부동산/경매분석 42

[2025.05] 불 붙은 경매시장, 낙찰가가 오르고 있다. - 경매시장으로 보는 부동산 시장(아파트 가격) 전망

블로그에 내가 관심있는 경매 물건들에 대해 분석하는 글을 꾸준히 올리는 중이다. 최근 업무가 바빠져 뜸했지만, 그래도 꾸준히 지켜보고 있다. 만약 나라면 입찰을 할지 말지, 한다면 얼마에 할지 분석을 해보며 틈틈히 글을 쓰려 하고 있다. 최근 경매시장이 심상치 않은 것 같다. 낙찰가율이 생각보다 너무 높아지고 있다. 경매에 관심있는 사람들은 알겠지만 부동산 시장에서 경매시장이 가장 먼저 반응한다. 집 값이 오르기 전에 경매 시장이 먼저 뜨거워지며, 하락기 또는 횡보가 오기 전에 경매시장이 먼저 식는다. 그런데 최근 경매시장이 뜨거워지고 있는 것 같다. 최소한 나의 관심지역은 그런 추세다. 시장 전체를 파악하긴 어렵지만 나의 관심지역, 관심매물을 바탕으로 현재의 경매시장과 부동산 시장 전망에 대해 남겨..

투자금 2억 가성비 수원 아파트 권선자이e편한세상 - 이번주 추천 경매

오늘 소개할 경매 물건은 수원 권선구의 권선자이이편한세상 아파트로 투자금은 약 2억 5000만원 정도다. 작년에도 경매 매물로 나왔던 단지로, 실제 임장을 다녀온 뒤 입찰에도 참여했었다. 당시 2등 아니면 3등으로 패찰해서 매우 아쉬움이 남았던 단지였으며, 낙찰자는 아주 젊은 여성으로 거의 실거래가에 가까운 금액에 낙찰 받았던 것으로 기억한다. 분석 기록을 찾아보니, 당시 실거래가는 4억 8천만원이었으며, 최소한의 수익을 위해 예상 낙찰가를 4억 6600만원으로 산정했었다. 하지만 결과는 실거래가에 가까운 4억 7846만원이었다. 당시는 부동산 시장이 회복하기 시작한 시점으로 저 물건에만 41명이 입찰 했을 정도로 경매 열기도 엄청 뜨거웠던 시기였다. 지금은 시장 상황이 저 시기와는 다르지만, 그래도..

투자금 9000만원으로 오산역 이편한세상 2단지 투자 - 경매 추천 물건

오늘 소개할 경매 물건은 투자금 1억 이하로 매수가 가능한 경기도 오산시 오산역 이편한세상 2단지이다. 객관적으로 오산은 부동산 투자를 하기에 좋은 입지는 아니다. 하지만 해당 물건 단지는 현재 내가 거주중인 단지이고, 실거주자 입장에서 현실적인 분석을 할 수 있을 것 같아서 이번 추천 매물로 정해보았다. | 물건개요수원지방법원 본원 경매8계 2024타경64835경기도 오산시 원동 900, 오산역 이편한세상 2단지 202동 304호2007년식 19년차, 1360세대매각일 2025년 5월 2일입찰최저가 270,900,000원, 입찰보증금 2709만원| 입지 분석 글 서두에 언급했듯이, 오산은 수도권에서 그리 좋은 동네는 아니다. 중/하급지로 보는게 적절할 것 같다. 한 때, 부동산 폭등기 때 최고 상승률을..

투자금 1억으로 시흥 대야 초역세권 33평 신축 아파트 투자 - 은계어반리더스 경매

오늘 소개할 아파트 경매 추천 매물은 경기도 시흥시 대야동의 은계어반리더스 아파트다. 이전부터 매수를 고려했던 아파트로 임장도 2차례나 다녀온 단지다. 관심 단지였던만큼 장점이 많다. 오늘은 은계어반리더스의 입지와 입찰가 분석을 해보도록 하겠다. | 물건개요수원지방법원 안산지원 경매1계 2023타경57957경기도 시흥시 은계중앙로 325, 엘에이치어반리더스 103동 1801호2019년식 7년차, 1198세대매각일 2025년 4월 3일입찰최저가 429,100,000원, 입찰보증금 4291만원 | 입지 분석 시흥은 경기도 지역 중 나쁘지 않은 지역이다. 광명, 과천, 성남, 동탄 등 경기도 내 상급지를 제외하면 시흥은 최고 가성비를 보이는 지역 중 하나다. 나처럼 마곡으로 출퇴근 해야 하는데 서울에 거주할 ..

[경매결과] 김포 풍무 대장 아파트 풍무센트럴푸르지오 43평 투자금 2억으로 낙찰

이번주 추천 경매 매물이었던 풍무센트럴푸르지오 아파트의 낙찰결과가 나왔다. 낙찰가는 8억 1900만원으로, 결과적으로 시세보다 8000만원정도 저렴하게 매수하게 된 케이스다. 풍무센트럴푸르지오의 입지 분석, 권리 분석, 경매 예측은 아래 이전 글을 참고하면 된다.풍무센트럴푸르지오 입지분석 및 경매 예측 2억 5천만원으로 풍무 대장 아파트 43평 매수 기회 - 풍무센트럴푸르지오 3월 20일 입찰이번 추천 아파트 경매 물건은 김포 풍무역 역세권 아파트인 풍무센트럴푸르지오다. 대형평수 물건이라 경쟁이 심하지 않아 시세보다 낮은 금액에 낙찰이 가능한 물건으로 보인다.| 김포 풍무ihatenumber.tistory.com  입찰자 수는 총 9명으로 차순위 입찰 금액은 8억 1300만원이었다. 위 글의 예상 낙찰가..

2억 5천만원으로 풍무 대장 아파트 43평 매수 기회 - 풍무센트럴푸르지오 3월 20일 입찰

이번 추천 아파트 경매 물건은 김포 풍무역 역세권 아파트인 풍무센트럴푸르지오다. 대형평수 물건이라 경쟁이 심하지 않아 시세보다 낮은 금액에 낙찰이 가능한 물건으로 보인다.| 김포 풍무센트럴푸르지오 경매 물건 개요인천지방법원 부천지원 경매10계 2023타경6159경기도 김포시 풍무동 936, 풍무센트럴푸르지오 219동 2804호2018년식 8년차, 2467세대매각일 2025년 3월 20일입찰최저가 646,100,000원, 입찰보증금 6461만원 | 김포 풍무센트럴푸르지오 입지분석1. 직장 및 교통" 준수한 지역 일자리와 서울 접근성 " 최근 떠오르고 있는 마곡지구와 가깝다. 김포는 서울과 딱 붙어있는 지역으로 서울 편입 이슈가 있던 곳이기도 하다. 그 만큼 서울 접근성이 좋다고 볼 수 있다. 일자리가 많은..

[경매결과] 5천만원으로 소새울역 아파트 범박힐스테이트 2건, 수진마을 써니벨리 유찰

지난주에 분석글을 올렸던 부천 범박힐스테이트 1단지와 4단지, 용인 수지구 수진마을 써니벨리 아파트의 경매 입찰 결과가 나왔다. 범박힐스테이트 1단지(84제곱)는 5억 1097만원, 4단지(99제곱)는 5억 1537만원, 수진마을 써니벨리는 유찰되었다. 이 세 건에 대한 결과를 분석해보도록 하겠다.  각 경매물건의 분석 내용은 아래 링크를 참고하면 된다.부천 범박힐스테이트 1단지, 4단지 경매분석 5천만원으로 소새울역 역세권 아파트 경매 투자 - 부천범박힐스테이트, 3월 11일 입찰이번 추천물건은 3월 11일날 진행되는 부천 범박힐스테이트 아파트 2건이다. 인접한 두 단지의 물건이 같은 날 진행된다. 입지도 비슷하니 눈치싸움을 잘 벌여서 입찰하면 적은 금액으로도 낙찰ihatenumber.tistory.c..

부동산 경매 투자 필요예산 및 수익률 계산기 - 실거주, 매도, 전세, 월세 비용 엑셀 계산기

최근 경매 분석 글을 쓰며, 경매 예산 및 수익률 계산기를 업데이트 하였다. 기존에는 필요예산과 매도수익률, 임차수익률을 따로 계산하여 사용하기 번거로웠던 점이 있었다. 이번에는 불필요한 항목들을 없애고 이전보다 간략하게 알아볼 수 있도록 계산하였다.   이번 계산기는 경매 매물의 기본정보와 시세를 입력하면 경매 예산 산정에 필요한 각종 비용들을 자동 계산해준다. 경매 예산 산정에 필요한 내용은 아래와 같다. 경매 예산 산정에 필요한 항목대출가능액잔금 납부 시 필요금액등기 및 취득세명도비용수리비대출이자(3개월)  또한, 위 내용을 바탕으로 계산하여 실거주, 단기매도, 전세투자, 월세투자시 필요한 예산(투자금)과 지출비용을 자동으로 계산해준다. 상황별 경매 필요 예산 산정실거주시, 필요 예산과 월 지출비용..

[경매결과] 투자금 1억으로 광명 철산역 역세권 아파트 브라운스톤광명 매수

지난주 추천 경매물건이었던 광명시 철산동의 브라운스톤광명 입찰 결과가 나왔다. 오늘은 낙찰 결과에 대해 남겨보도록 하겠다. 입찰 전 분석글은 아래 링크를 참고하면 된다.철산동 브라운스톤광명 입찰 분석 [3월1주차 경매 추천 매물] 투자금 2억으로 광명 준신축 아파트 - 철산동 브라운스톤광명오늘 소개할 다음주의 추천 아파트 경매 매물은 광명시 철산역 근처의 브라운스톤광명이다. 투자금은 2억 중반대이며, 2007년식의 준신축 아파트다.  | 경매 사건 및 물건 개요수원지방법원 안ihatenumber.tistory.com | 경매 물건 개요수원지방법원 안산지원 경매10계 / 2024타경57046 / 2024타경57701(관련사건)철산동, 브라운스톤광명, 202동 301호, 84제곱(32평형)감정가 6억 870..

5천만원으로 소새울역 역세권 아파트 경매 투자 - 부천범박힐스테이트, 3월 11일 입찰

이번 추천물건은 3월 11일날 진행되는 부천 범박힐스테이트 아파트 2건이다. 인접한 두 단지의 물건이 같은 날 진행된다. 입지도 비슷하니 눈치싸움을 잘 벌여서 입찰하면 적은 금액으로도 낙찰이 가능해 보인다. 두 매물간 큰 차이가 있진 않으니, 두 물건을 한꺼번에 소개해보도록 하겠다.  | 부천범박힐스테이트 경매물건 개요 1. 1단지 - 107동 2104호 84제곱인천지방법원 부천지원 경매6계 2022타경44055경기 부천시 범안로 81, 부천범박힐스테이트1단지 107동 2104호2004년식 22년차, 1070세대매각일 2025년 3월 11일입찰최저가 438,900,00원, 입찰보증금 43,890,000원   2. 4단지 - 404동 1302호 99제곱인천지방법원 부천지원 경매1계 2024타경38207경기..