이번 추천 물건은 용인 수지구의 신분당선 동천역 역세권인 수진마을써니벨리아파트다. 따끈따끈한 신건이지만 충분히 가격 메리트가 있는 물건이라 이번주 추천 물건으로 선정하였다.
| 수진마을써니벨리아파트 경매 물건 개요
- 수원지방법원 경매 14계 2024타경58281
- 용인 수지구 동천동 수진마을써니벨리아파트 102동 904호
- 2004년식 22년차, 627세대
- 매각일 2025년 3월 10일
- 입찰최저가 790,000,000원, 입찰보증금 7900만원
| 입지분석
1. 역세권 - 신분당선 도보 15분, 마을버스 10분 내외
신분당선인 동천역까지 도보로 15분 정도, 마을버스를 타면 10분 내외로 갈 수 있다. 단지 앞 정류장에 5대의 버스가 다니며 이 중 4대는 동천역에 정차하는 마을버스다. 역세권이라고 하기에는 애매한 거리지만 운동삼아 도보로 다닐 수 있는 거리다.
하지만 동천역 앞에는 물류센터들이 자리 잡고 있어서 대부분의 단지들이 도보 10분 정도 소요된다. 다른 단지들에 비해 역이 멀다면 단점이 될 수 있겠지만 생활권 내 대부분의 단지들도 동일한 조건이므로 단점이 될 수는 없을 것 같다.
2. 교통 입지 - 황금노선 신분당선, 강남까지 20분
개인적으로 경기도 지하철 노선 중 신분당선이 가장 강력한 노선이라고 생각한다. 경기도의 지하철 중 강남으로 접근이 가능한 노선은 7호선, 수인분당선, 신분당선 정도이다. 하지만 경기도의 7호선과 수인분당선을 이용할 수 있는 역들은 강남까지 매우 오래 걸린다.
하지만 신분당선 역들은 대부분 30분대로 강남에 갈 수 있다. 물리적인 거리도 멀지 않으며, 정차역도 다른 노선에 비해 그리 많지 않아 더 빠르게 이동할 수 있다. 물론 비싼 요금이 단점이 될 수 있겠지만, 강남 접근성 측면에서는 신분당선이 가장 강력해보인다. 이러한 장점은 이미 가격에 반영되어 있어 신분당선 역세권 아파트들이 상대적으로 비싸다.
동천역은 강남까지 22분 걸린다. 판교까지는 3정거장, 단 8분이며, 구도심인 시청역이나 종로쪽까지도 1시간 내로 출근이 가능하다. 3개 일자리 권역까지 1시간 내로 출근이 가능한 최고의 대중교통 입지를 가졌다.
3. 학군 입지 - 뛰어난 학군과 학원가
수원 영통과 용인 수지는 학군이 좋다. 중학교 학업성취율을 보면 웬만한 서울보다도 학군 입지가 뛰어나다. 수지구청 인근은 경기 동남부 최고의 학원가가 조성되어 있다. 라이딩이 필요하지만 수지구청 인근의 학원가를 이용할 수 있다. 써니벨리 단지 앞에도 소규모의 학원가는 조성되어 있다.
거기에 나름 초품아다. 수진마을 써니벨리아파트 단지 우측으로 손곡초등학교가 있는데 등하교 시 횡단보도를 건너지 않는다.
4. 상권 입지 - 애매한 상권
대형마트 및 상권이 단점이다. 도보로 갈 수 있는 대형마트나 쇼핑몰 & 백화점이 없다. 가장 가까운 대형마트는 동천역 동측의 홈플러스와 하나로마트다. 죽전역의 신세계백화점과 이마트, 성복역의 롯데몰을 차로 10정도면 갈 수 있다. 마트나 쇼핑몰을 갈 때 보통 짐 때문에 차를 가지고 다닐텐데, 이 점을 고려하면 큰 단점은 아닌 것 같다.
비슷한 입지를 누릴 수 있는 성복역과 수지구청역과 비교해도 크게 뒤쳐지지 않는다고 생각한다. 비슷한 가격대에서 수지구청 주변은 학군과 학원가가 뛰어나지만 노후도가 심하다. 성복역도 비슷한 가격대의 아파트는 노후도가 심하거나 언덕위에 있는 단점이 있다.
5. 물건 특징
" 지하주차장 세대 연결 "
2000년대 초반 아파트는 대부분 지하주차장과 세대 연결이 안되어 있다. 지하주차장은 있으나 별도의 계단으로 올라와야 하는 구식 아파트들이 대부분이다. 2000년대 중반 연식까지도 이런 아파트들이 많다.
하지만 수진마을써니벨리아파트는 2004년식임에도 불구하고 지하주차장과 세대가 연결되어 있다. 자녀가 어릴수록 지하주차장과 세대연결 유무는 매우 중요한데, 써니벨리아파트는 연식 및 가격대비 이러한 장점을 가지고 있다.
" 입구동 9층 "
로얄동 로얄층수는 개인적인 성향에 따라 호불호가 갈리는 사항이지만, 개인적으로 단지 내 남쪽, 입구동, 중층 이상을 선호한다. 세대 남쪽을 다른 동이 막고 있거나 저층 물건이면 그 만큼 일조량이 적고, 난방비가 많이 나온다. 또한, 입구동과 멀어지면 잠깐 편의점을 가더라도 귀찮은 점이 있고, 출근할 때도 그만큼 이동시간이 길어진다. 이 물건은 입구동인데가 해를 막는 건물이 없고 층수도 9층으로 딱 적당하다.
| 등기부등본 권리분석
등기는 깔끔하다. 말소된 사항들이 여럿 있어 지저분해 보일 수 있지만, 남아있는 권리들은 아주 깔끔하다. 주요 등기사항 요약본을 아래 첨부하였는데, 이 중 낙찰자에게 인수되는 권리는 없다.
임차인도 없어서 인수되는 보증금도 없고, 미납 관리비도 없는 것으로 조사되었다. 낙찰자는 매각대금만 납부하면 되는 아주 깔끔한 물건이다.
| 가격분석
1. 시세보다 3000만원 저렴
네이버 매물 최저가가 8억 2천만원, 최근 실거래가도 8억 2천만원이다. 이전 거래는 8억 중반대에 거래되었다. 신건이므로 입찰자가 거의 없을 것이며 감정가 부근에서 낙찰받거나 단독 입찰을 노려볼 수 있다. 감정가인 7억 9천만원에 낙찰받는다면 안전마진만 3000만원이 된다.
2. 적당한 인테리어 및 수리 비용 필요
등기를 보면 2013년에 신혼부부가 공동명의로 매수한 것으로 보이며, 2014년에 지금의 집주인에게 매도한 것으로 보인다. 신혼부부가 입주할 때 수리를 했다고 가정해도 10년 이상이 지났다. 현재 거주중인 집주인의 나이를 고려해도 큰 수리나 인테리어는 하지 않았을 것으로 판단되어 어느 정도의 수리비는 필요할 것으로 보인다. 간단한 도배, 장판, 화장실 정도의 비용인 1000만원만 예산에 포함시켰다.
3. 실투자금 2억 3천만원 ~ 3억
전세가가 5억 정도인데 현재 나와있는 전세매물은 없다. 5억 이상에도 세를 맞출 수 있을 것이며, 전세를 맞추는데 큰 어려움은 없어보인다. 만약 실거주를 한다면 2억 8천만원(5억 5천만원 대출) 정도가 필요해보이며, 월세를 놓는다면 2억 3천만원에도 투자가 가능하다. 전세는 주변 단지에 나와 있는 매물도 매우 적어서 5억 2천만원도 가능해보이므로 전세를 놓는다면(취득가액 8.3억 - 전세보증금5.2억) 3억 천만원 정도가 필요해 보인다.
용인 수지구의 신분당선 역세권 아파트들은 입지 측면에서 부족함이 없는 지역이다. 신건임을 감안하여 8억 이하로 낙찰받는다면 안전마진만 2천만원 이상의 좋은 투자가 될 수 있을 것 같다.
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