5천만원으로 소새울역 역세권 아파트 경매 투자 - 부천범박힐스테이트, 3월 11일 입찰

 이번 추천물건은 3월 11일날 진행되는 부천 범박힐스테이트 아파트 2건이다. 인접한 두 단지의 물건이 같은 날 진행된다. 입지도 비슷하니 눈치싸움을 잘 벌여서 입찰하면 적은 금액으로도 낙찰이 가능해 보인다.

 두 매물간 큰 차이가 있진 않으니, 두 물건을 한꺼번에 소개해보도록 하겠다.

부천 범박힐스테이트 1단지, 4단지 경매물건

 

 

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| 부천범박힐스테이트 경매물건 개요

 1. 1단지 - 107동 2104호 84제곱

• 인천지방법원 부천지원 경매6계 2022타경44055
• 경기 부천시 범안로 81, 부천범박힐스테이트1단지 107동 2104호
• 2004년식 22년차, 1070세대
• 매각일 2025년 3월 11일
• 입찰최저가 438,900,00원, 입찰보증금 43,890,000원

부천 범박힐스테이트 1단지 경매 물건 개요

 

 

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 2. 4단지 - 404동 1302호 99제곱

• 인천지방법원 부천지원 경매1계 2024타경38207
• 경기 부천시 범안로 96번길 23, 부천범박힐스테이트4단지 404동 1302호
• 2003년식 23년차, 1387세대
• 매각일 2025년 3월 11일
• 입찰최저가 437,500,00원, 입찰보증금 43,750,000원

부천 범박힐스테이트 4단지 경매 물건 개요

 

 

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| 입지분석

 1. 일자리 & 교통 입지

 " 가산, 구로, 마곡, 시청 접근 용이 "

 역곡 & 소사는 서울과 맞닿아있는 부천의 초입이다. 서울 접근성이 좋다. 부천, 인천의 일자리와 1호선 라인의 구로, 가산, 종로쪽까지 출퇴근이 가능하다. 서해선의 개통으로 최근 발전중인 마곡지구도 30분 정도로 출퇴근이 가능한 동네다.

 

 지하철은 1호선과 서해선을 이용가능하며, 7호선 환승이 가능한 온수역도 멀지 않다. 가산디지털단지까지 20분, 시청역까지 40분, 마곡나루까지 30분 내외로 갈 수 있다. 강남에 접근하려면 한 번 이상 환승을 해야하며 1시간 정도 소요된다. 교통 입지에 비해 가격이 그리 비싸지 않은 지역이다.

소새울역 대중교통 입지

 

 

" 역세권이라 보기에는 애매한 위치 "

부천 범박힐스테이트 소새울역 도보

 하지만 부천범박힐스테이트는 안타깝게도 역세권이라고 보기 애매하다. 소새울역까지 도보로 20분 이상 걸리며, 큰 언덕을 지나야 한다. 버스도 애매하다. 소새울역으로 가는 버스가 1대, 역곡역으로 가는 버스가 2대 정도 있다. 안타깝게도 역곡역으로 가는 길은 출퇴근시간대에 지옥이 될 정도로 복잡한 1차선 도로다.

 

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2. 학군 및 학원가

" 나쁘진 않지만 애매한 학군 "

 단지와 인접한 초등학교만 5개이며, 중학교 1개와 고등학교 2개가 있다. 학교가 몰려있는 동네라 그런지 조용하고 쾌적하다. 별도의 유흥가도 없어 아이 키우기가 괜찮다.

 

 하지만 학군이 좋다고 볼 순 없는 지역이다. 중학교 성취도평가는 나쁘지 않지만 고등학교 성취율은 많이 떨어진다. 부천시의 고등학교 배정은 추첨으로 진행되기 때문에 고등학교 학군이 중요하지 않을 수 있지만, 동네 자체가 학구열이 높은 동네는 아닌 것처럼 보인다.

소새울역 인근의 학군

 

 마땅한 학원가가 없다는 점도 단점이다. 소형 학원가는 있지만 50개 이상의 중형 학원가도 옥길동까지 나가야 한다.

 

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3. 상권 입지

" 도보 대형마트 X, 스타필드 홈플러스 차량 10분 "

 상권도 애매하다. 도보로 갈 수 있는 대형마트가 없다. 3단지쪽에 대형 식자재마트가 있어서 장보기가 나쁘진 않다. 차량을 이용하면 역곡역 홈플러스와 스타필드 시티 부천점을 10분내로 갈 수 있다.

 

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4. 단지 특징

" 지하주차장 연결 X, 주차난 "

 단지 특징도 썩 장점이 크진 않다. 2000년대 초반에 지어진 아파트라 지하주차장과 세대가 연결되어 있지 않다. 주차공간도 부족한 편이다. 1단지는 세대당 1대가 되지 않으며, 4단지는 세대당 1.2대로 주차난이 예상된다.

 

" 언덕에 지어진 아파트 "

 언덕 위에 지어져 있다. 1단지, 4단지 모두 언덕이며, 4단지쪽의 언덕은 걷기에는 무리가 없지만 자전거로는 오르기 힘든 언덕이다.

 

 2022타경44055의 1단지 물건은 입구쪽 동인 107동에 21층이라 일조량도 충분하며 언덕도 심하지 않다. 하지만 등하교를  해야하는 일신초/중학교 모두 언덕을 올라가야 하며, 소새울역도 도보로 가려면 언덕을 올랐다 내려가야 한다. 넓은 도로를 한번 건너야 한다는 단점도 있다.

 

 4단지는 그나마 1단지에 비해 등하교 시에 언덕을 덜 오르며 횡단보도도 건너지 않는다. 작은 도로를 건너긴 해야하지만 단지 앞 도로라 위험하진 않다. 하지만 도보로 소새울역을 가기에는 마찬가지로 언덕을 올랐다 내려가야 한다.

 

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5. 비싸지 않은 가격이 장점

 " 5억대의 가성비 아파트 "

 입지가 매우 애매해 보일 수 있지만 그럼에도 이 물건들을 추천하는 이유는 비싸지 않은 가격이다. 신도시를 제외하면, 서울로 출퇴근이 가능한 지역 중에서 여러 단지들이 모여 있어서 쾌적한 거주 환경을 주는 동네가 많지 않다. 또한, 입지가 뛰어나진 않아도 대중교통, 학군, 상권 등이 나쁘지 않은 편이다. 무난한 입지의 아파트를 5억대로 매수가 가능하다는 점이 장점이다.

부천 범박힐스테이트와 비슷한 연식의 아파트 가격

 

 위 사진은 부천 일대의 비슷한 연식, 비슷한 평수 아파트 가격이다. 중동, 상동쪽은 최소 6억 이상으로 형성되어 있다.

 

 

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| 등기부등본 권리분석

2022타경44055(범박힐스테이트 1단지),  2024타경38207(범박힐스테이트 4단지) 두 물건 모두 권리분석 상 문제는 없다. 근저당 및 근질권이 덕지덕지 남아있지만 모두 소멸되는 권리들이다. 또한, 두 물건 모두 임차인도 없으며 미납관리비도 없다.

 

범박힐스테이트1단지, 4단지 물건 등기부등본 요약

 

 

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| 가격분석

1. 1단지(2022타경44055) - 107동 2104호 84제곱

" 시세 5.3~5.4억, 전세 3.8억, 전세 부족 "

 1단지의 84제곱 평수는 최저호가가 5억 5천만원, 최근 실거래가가 5억 3천만원이다. 2~4단지의 동일평수도 5억 중반대에 매물로 나와있고 실거래가도 비슷한 수준이다. 전세 시세는 3억 8천만원 정도이며, 매물로 나와 있는 동일 평수 물건이 없어서 세를 맞추는 데는 크게 어렵지 않아 보인다. 최근 실거래가보다 낮게 5억 2천만원 이하로 입찰하는 것이 좋아 보인다.

 

" 필요예산 8000만원, 실투자금 5000천만원 "

범박힐스테이트1단지 경매예산 계산

 

 5억 1500만원 낙찰을 가정해보면, 필요한 실투자금은 실거주 1억, 전세 임대 1.6억, 월세 임대 5천만원 정도이다. 월세 시세는 5000/150정도이다.

 

• 취득가액 : 5.4억
• 전세시세 : 3.8억, 월세시세 : 5000/150
• 대출금 : 4.4억, 월 상환이자 : 165만원 (4.5% 가정)
• 전세 임대 실투자금: 취득가액 5.4억 - 전세보증금 3.8억 = 실투자금 1억 6천만원
• 월세 임대 실투자금 : 취득가액 5.4억 - 대출 4.4억 - 월세보증금 5천만원 = 실투자금 5천만원
• 실거주 : 취득가액 5.4억 - 대출 4.4억 = 실투자금 1억

 개인적으로 5억 초반대가 아니라면 큰 이점이 없다고 생각한다. 소새울역과 더 가까운 중흥S클래스가 5억 초중반대면 매수가 가능하다. 5억 2천만원 이하로 낙찰을 받아야 투자 가치가 있을 것으로 보인다.

 

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2. 4단지(2024타경38207) - 404동 1302호 99제곱

" 매매시세 5.8억, 전세 4.2억, 월세 5000/150 "

 4단지의 99제곱 평수는 최저호가가 5억 7500만원이며, 최근 실거래가는 6억 1500만원이다. 5억 8000만원 정도를 적정 시세로 보는 것이 적절해 보인다.

 

 전세 매물은 4억, 4.5억 두 건이 나와 있으며, 최근 실거래는 4억 초중반대에서 계약되고 있다. 4.2억 정도로 생각하면 될 것 같다. 월세는 대략 5000/150 정도로 보인다.

 

 

범박힐스테이트4단지 경매예산 계산

 

• 취득가액 : 5.6억
• 전세시세 : 4.2억, 월세시세 : 5000/150
• 대출금 : 4.4억, 월 상환이자 : 165만원 (4.5% 가정)
• 전세 임대 실투자금: 취득가액 5.6억 - 전세보증금 4.2억 = 실투자금 1억 4천만원
• 월세 임대 실투자금 : 취득가액 5.6억 - 대출 4.4억 - 월세보증금 5천만원 = 실투자금 7천만원
• 실거주 : 취득가액 5.6억 - 대출 4.4억 = 실투자금 1억 2천만원

 1단지보다 큰 평수이고 85제곱 초과로 세금도 더 나온다. 1단지 84제곱 물건과 같은 날 입찰이 진행되기 때문에 경쟁이 심하지 않을 수도 있다. 1단지 물건보다 근소하게 높은 금액으로 낙찰될 것 같다. 마찬가지로 비싸게 받으면 의미가 없기 때문에 5억 5천만원 이하의 저렴한 금액으로 입찰하는 것이 좋을 것 같다.

 

 개인적으로는 4단지의 물건이 더 좋아 보인다. 평수도 크고 경쟁도 덜 심할 것 같다. 소새울역과 소사주공 사거리의 상권과도 그나마 가까운 편이다.

 

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 두 아파트 모두 괜찮은 가성비의 단지인 것 같다. 하지만 절대 무리해서 매입할만큼 좋은 입지는 아니다. 그러니 본인 상황에 맞춰 적절한 가격에 입찰하는 것이 좋을 것 같다.

 

 - 개인적인 분석 및 예측, 투자후기일 뿐입니다. 투자에 대한 책임은 개인에게 있습니다. -