 등기가 많을수록 비용이 올라갈텐데 건당 40000원 정도라고 보면 된다.

 

| 인도명령 : 80,000원

 잔금납부 및 소유권이전과 함께 강제집행을 위한 인도명령도 함께 신청하는데, 이 대행 비용이다. 원칙적으로는 당연히 포함시켜야하는 비용이지만, 나의 경우에는 낙찰과 동시에 어느정도 명도까지 완료된 상황이어서 이 비용을 제외해달라고 하였다.

 

| 제증명 & 작성료 대행 : 60,000원 + 80,000원

 제증명은 각종 증명서 발급비용이고, 작성료는 원인증서 및 각종 서류들을 작성하는 대행 비용이라고 보면 된다. 사실, 저정도의 금액이 나올 항목은 아니며, 충분히 조정이 가능한 금액이다. 나 역시 법무비용이 과한 것 같다고 이야기를 하니, 이 항목의 금액을 줄여주었다.

 

| 보수료 : 382,000원 

 법무사 등기 대행 기본료다. 정가제로 이 금액은 조정이 어렵다. 법무사 비용 계산기를 통해 계산해봐도 동일한 금액이 나온다. 5억원 이하일 때, 374,000원 + 3억원 초과액의 0.08%이다.

 

| 일당 & 교통비 : 150,000원

 법무사의 일당과 교통실비이다. 법무사 일당은 보통 70,000원으로 책정하고, 교통실비도 5~10만원 정도 산출된다. 15만원 정도면 과하지 않은 것으로 보인다.

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 위 비용을 모두 합산하면, 49만원정도 책정이 됐었다. 내가 생각한 비용보다 과하다는 생각이 있었고, 무엇보다 인도명령이 필요치 않았다. 따라서, 법무사 사무실에 연락하여 어느정도 조정을 해달라고 했고, 소액이지만 할인을 받을 수 있었다. 인도명령 80000원과 제증명, 작성료 3만원을 할인받아 총 11만원 정도 줄일 수 있었다.

 

 만약, 법무 비용 계산이 감이 오지 않는다면, 인터넷에 있는 법무비용 계산기를 이용해보는 것도 좋다. 아래 링크와 나의 예상비용 계산 결과를 첨부해두었다. 계산기 페이지와 청구된 법무 비용 차이가 크다면 해당 법무사에게 조정을 요구해보는 것이 좋을 것 같다.

 

https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/%EB%93%B1%EA%B8%B0%EB%B9%84%EC%9A%A9

부동산계산기

 

 

법무사 수수료 비용 계산기

 

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 법무사 비용을 계산해보았는데, 총 480만원 정도 소요되었다. 여기에 대출 외 필요비용을 더해서 법무사에게 보내주면 된다. 나의 경우에는 낙찰가 311,000,000원 중 입찰보증금으로 25,550,000원을 납부했고, 대출로 231,000,000원을 납부할 예정이었다. 따라서 낙찰가 - (입찰보증금 + 대출금) 금액은 54,450,000원이고, 이 금액에 법무비용 4,823,000원을 더해 5900만원 정도를 납부하여 잔금을 마쳤다.

 

잔금납부 후, 2~3일 정도면 등기부등본에 소유권이 바뀐 것을 확인할 수 있고, 다시 2~3일 후에는 아래와 같이 비용 영수증, 대출 통장 및 등기필증을 등기우편으로 받아볼 수 있다.

경매 잔금납부 후 등기필증 수령

 

 

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 이제 1달 정도 지나면, 매도계약 및 잔금도 모두 완료될 것 같다. 다음에는 전체 과정 정리와 수익률, 어려웠던 점에 대해 남겨보도록 하겠다.