[경매결과] 김포 풍무 대장 아파트 풍무센트럴푸르지오 43평 투자금 2억으로 낙찰

 이번주 추천 경매 매물이었던 풍무센트럴푸르지오 아파트의 낙찰결과가 나왔다. 낙찰가는 8억 1900만원으로, 결과적으로 시세보다 8000만원정도 저렴하게 매수하게 된 케이스다. 풍무센트럴푸르지오의 입지 분석, 권리 분석, 경매 예측은 아래 이전 글을 참고하면 된다.

풍무센트럴푸르지오 입지분석 및 경매 예측

2억 5천만원으로 풍무 대장 아파트 43평 매수 기회 - 풍무센트럴푸르지오 3월 20일 입찰

 

 입찰자 수는 총 9명으로 차순위 입찰 금액은 8억 1300만원이었다. 위 글의 예상 낙찰가를 8억 4000만원으로 산정했었는데, 예상 가격보다 2000만원이나 저렴하게 낙찰되었다.

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| 시세보다 8000만원 저렴한 낙찰 결과

• 낙찰가 : 819,000,000,000
• 매물 최저호가 : 910,000,000
• 최근 실거래가 : 910,000,000

풍무센트럴푸르지오 경매결과

 풍무센트럴푸르지오 아파트의 43평 시세는 약 9억이다. 네이버 매물 최저호가는 저층을 제외하면 9억 1000만원이며, 최근 실거래가 9억 1000만원이다. 시세에 비해 약 9000만원 정도 저렴하게 낙찰받았다고 볼 수 있다.

 

 하지만 실거래가 내역이 작년 8월 이후로 없다. 43평형은 단지 내 가장 큰 평수이며, 124세대 밖에 되지 않는다. 따라서, 거래가 많지 않으며 환금성이 좋지 못하다. 작년 8월까지는 간간히 거래가 있었던 점을 참고하면, 현재 시장 상황에서는 9억 이상의 가격에 거래되기 쉽지 않다고 볼 수 있다.

 

 따라서, 현재 시세는 9억 이하로 보는 것이 적절하며, 그렇다 하더라도 시세보다 8000만원 정도는 저렴하게 낙찰받았다고 볼 수 있다.

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| 총 취득가액 8억 6천만원

 총 취득가액은 8억 6천만원 정도가 될 것으로 보인다. 낙찰금액이 6억 이상이며, 평수도 85제곱을 초과하기 때문에 취득세와 등기 비용이 꽤나 크게 발생한다.

• 낙찰가 : 819,000,000 원
• 등기 및 취득세 : 26,200,000 원
• 명도 비용 : 3,000,000 원
• 수리비 : 3,000,000 원
• 대출이자 3개월치(매도나 임차까지 기간) : 6,784,000 원
• 미납 관리비 : 2,260,000 원
• 총 취득가액 : 860,244,000원

풍무센트럴푸르지오 경매결과 분석

 

| 즉시 매도 시, 필요 예산 2억 1500만원, 2500만원 수익

 대출 가능액이 6억 4600만원 정도이므로 취득가액에서 대출 가능액을 뺀 금액이 필요하다. 약 2억 1500만원 정도로 예상된다.

 

 매물 최저호가가 910,000,000 원이며, 최근 실거래가도 910,000,000 원이다. 하지만 즉시 매도를 위해 급매로 내놓으려면 2000만원 정도는 저렴하게 내놔야 할 것 같다. 따라서 8억 9천만원에 매도한다고 가정하면 취득가액은 8억 6천이므로 약 3000만원 정도의 수익이 발생한다.

 

 매도 복비가 약 400만원 정도이며, 양도소득세도 발생한다. 매매사업자로 양도시 세율이 15%, 공제 126만원이니 양도세는 약 150만원 내외가 될 듯 하다. 따라서 즉시 매도시 총 수익은 약 2500만원 정도이며, 수익률은 11.5%로 보인다.

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| 전세 투자 시, 필요 예산 2억 4천만원

 전세로 임차인을 맞출 경우, 대출을 모두 상환하고 전세 보증금으로 이를 메꿔야 한다. 따라서 취득가액에서 전세시세를 뺀 금이 필요 예산이 된다. 전세 시세가 6억 2000만원 정도 되므로 필요 예산은 8.6억 - 6.2억으로 약 2억 4천만원 정도가 필요하다.

 

 만약 임차인이 쉽게 구해지지 않는다면 전세가를 내려야 하기 때문에 그보다 더 많은 금액이 필요할 수 잇다. 신용대출 1억을 추가로 대출받아 투자한다면 실 투자금은 1억 4천만원 정도이며, 신용대출 월 이자는 43만원 정도가 발생할 것으로 보인다.

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| 월세 투자 시, 필요 예산 1억 6500만원

 월세로 임차인을 맞출 경우는 즉시 매도 시와 동일한 예산이 필요하지만, 월세보증금 금액을 바로 회수할 수 있으므로 이 금액만큼 제하였다. 따라서, 1억 6500만원 정도의 예산이 필요하며, 신용대출 1억을 포함한다면, 실투자금은 6500만원 정도로 예상된다. 주담대 이자와 신용대출 이자, 그리고 월세액을 합산하면 월 지출 비용은 70만원 정도로 예상된다.