투자금 1억으로 시흥 대야 초역세권 33평 신축 아파트 투자 - 은계어반리더스 경매

 오늘 소개할 아파트 경매 추천 매물은 경기도 시흥시 대야동의 은계어반리더스 아파트다. 이전부터 매수를 고려했던 아파트로 임장도 2차례나 다녀온 단지다. 관심 단지였던만큼 장점이 많다. 오늘은 은계어반리더스의 입지와 입찰가 분석을 해보도록 하겠다.

 

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| 물건개요

• 수원지방법원 안산지원 경매1계 2023타경57957
• 경기도 시흥시 은계중앙로 325, 엘에이치어반리더스 103동 1801호
• 2019년식 7년차, 1198세대
• 매각일 2025년 4월 3일
• 입찰최저가 429,100,000원, 입찰보증금 4291만원

2023타경57957 은계어반리더스 경매 사건 개요

 

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| 입지 분석

 시흥은 경기도 지역 중 나쁘지 않은 지역이다. 광명, 과천, 성남, 동탄 등 경기도 내 상급지를 제외하면 시흥은 최고 가성비를 보이는 지역 중 하나다. 나처럼 마곡으로 출퇴근 해야 하는데 서울에 거주할 자본은 없는 직장인이라면 최상위 후보로 둘 수 있는 지역이다. 그럼 상세 입지 분석 결과를 아래 소개해보도록 하겠다.

 

1. 교통 & 직장

 시흥 대야동의 은계어반리더스의 교통 입지는 좋지도 않지만 크게 나쁘지도 않다. 대중교통은 강남 접근성을 1순위로 고려해야 하는데 대야동은 대중교통으로 강남까지 가는 게 쉽지 않다. 강남으로 직결하는 알짜 노선이 없고, 비교적 가치가 떨어지는 노선인 서해선을 탄 뒤 주요 환승역에서 갈아타야 한다. 

 

 그래도 서울 및 주요 일자리 권역과 물리적 거리가 멀지 않아 대부분의 일자리까지 1시간 내로 이동할 수 있다는 점은 시흥 대야동이 가진 장점이다.

 

" 마곡 가산 30분 "

마곡 일자리 권역과 가산디지털단지까지 30분 내외로 출퇴근이 가능하다. 이동 정거장도 많지 않아서 피로도도 높지 않다. 구로디지털단지는 환승을 2번 해야 하지만 40분 정도로 도착이 가능하다.

은계어반리더스 대중교통 입지 분석

 

" 강남, 구도심(시청) 1시간 이내 "

 강남권인 고속터미널까지도 57분 소요되며, 구도심인 시청역까지도 48분이면 도착한다. 

 

" 자차 이용 편리 (시흥IC) "

 자차 이용도 편리한 지역이다. 단지 바로 앞에 시흥IC가 있다. '외곽순환도로' 로 불리는 수도권제1순환고속도로를 바로 이용할 수 있다. 조금만 남쪽으로 가면 신천IC를 통해 제2경인고속도로도 이용 가능하다.

 

" 지역 내 일자리도 양호 "

 지역 내 일자리도 양호한 편이다. 아래 부동산지인의 수도권 사업장 수 분포를 보면 시흥시는 5개 분위 중 최상위 분위에 속한다. 인접 지역인 안산과 인천 남동구도 최상위 지역이며, 두 지역 모두 30분 내 출퇴근이 가능하다.

시흥 은계어반리더스 지역 내 일자리 입지 분석

 

 단점은 양질의 일자리, 즉 대기업이 많지 않다. 남동구, 시흥, 안산 지역은 '공단'으로 익숙한 지역이다. 300인 이상, 1000인 이상의 사업체 수는 많지 않으며, 그 의미는 300인 미만의 중소/중견 업체나 공단 등의 일자리가 풍부하단 뜻이다.

 

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2. 학군 & 학원가

" 좋지도 나쁘지도 않은 학군" 

학군이 뛰어나진 않다. 좋지 않다. 가장 가까운 은계중은 학업성취율이 76%로 좋지 못한편이며, 더 남쪽의 은행중은 86%로 준수한 편이다. 시흥시는 학생의 지망에 따라 중학교를 배정한다. 거리가 멀더라도 지망 학교의 정원이 차지 않을 경우 1지망으로 선택한 학교에 배정된다. 하지만 지망자가 정원보다 많을 경우에는 근거리 순위에 따라 배정한다. 따라서, 가장 가까운 중학교의 학군보다는 지역 내 학원가나 학업 분위기를 살피는 것이 더 적절할 것 같다.

시흥 은계어반리더스 학군 및 학원가 입지

 

" 준수한 학원가와 과학고 호재 "

 학원가는 괜찮은 편이다. 50개 이상의 중형 학원가가 형성되어 있다. 또한, 학군 호재가 있다. 단지 바로 맞은편 학교 부지에 과학고가 개교한다. 과학고가 개교하면 주변으로 학원가가 형성될 수 있고, 기존 학원가가 더울 발달하여 학군지가 될 수도 있다.

시흥 은계어반리더스 과학고 호재

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3. 상권

" 스타필드 12분, 롯데마트 5분 "

 도보 상권이 좋은 편은 아니다. 서쪽으로 대야역과 은계어반리더스 단지 사이의 중소형 상권이 있으며 동쪽으로는 아직 허허벌판이다. 이 동네의 메인 상권은 신천역 근처인 롯데마트 주변으로 이쪽은 꽤나 번화가다. 은계어반리더스 주변에는 롯데프레시 정도 규모의 마트가 2~3개 정도 있다.

시흥 은계어반리더스 상권 입지

 

 하지만 차량으로 이동한다면 신천역 메인상권(롯데마트 인근)까지 5분거리이며, 북쪽의 스타필드도 10분 정도밖에 걸리지 않는다. 평소에는 단지 앞 상권을 이용하면 되고, 주말이나 휴일에 스타필드나 롯데마트로 쇼핑을 다니면 된다. 상권 이용에 큰 불편함은 없을 것 같다.

 

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4. 장점

" 서울과 가까운 물리적인 거리 "

 시흥시는 서울과 물리적으로 아주 가깝다. 가장 가까운 서울 경계까지는 5km 밖에 되지 않는다. 가장 중요한 건 교통환경이지만 물리적인 거리도 무시할 수 없는 요건이 된다. 과천, 광명, 안양(평촌, 인덕원), 성남, 하남, 구리 등 경기도 상급지는 모두 서울과 인접해있다는 공통점이 있다. 

 

" 최고 가성비 초역세권 신축아파트 "

 서울과 인접한 초역세권 대단지 신축아파트다. 역에서 도보로 5분이 채 걸리지 않으며, 집 현관에서 지하철 플랫폼까지도 10분 내로 갈 수 있다. 그만큼 이 지역 내에서 대장아파트가 될 입지를 가지고 있다고 볼 수 있다.

 현재는 이편한세상 시흥센텀하임아파트가 이 지역 시세를 주도하고 있고 5000만원 이상의 시세 차이가 난다. 이편한세상이 확실히 메인 생활권 중심에 있는 단지이며 상권이 좋다. 하지만 세대수, 역과의 거리, 학군, 교통 등을 고려하면 이 간격은 추후 더 좁혀지거나 역전될 수도 있을 것 같다.

 

 은계어반리더스는 서울과 인접한 경기도 아파트 중 입주 5년 이내의 신축, 도보 5분 이내의 초역세권 아파트 중 가장 저렴한 편이다. 비슷한 입지로 볼 수 있는 김포(풍무역), 검단(아라역), 부천, 일산쪽의 역세권 신축아파트는 최소 7~8억 이상이다. 구리, 하남, 성남쪽의 동남권은 훨씬 더 비싸다. 서울 집값에 밀려 경기에 거주해야 하는 사람에게는 최고 가성비 아파트가 될 수 있다.

 

" 앞으로 발전될 도시 "

시흥은 이들에 비해 아직 발전할 가능성이 많으며 저평가 구간이라고 볼 수 있다. 대야동 은행동은 현재 개발이 한참 진행중이며, 은행동은 대단지 신축 아파트들이 많이 들어서있다. 은계어반리더스 서쪽으로 많은 유휴 전답지가 있어서 개발될 가능성이 충분히 높다.

 

 지역 자체가 발전할 가능성이 높으며, 그렇게 된다면 역에서 가장 가깝고 차량 교통도 편리한 은계어반리더스의 가치가 더 높아질 수 있다.

 

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| 권리분석

 등기부등본 상 권리분석에도 큰 문제는 없다. 근저당이 많이 껴있긴 하지만 모두 소멸권리들이다. 입찰자가 신경써야 할 권리는 없는 것으로 보인다.

시흥 은계어반리더스 경매 물건 등기부등본(2023타경57957 )

 

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| 입찰가 분석

• 최근 실거래가 590,000,000
• 매물 최저호가 590,000,000
• 전세시세 400,000,000 (갭 1억 9천)
• 전세매물 없음

1. 매매 시세 6억

 

 은계어반리더스의 최근 시세는 6억 정도이다. 네이버부동산의 매물 최저호가는 5억 9000만원이며, 최근 실거래가는 5억 9000만원 ~ 6억 500만원 사이에 분포해있다. 최근까지도 6억 전후로 꾸준히 거래가 되고 있다.

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2. 전세시세 4억(추정)

 전세 실거래 내역을 보면 금액 분포가 2억 후반에서 4억 초반까지 다양하다. 하지만 갱신 및 재계약, 저층 매물을 제외하면 대부분 3억 후반 또는 4억 초반으로 형성되어 있다. 하지만 현재 나와있는 동일평수 전세 매물이 4억 2000만원의 단 한건이다. 따라서, 4억 정도면 충분히 전세를 맞출 수 있어 보인다.

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3. 입찰가 분석

" 예상 낙찰가 5억 8000만원 내외 "

 입찰 경쟁이 심할 것으로 보인다. 서울과 가까운 수도권 신축아파트인데다가 1000세대가 넘는 대단지, 초역세권 아파트다. 국민평형 84제곱으로 농어촌세가 붙지 않으며, 금액대도 6억 이하라 취득세율이 높지 않다. 이런 물건들이 대부분 입찰 경쟁이 심하다. 실거주 수요까지 붙는 경우가 많아서 실거래가 부근에서 낙찰이 되는 경우가 많다.

 

 그래도 사람들 심리가 매물호가보다는 1000~2000만원이라도 싸게 매수하겠다는 생각에 5억 7000~8000만원 선에 입찰가를 써내는 사람들이 많을 것으로 보인다. 따라서, 예상 낙찰가는 5억 8000만원 내외가 될 것으로 보인다.

 

" 실투자금 1억 미만 갭투자 "

 총 취득가액이 6억이 넘지 않으며 4억에 전세를 맞출 수 있다. 2억 이하의 금액으로 갭투자가 가능하며, 신용대출을 포함한다면 실투자금이 1억 미만으로 들 수도 있다.

 

 월세투자를 한다면, 보증금을 포함해 1억 2000만원으로 투자가 가능하다. 신용대출을 포함한다면 2000만원으로도 투자가 가능하다. 투자금 1억 2천으로 월세투자를 한다면, 주담대 대출이자 150만원을 월세 120만원으로 충당하면 월 지출액은 30만원이고, 신용대출 1억을 포함한다면, 실투자금 2000만원에 월 지출액은 74만원 정도가 된다. 소액 투자자라면 월세 투자가 더 매력적으로 보인다. 

시흥 은계어반리더스 경매 물건(2023타경57957) 입찰가 분석

 

 단기매도는 쉽지 않아 보인다. 매물 최저호가가 5억 9000만원이기 때문에 즉시 매도하려면 5억 8000만원 정도에 매물을 내놓아야 한다. 총 취득가액을 고려해서 수익을 1000만원이라도 남기려면 5억 5천만원 이하 금액에 낙찰을 받아야 하는데 이는 쉽지 않아 보인다.

 

 개인적으로는 5억 7000~8000만원 금액대에 낙찰을 받아 중장기 투자로 끌고 가는 것이 가장 좋을 것 같다. 중장기로 가지고 가도 될 만큼 충분히 가치가 있는 단지로 보인다.

 

 - 개인적인 분석 및 예측일 뿐입니다. 투자에 대한 책임은 개인에게 있습니다. -