[경매결과] 5천만원으로 소새울역 아파트 범박힐스테이트 2건, 수진마을 써니벨리 유찰

 지난주에 분석글을 올렸던 부천 범박힐스테이트 1단지와 4단지, 용인 수지구 수진마을 써니벨리 아파트의 경매 입찰 결과가 나왔다. 범박힐스테이트 1단지(84제곱)는 5억 1097만원, 4단지(99제곱)는 5억 1537만원, 수진마을 써니벨리는 유찰되었다. 이 세 건에 대한 결과를 분석해보도록 하겠다.

 

 각 경매물건의 분석 내용은 아래 링크를 참고하면 된다.

부천 범박힐스테이트 1단지, 4단지 경매분석

5천만원으로 소새울역 역세권 아파트 경매 투자 - 부천범박힐스테이트, 3월 11일 입찰

 

 

용인 수지구 수진마을 써니벨리 분석글

2억대로 용인 수지 신분당선 역세권 아파트 투자 - 수진마을써니벨리, 3월 10일

 

 

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| 부천범박힐스테이트 1단지

1. 경매사건 및 물건 개요

• 인천지방법원 부천지원 경매6계 2022타경44055
• 경기 부천시 범안로 81, 부천범박힐스테이트1단지 107동 2104호
• 2004년식 22년차, 1070세대
• 매각일 2025년 3월 11일
• 입찰최저가 438,900,00원, 입찰보증금 43,890,000원

2. 경매 결과(낙찰가)

• 예상낙찰가 : 5억 1500만원 / 실제 낙찰가 5억 1097만원

 총 5명이 입찰하여 510,969,990원에 낙찰되었다. 예상 가격보다 500만원 낮게 낙찰되었으니, 예상 낙찰가와 매우 근접한 결과나 나왔다. 차순위 금액은 4억 9300만원이었다. 2등 금액과 꽤 차이가 나서 낙찰자 입장에서는 더 낮게 쓸 껄 하는 아쉬움이 들 수도 있다. 하지만 시세보다 저렴하게 받은 금액이므로 나쁘지 않은 낙찰가인 것 같다.

3. 수익률 분석

 세금 및 추가 비용을 다 합쳐도 취득가액이 5억 3518만원이다. 그래도 시세보다 1500만원 저렴하다.

부천 범박힐스테이트1단지 낙찰가 및 수익률 분석

 

- 실거주

" 1억도 안되는 금액으로 내 집 마련 "

 실거주 시에는 대출액 4억 3890만원을 제외한 9168만원이 필요하다. 부천의 대단지 84제곱 국평 아파트를 1억도 안되는 자본으로 매수한 것이다. 원리금 상환 비용은 215만원이며, 만약 생애최초, 신생아 특례, 40년 또는 50년 만기 등 더 좋은 조건으로 대출을 받는다면 원리금 상환 비용을 100만원 초반대도 가능해 보인다.

 

- 즉시매도

" 신용대출 받는다면 무자본 투자 가능, 수익성 X "

 위 실거주에 필요한 자본이 9168만원이었다. 3개월치 대출이자 460만원을 포함하더라도, 1억이 채 되지 않는다. 만약 신용대출(마통)을 1억 정도 받는다면 무자본 투자가 가능하다.

 

 하지만 매물 최저가가 5억5000만원이기 때문에 즉시 매도를 하려면 5억 4천만원 정도에는 내놔야 한다. 취득가액이 5억 3500만원이기 때문에 즉시매도시 실질적으로 수익금은 없다고 보는 것이 적절하다. 명도비, 수리비에서 좀 아끼더라도 말 그대로 '천띠기' 밖에 되지 않는다. 하지만 반대로 생각하면 무자본으로 천만원을 벌 수 있는 기회이기도 하다.

 

- 전세투자

" 최소 필요자본 6000만원, 월 대출이자 43만원 "

 전세가 시세가 3.8억 정도이므로 전세 투자시, 약 1억 6000만원 정도가 필요하다. 1억 6천 갭투자라고 보면 된다. 만약 신용대출 1억을 받는다면 필요한 자금은 6000만원 정도이며, 월 대출이자는 43만원이다.

 

- 월세투자

" 무자본 투자 가능, 월 대출이자 537,000원 "

 월세투자도 신용대출을 받는다면 무자본 투자가 가능하다. 월세 보증금을 포함하면 월세 투자에 필요한 예산이 4629만원이며, 이 금액도 신용대출을 받으면, 주담대 이자 154만원, 신용대출 이자 20만원으로 총 174만원의 이자지출이 발생한다. 월세 시세가 5000/120 정도이므로 월세액을 포함하면 월 지출비용은 54만원 정도가 된다.

 

 

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| 부천범박힐스테이트 4단지

1. 경매사건 및 물건 개요

• 인천지방법원 부천지원 경매1계 2024타경38207
• 경기 부천시 범안로 96번길 23, 부천범박힐스테이트4단지 404동 1302호
• 2003년식 23년차, 1387세대
• 매각일 2025년 3월 11일
• 입찰최저가 437,500,00원, 입찰보증금 43,750,000원

2. 경매 결과(낙찰가)

• 예상낙찰가 : 5억 3000만원 / 실제 낙찰가 5억 1537만원

 4단지 물건은 평수도 크고 1단지보다 더 입지도 괜찮다는 생각이 들어서 예상 낙찰가를 1단지 물건보다 높은 5억 3000만원으로 예상하였다. 실제 낙찰가는 5억 1537만원으로 예상보다 약 1500만원 저렴하게 낙찰되었다.

 총 9명이 입찰하였고, 차순위 금액은 5억 1100만원이다. 2등과 400만원 차이이므로 입찰가를 매우 잘 적어낸 것 같다.

 

3. 수익률 분석

부천 범박힐스테이트4단지 낙찰가 및 수익률 분석

- 실거주

" 1억도 안되는 금액으로 내 집 마련 "

 대출액 4억 3750만원을 제외한 9857만원이 필요하다. 1단지보다 더 괜찮은 물건으로 보이며, 평수도 더 크다. 시세보다도 6천만원 저렴하게 낙찰받았다. 원리금 상환 비용은 214만원이다.

 

- 즉시매도

" 신용대출 받는다면 1000만원으로 투자 가능, 수익금 2300만원, 수익률 200% 이상 "

 즉시매도에 필요한 예산은 1억 316만원이다. 취득가액 5.4억에서 대출금 4.38억을 빼면 실제 필요한 예산은 1억 316만원이며, 만약 신용대출 1억을 받는다면 300만원 남짓한 돈으로 투자가 가능하다.

 

 현재 매물 최저호가가 5억 7500만원이므로 1000만원 저렴하게 5억 6500만원에 매도하더라도 2500(5.65억 - 5.4억)의 수익이 발생하며, 등기 및 복비 등 기타 비용을 제하더라도 2000만원 이상 남게 된다. 여유자금을 포함하여 1000만원의 자본으로 투자를 한다고 가정해도 200% 이상의 수익률인 것이다. 앞의 1단지 매물보다 훨씬 더 좋은 투자로 보인다.

 

- 전세투자

" 최소 필요자본 2000만원, 월 대출이자 43만원 "

 전세가 시세가 4.2억 정도이므로 전세 투자시, 약 1억 2000만원 정도가 필요하다. 만약 신용대출 1억을 받는다면 필요한 자금은 2000만원 정도이며, 월 대출이자는 43만원이다. 전세 투자도 매우 괜찮아 보인다.

 

- 월세투자

" 무자본 투자 가능, 월 대출이자 362,000원 "

 월세투자도 무자본 투자가 가능하다. 월세 보증금을 포함하면 월세 투자 최소 필요예산은 5316만원이며, 이 금액을 신용대출로 마련한다면 주담대 이자 153만원, 신용대출 이자 23만원으로 총 176만원의 이자가 발생한다. 월세가 1단지에 비해 20만원 이상 비싼 5000/140 정도이므로 월 이자 지출비용은 36만원 정도가 된다.

 

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| 용인 수지구 수진마을써니벨리

 사실 지난주에 분석했던 매물중에서 가장 좋은 물건은 이 물건이었다. 부천 소사보다는 용인 수지구가 입지적으로 훨씬 상급지이며, 신건이라 단독입찰을 노려볼 수 있는 물건이었다. 지난번에도 언급했지만 여유 투자금이 있었다면 무조건 입찰했을 것 같은 물건이다.

용인 수지구 수진마을써니벨리 물건분

 

 이제 이 물건은 4월 9일에 다시 진행된다. 아마 그 때에는 경쟁이 심해저 감정가보다 높은 금액의 낙찰가가 나타날 수 있다. 추후 낙찰결과가 나온다면 재 포스팅하도록 하겠다. 경매 물건 개요 및 입지 분석은 아래의 이전글을 참고하면 된다.

용인 수지구 수진마을써니벨리 경매분석

2억대로 용인 수지 신분당선 역세권 아파트 투자 - 수진마을써니벨리, 3월 10일