[경매결과] 투자금 1억으로 광명 철산역 역세권 아파트 브라운스톤광명 매수

 지난주 추천 경매물건이었던 광명시 철산동의 브라운스톤광명 입찰 결과가 나왔다. 오늘은 낙찰 결과에 대해 남겨보도록 하겠다. 입찰 전 분석글은 아래 링크를 참고하면 된다.

철산동 브라운스톤광명 입찰 분석

[3월1주차 경매 추천 매물] 투자금 2억으로 광명 준신축 아파트 - 철산동 브라운스톤광명

 

| 경매 물건 개요

• 수원지방법원 안산지원 경매10계 / 2024타경57046 / 2024타경57701(관련사건)
• 철산동, 브라운스톤광명, 202동 301호, 84제곱(32평형)
• 감정가 6억 8700만원 / 입찰 최저가 4억 8090만원
• 등기상 하자 없음, 미납관리비 280만원
• 매매호가 : 7억 3천만원 / 최근 실거래가 6억 7천만원 / 전세가 4억 ~ 5억 / 갭 2억 ~ 3억
• 예상 낙찰가액(추천 입찰가) 6억 중후반대
• 실제 낙찰액 : 6억 5800만원

 

| 낙찰결과

 " 시세보다 6천만원 이상 저렴하게 낙찰 "

위 예상 낙찰가액과 아래 필요 예산 분석처럼 예상 낙찰가액은 6억 6천만원 수준으로 예상하였다. 예상 결과와 비슷한 금액인 6억 5800만원에 낙찰되었으며, 차순위 금액보다 약 900만원 높은 금액에 낙찰되었으니 아주 좋은 금액에 낙찰받은 물건인 것 같다.

철산역 브라운스톤광명 경매 예산 분석

철산역 브라운스톤광명 2단지 경매 낙찰 결과

 

 브라운스톤광명의 입지는 이전 글에서 설명한바 있다. 철산역 역세권 준신축 아파트를 시세보다 6천만원 이상 저렴하게 매수한 것이므로 매우 좋은 낙찰사례가 될 것 같다. 또한, 브라운스톤광명의 현재 전/월세 시세를 고려했을 때, 실제 실투자금은 1억 미만이 될 수도 있어보인다. 이는 아래 투자 분석에 설명하였다.

| 투자 분석

• 매물 최저호가 / 실거래가 : 7억 3천만원 / 6억 7천만원
• 전세가 : 4억 5천만원
• 월세(보증금 / 월세) : 5000천만원 / 150만원
• 취득가액 : 약 6억 9천만원 (취득세 및 등기 약 1100만원)

 

철산역 브라운스톤광명 경매 투자 분석

 

" 7.2억 즉시 매도 시, 자본금 1억 1천만원, 수익금 2900만원(14%)

 네이버 매물 최저가가 7.3억이다. 1000만원 싸게 매물을 내놔서 바로 매도가 가능하다면, 약 1억 1천만원으로 2900만원의 수익이 가능하다. 취득가액은 6.9억, 경락대출(주담대)이 4.8억에 신용대출 1억을 포함하면 총 1.1억이 필요하다.

 

 하지만 본인의 대출가능한도와 즉시 매도 가능성은 신중히 따져봐야 한다. 또한, 즉시 매도 시 발생하는 양도세와 관련해서도 본인의 주택 수나 부동산 매매사업자 유무를 추가로 고려해야 한다.

 

" 실거주 시 자본금 2억 1000만원 + 월 235만원 소요 "

 모든 비용을 포함한 취득가액은 6억 9천만원 정도이며, 대출액은 4억 8천만원이다. 대출금을 제외한 잔액 2억 1천만원 정도의 자본금이 필요하다. 실거주를 하며 주담대(경락)대출을 최대한도로 받았는데, 신용대출 및 마이너스 통장까지 포함시킨다면 상환부담이 너무 커지므로 주담대 외 다른 대출은 제외하였다.

 

 대출 가능액인 4억 8천만원을 30년 만기 원리금균등 상환을 가정하면 월 235만원 정도의 금융지출이 예상된다. 

 

" 전세 투자 시, 자본금 1억 4천만원, 월 이자 44만원 필요

 해당 물건의 전세시세는 4억 5천만원 정도이다. 취득가액에서 전세가를 빼면 약 2억 4천만원 정도가 필요하며, 신용대출 및 마통(1억)을 포함하면 1억 4천만원 정도의 자본금이 필요하다.

 

 보통 신용대출 및 마이너스 통장은 주담대보다 1% 이상 금리가 높으므로 1%의 추가금리를 감안하여 계산하면 월 44만원 정도의 이자지출이 예상된다.

 

 물론, 전세를 맞출 때까지 추가 주담대 이자지출이 발생할 수 있고, 시세보다 낮은 금액에 세를 맞춰야 할 수도 있으며, 본인의 금융 상황에 따라 신용대출이 나오지 않을 수도 있으니 이 부분은 감안해야 한다.

 

" 월세 투자 시, 실투자금 6천만원, 월 이자 62만원 "

 월세 투자 시, 주담대(경락대출)+기타대출(신용 및 마통)+월세보증금까지 감안하면 실투자금은 6천만원대이다. 역시 개인의 금융상황에 따라 다를 것이며, 기타대출 및 월세보증금을 포함하지 않은 필요 예산(취득가액 - 주담대)은 2억 1천만원이다. 여기에 신용대출 1억원과 월세보증금 5천만원을 포함시키면 실투자금은 6천만원 정도로 예상된다.

 

 투자로 접근 시 경락대출(주택담보대출)은 만기일시상환이 유리하며, 이때 주담대 4.8억의 월 이자는 약 168만원이다. 여기에 신용대출 1억원의 월 이자(주담대 + 1%)는 43만원 정도이므로 월 212만원 정도의 이자 지출이 예상된다. 월세가 월 150만원이므로 실질적으로 지출되는 비용은 62만원이다.

 

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 위 언급한대로 광명시 철산동의 괜찮은 아파트를 매우 적은 금액으로 낙찰받았고, 실투자금도 적게 소요될 것으로 보인다. 만약 개인적으로 여유자금이 있었다면 정말 투자를 고려했을 만큼 매력적인 물건이었고, 매력적인 금액에 낙찰받은 것으로 보인다.

 

 - 개인적인 분석 및 예측, 투자후기일 뿐입니다. 투자에 대한 책임은 개인에게 있습니다. -