최근 경매 분석 글을 쓰며, 경매 예산 및 수익률 계산기를 업데이트 하였다. 기존에는 필요예산과 매도수익률, 임차수익률을 따로 계산하여 사용하기 번거로웠던 점이 있었다. 이번에는 불필요한 항목들을 없애고 이전보다 간략하게 알아볼 수 있도록 계산하였다.
이번 계산기는 경매 매물의 기본정보와 시세를 입력하면 경매 예산 산정에 필요한 각종 비용들을 자동 계산해준다. 경매 예산 산정에 필요한 내용은 아래와 같다.
경매 예산 산정에 필요한 항목
- 대출가능액
- 잔금 납부 시 필요금액
- 등기 및 취득세
- 명도비용
- 수리비
- 대출이자(3개월)
또한, 위 내용을 바탕으로 계산하여 실거주, 단기매도, 전세투자, 월세투자시 필요한 예산(투자금)과 지출비용을 자동으로 계산해준다.
상황별 경매 필요 예산 산정
- 실거주시, 필요 예산과 월 지출비용
- 단기 매도(즉시 매도하는 경우) 시, 필요 예산과 수익금, 수익률
- 전세 투자시, 필요 예산과 월 지출비용
- 월세 투자시, 필요 예산과 월 지출비용
아래에 상세한 사용 설명을 적어보도록 하겠다. 첨부된 위의 경매 계산기 파일을 다운받아, 글을 보며 테스트해보면 더 좋을 것 같다.
1. 기본 정보 입력
계산기 시트 상단의 기본 정보(파란 점선 박스 부분)에 대해 입력한다. 지역, 연식, 동, 호수, 아파트명, 평수등의 매물 기본 정보와 감정가, 매물최저호가, 최근실거래가, 전세가, 월세보증금, 월세, 대출금리, 미납관리비 등의 금액정보를 입력한다.
| 입력항목
|| 물건 기본정보
- 지역, 아파트명, 동호수, 연식, 평수 입력
- 연식은 '2020' 과 같이 4자리로 입력 -> 연식에 따른 대략적인 수리비 계산
- 평수는 제곱미터 단위로 '84'와 같이 입력 -> 평형에 따른 취득세 계산
|| 시세 및 비용 관련 정보
- 감정가 - 매물 감정가 입력. 감정가로 대출가능 금액 계산
- 최저호가 - 네이버 매물 최저호가 입력. 저층인 경우 저층호가, 저층이 아닌 경우 저층제외 최저호가 입력
- 실거래가 - 최근 실거래가 입력. 호갱노노의 월평균 입력해도 무방
- 전세가 - 네이버 매물 최저호가 입력. 저층인 경우 저층호가, 저층이 아닌 경우 저층제외 최저호가 입력
- 월세보증금 및 월세 - 월세시세 입력, 없는 경우 계산기 우측의 전월세계산기 활용
- 대출금리 - 시중 대출금리 입력
- 미납관리비 - 미납관리비 입력
- 입찰가(낙찰가) - 본인이 입찰하려는 가격 또는 예상 낙찰가액
만약, 네이버매물 또는 실거래가 내역에 월세 정보가 부족하다면 계산기 오른쪽의 전월세계산기를 활용하면 된다. 전환율과 보증금을 입력하면 전환된 월세가액이 자동 계산된다.
보통 월세 보증금은 소액보증금 최우선변제금 정도로 입력하면 되며, 경기권 일대는 3000만원, 5000만원 정도로 입력하면 된다. 주담대 근저당이 있는데 월세보증금이 최우선변제금보다 크다면, 임대차보호법의 보호를 받지 못해 세를 맞추기 힘들다.
2. 필요예산 자동계산
위 정보를 입력하면 아래 사진과 같이 예산 산정 및 수익률과 관련된 정보들이 자동 계산된다.
- 대출가능액 : 감정가의 70%로 계산된다. 낙찰가의 80%로 수식을 바꿔도 무방하다. (감칠낙팔, 통상적으로 경락대출의 한도를 감정가의 70%, 낙찰가의 80%로 계산)
- 잔금납부비용 : 대출가능액을 제외한 잔금납부비용이다. 입찰보증금 + 매각대금납부금액
- 등기 및 취득세 : 취득세를 계산한다. 아래 회색 영역에서 입찰가(취득가)와 평수에 따른 세율을 구하며, 이 세율에 따라 취득세를 계산한다. 이 금액에 등기비용 100만원을 더한 금액이다.
- 명도비 : 통상적으로 200~300 수준이나, 명도 난이도에 따라 다르다. 직접 입력 시 7번셀 활용
- 수리비 : 연식으로 대략적인 수리비를 자동 계산한다. 준공 후 15년이 되지 않은 물건은 도배 & 장판 정도의 금액인 300만원, 15년이 넘은 물건은 1000만원으로 계산된다.
- 대출이자 : 대출금액의 3개월치 이자분을 계산한다. 입찰부터 매도 또는 임차까지 최소 3개월의 기간은 소요되기 때문에 3개월로 산정하였다.
- 명도비 집적입력 : 난이도가 높은 물건인 경우 아래 회색영역의 명도비를 조절하면 자동 반영된다.
3. 필요예산 금액 산정
위 계산된 항목(대출가능액, 잔금납부비용, 세금, 명도비, 수리비, 대출이자)들을 바탕으로 각 투자 방향에 따른 필요예산을 계산해준다. 경매를 하려는 목적은 사람마다 다를 것이다. 실거주를 하려는 사람도 있고, 투자를 하려는 사람도 있다. 투자도 단타(즉시매도로 차익 실현), 전세 임대 투자, 월세 임대 투자가 있을 것이다. 각 상황에 맞는 필요예산을 계산하였다.
1) 취득가액 : 낙찰가 + 등기 / 취득세 + 명도비 + 수리비 + 대출이자(3개월) + 미납관리비
취득가액은 경매를 통해 주택의 소유권을 가져오는 과정에서 발생하는 모든 비용을 합한 비용이다. 매각대금(낙찰가), 등기 및 취득세, 명도비용, 수리비용, 대출이자 3개월치, 미납관리비의 합계다. 물론, 등기비용, 명도비용, 수리비용에서 추가 지출이 있을 수 있다.
2) 실거주 필요예산 : (낙찰가-대출금) + 등기 및 취득세 + 명도비 + 수리비 + 미납관리비
이 금액의 자본금은 있어야 실거주 용도로 입찰이 가능하다고 생각하면 된다. 실거주의 경우 대출액과 대출이자 3개월치를 제외하고 필요한 예산이다. 만약 신용대출까지 받는다면 그 금액만큼 제하면 된다.
3) 즉시매도 필요예산 : (낙찰가-대출금) + 등기 및 취득세 + 명도비 + 수리비 + 미납관리비 + 3개월치 대출이자
즉시매도도 실거주 필요예산과 거의 동일하다. 다만, 즉시매도, 전세 또는 월세 투자시에는 매각대금 납부 시점부터 매도하여 돈이 회수되는 시점까지 3개월 정도 소요되기 때문에 3개월치 대출이자를 포함시켰다. 사실, 낙찰 - 명도 - 수리 - 매도계약 - 잔금의 과정까지 3개월도 매우 타이트하게 잡은 기간이니, 여유있게 진행하려는 사람들은 수식을 수정하면 된다.
4) 전세투자 필요예산 : 취득가액 - 전세가
전세 투자시 필요한 금액은 취득가액에서 전세가를 뺀 금액이다. 전세를 맞출려면 주담대 대출을 모두 상환해야 한다. 따라서 전세보증금을 제외한 모든 비용의 투자금이 필요하다. 마찬가지로 신용대출까지 받는다면 그 금액만큼 제하면 된다.
5) 월세투자 필요예산 : 취득가액 - 대출금 - 월세보증금
월세 투자시 필요한 금액은 즉시매도 필요예산에서 월세보증금을 뺀 금액이다. 사실, 월세 보증금은 명도 및 수리 후 세입자와 계약 후 잔금까지 치뤄야 하는 금액이므로 즉시 매도 금액과 동일하게 산정하는 것이 적절하다. 즉시 매도와 차이를 두기 위함과 곧 회수될 자금이므로 포함시켜 계산하였다.
4. 월 소요비용 계산
즉시 매도시의 필요예산, 수익금, 수익률과 실거주, 전세 투자, 월세 투자시의 최소 필요예산과 월 지출비용을 자동으로 계산한다. 이 부분에서 계산되는 최소 필요예산은 신용대출, 마이너스 통장 등 최대한의 대출을 포함하여 계산한 최소 필요예산이다. 소위 '영끌' 이라고 할 수 있는 만큼 과한 대출을 감안한 금액이니 참고해야 한다.
신용대출 및 마이너스 통장은 합산하여 1억으로 책정하였다. 개인적으로도 신용대출과 마이너스 통장을 합쳐 1억 정도 쓰고 있으며, 정부에서 주택 구입 목적으로 활용될 수 있다고 규제한 신용(마통) 한도가 1억원이기 때문에 1억원으로 책정하였다. 금리는 시중 주담대보다 1%정도 높게 책정하였다.
아래 각 항목에 대해 설명하였다.
| 즉시매도
- 최소 필요예산 - 신용대출(마통) 1억을 포함한 최소 필요예산이다. 본인의 소득 및 신용도에 따라 달라질 수 있다.
- 수익금 - 낙찰 받아 명도 후 즉시 매도를 할 경우의 수익금이다. 매도 가격은 최저호가보다 1000만원 저렴한 가격으로 계산하였다.
- 수익률 - 최소 필요예산으로 위 수익금을 벌었을 때의 수익률이다.
| 실거주
- 최소 필요예산 - 실거주시의 최소 필요예산이다. 이 항목에는 신용대출(마통)을 포함시키지 않았다. 실거주는 단기간 내 자금 회수가 어렵다. 신용대출까지 끌어와서 실거주 집을 마련하는 것은 경제적으로도 투자적으로도 적절하지 않기 때문에 포함시키지 않았다.
- 월 지출 비용 - 실거주시 월 소요되는 비용을 계산하였다. 30년 만기 원리금균등상환으로 계산하였다. 대출 조건에 따라 달라질 수 있으며, 원금 상환액도 있으므로 '저축 + 이자 지출'로 보는 것이 적절하다.
| 전세 투자
최소 필요예산 - 전세 임차를 맞추는 경우의 필요예산이며, 신용대출(마통)을 포함시킨 금액이다. 전세는 근저당(주담대 대출 잔금)이 있으면 세입자를 맞추기 어렵다. 경락 대출 금액을 신용대출(마통)과 최소 필요예산으로 상환한다고 보면 될 것 같다.
월 지출 비용 - 주담대 대출을 상환했으므로 추가로 받은 신용대출(마통)에 대한 대출이자 비용이다. 금리는 마찬가지로 시중금리 + 1%로 계산하였다.
| 월세 투자
- 최소 필요예산 - 월세 임차를 맞추는 경우의 필요예산이며, 신용대출(마통)을 포함시킨 금액이다. 월세는 근저당이 있더라도 소액임차인 범위안으로 보증금을 맞춘다면 세입자를 구할 수 있다. 취득가액에서 주담대 대출금액과 신용대출(마통), 월세보증금을 제한 금액이다.
- 월 지출 비용 - 주담대 대출 이자와 신용대출(마통) 대출이자를 합한 금액에서 월세액을 뺀 금액이다. 이 항목에서 주담대 상환 비용은 만기 일시 상환으로 계산하였다. 투자 목적으로 부동산을 구입할 때는 굳이 원금을 매월 상환할 필요 없이 만기 일시 상황하는 것이 가장 유리하다. 따라서 실질적으로 지출되는 금액이며, 마찬가지로 신용대출(마통)에 금리는시중금리 + 1%로 계산하였다.
5. 계산기 사용 예시 (브라운스톤광명 2단지 낙찰사례)
최근 분석 글을 올렸던 브라운스톤광명 2단지의 사례로 계산기를 활용해보도록 하겠다. 기본 정보 및 비용관련 금액은 위 그림과 같다.
이 물건의 낙찰가액은 6억 5800만원이며, 미납관리비가 280만원이 있었다. 명도비 300만원, 수리비 1000만원으로 가정하여 계산된 취득가액은 6억 8989만원이다. 현재 네이버 매물 최저호가는 7억 3000만원이며, 전세가는 4억 5천만원, 월세 시세는 보증금 5000만원에 월세 150만원이다. 대출금리는 4.2%로 계산하였다.
| 즉시매도 108,986,000원 필요, 2911만원 수익, 수익률 27%
즉시 매도를 할 경우, 1억 900만원이 필요하며 약 2900만원의 수익이 발생하며, 수익률은 27%이다.
내 자본 1.09억 + 신용대출(마통) 1억 + 경락대출 4.8억이면 취득가액인 6.9억을 채울 수 있으며, 최저호가인 7.3억보다 1000만원 싼 금액인 7.2억에 매도하면 약 2900만원의 수익이 발생한다. 실질적으로 사용된 내 자본은 1.09억, 수익금은 2900만원이므로 수익률은 27%가 된다.
| 실거주 - 203,937,000원 필요, 매월 2,352,000원 상환
실거주 시에는 취득가액(6.9억)에서 대출액(4.8억)과 대출이자 3개월치(500만원)를 제외한 2억 394만원이 필요하며, 월 235만원의 원리금 상환 비용이 발생한다.
대출이자 3개월치를 제외한 이유는 어처피 대출이 실행된 일로부터 매월 원리금을 상환해야 하기 때문에 월 소요비용과 별도로 보는 것이 적절하다.
월 소요 비용은 경락대출로 받은 주담대 대출 상환비용이 발생하며, 30년 만기 원리금 균등 상환으로 가정하면 월 235만원 정도가 소요된다.
| 전세투자 - 139,886,000원 필요, 매월 433,000원 이자 지출
전세 투자시에는 1.4억이 필요하며, 월 43만원의 이자 지출이 예상된다.
취득가액 6.9억에서 전세보증금 4.5억, 신용대출(마통) 1억이면, 내 자본 1.4억으로 투자가 가능하다. 신용대출 1억에 대한 월 대출이자(5.2%)가 43.3만원 정도 발생한다.
| 월세투자 - 58,99,,000원 필요, 매월 616,000원 이자 지출
월세 투자시에는 5900만원이 필요하며, 월 61.6만원의 이자 지출이 예상된다.
취득가액 6.9억에서 경락대출(주담대) 4.8억, 신용대출(마통) 1억, 월세보증금 0.5억이면 내 자본은 6000만원 정도가 필요하다.
주택담보대출 4.8억은 만기일시상환으로 월 이자가 약 168 만원 정도 발생하며, 신용대출(마통) 1억의 월 이자는 43.3만원이다. 합하면 월 211.6만원의 이자가 발생하고, 월세 150만원이 들어온다. 따라서 월 61.6만원의 이자지출이 발생한다.
오늘은 개선한 경매계산기에 대해 남겨보았다. 개인적으로 경매 분석을 위해 활용하는 툴이므로 절대적으로 정확한 정보는 아닐 수 있다. 변수가 많은 명도비, 수리비, 미납관리비, 대출금리, 본인의 신용대출 한도 등을 감안하여 수식을 수정해서 쓰면 유용하게 쓰일 수 있을 것 같다.
위 계산에 대한 자세한 내용은 아래의 이전글들을 참고하면 될 것 같다.
[경매투자] 4. 경매 수익률 계산기 - (1) 매도 수익 및 수익률 계산
지난번 경매 예산 계산에 이어서, 이번에는 수익률을 계산하는 법을 알아보도록 하겠다. 사실, 수익률을 계산하는 건 경매의 기본 과정이나 권리분석에 대해 공부를 한 다음에 해도 늦지 않는다
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[경매투자] 4. 경매 수익률 계산기 - (2) 전세 수익 및 지출 계산
지난번 매도 수익률 계산에 이어, 오늘은 전세를 놓았을 때, 발생하는 수익이나 비용을 계산해보도록 하겠다. 경매 예산 계산 및 매도 수익률 계산은 아래 링크를 참고하면 된다. [경매투자] 3.
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[경매투자] 4. 경매 수익률 계산기 - (3) 월세 세팅 수익률 계산
오늘은 경매 수익 계산 마지막인 월세 임대를 놓았을 때, 발생하는 수익이나 비용을 계산하는 엑셀시트를 만들어 보겠다. 경매예산 짜기, 매도수익과 전세수익 계산은 아래 링크를 참고하면 될
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