오늘 소개할 다음주의 추천 아파트 경매 매물은 광명시 철산역 근처의 브라운스톤광명이다. 투자금은 2억 중반대이며, 2007년식의 준신축 아파트다.
| 경매 사건 및 물건 개요
- 수원지방법원 안산지원 경매10계 / 2024타경57046 / 2024타경57701(관련사건)
- 철산동, 브라운스톤광명, 202동 301호, 84제곱(32평형)
- 감정가 6억 8700만원 / 입찰 최저가 4억 8090만원
- 등기상 하자 없음, 미납관리비 280만원
- 매매호가 : 7억 3천만원 / 최근 실거래가 6억 7천만원 / 전세가 4억 ~ 5억 / 갭 2억 ~ 3억
- 예상 낙찰가액(추천 입찰가) 6억 중후반대
| 물건 특징 - 입지분석
" 광명은 경기도 최상급지 "
광명시의 입지는 굳이 설명을 하지 않아도 된다. 경기도에서는 분당, 광교, 과천 다음의 최상급지로 볼 수 있다. 평촌과도 비슷한 급으로 비교되기도 하며, 최근에는 노후도에 따라 광명을 더 선호하는 사람들도 많아졌다.
" 강남까지 30분, 모든 일자리 권역 커버 "
7호선으로 강남까지 30분대면 갈 수 있다. 가산디지털단지는 지하철 1정거장, 운동삼아 도보로도 출근이 가능하며, 구로디지털단지도 15분 정도면 갈 수 있다. 여의도, 시청, 마포, 마곡 등 주요 일자리 권역도 모두 1시간 내로 출근이 가능하다.
" 준수한 학군 "
광명은 학군도 준수하다. 광명은 10여년 전만해도 고교 비평준화 지역으로 나름 교육열이 심한 동네였다. 지금도 철산역 인근과 하안동에는 중대형 학원가가 있으며, 중학교 학업성취도율도 준수하다.
" 더 살기 좋은 도시가 될 광명 "
노후된 단지와 빌라촌이 많았는데 대부분이 재개발 및 재건축이 진행 또는 예정되어 있어 도시 전체가 신도시 느낌으로 탈바꿈 될 예정이며, 이전보다 더 살기 좋은 도시가 될 것임은 분명하다.
" 철산역 역세권 아파트 중 최고 가성비 "
브라운스톤광명은 철산동에서 딱 중간급의 아파트로 볼 수 있다. 역에서 가까운 준신축 단지들은 대부분 10억이 넘어가서 소액투자로 접근하기 어려우며, 노후단지들은 가격은 저렴하지만 30년이 넘어서 거주하기에 불편하다. 재개발이 예정된 단지들도 오른 공사비로 인해 분담금이 많아질 예정이라 사실상 몸테크도 쉽지 않다. 브라운스톤광명은 19년차 아파트로 나름 준신축으로 볼 수 있고, 가격도 다른 준신축 단지들에 비해 저렴한 가성비 단지로 볼 수 있다.
" 도덕산...언덕 위 단지 "
물론 단점도 있다. 언덕 위에 지어져 있다. 단지 내 언덕도 꽤 심하여 동마다 가격이 크게 차이날 수 있다. 그래도 철산역을 도보 10분으로 갈 수 있는 아파트 치고는 매우 괜찮은 단지다. 또한, 경매로 나온 매물은 202동으로 단지 입구쪽 동이라 언덕이 심하지 않은 편이다.
| 필요 예산 및 수익률 분석(가격 및 입찰가 분석)
- 시세(추정) 6억 6000만원 ~ 6억 8000만원
- 전세가(추정) 4억 5천만원
- 갭 2억 1000만원 ~ 2억 3000만원
- 세금 & 명도 & 수리 & 미납관리비 등 기타 비용 약 2500만원
- 필요투자금 2억 4000만원 ~
" 추정 시세는 6억 후반대 "
네이버 매물의 최저호가는 7억 3000만원(6층)이고, 최근 실거래가는 6억 7천만원(2층)이다. 해당 물건은 3층이므로 최저호가보다 대략 10% 정도 낮게 보는 것이 적절하며, 최근 실거래가도 6.7억이니, 3층의 시세는 6억 후반대로 보는 것이 적절할 것 같다.
" 전세매물 없음. 추정 전세가 4억 5천만원 "
동일 평수는 현재 전세 매물이 없으며, 최근 전세 거래가격을 보면 4억 ~ 5억으로 편차가 크다. 3층이라 높은 가격으로 세를 맞추긴 힘들겠지만, 전세 매물이 없는점, 단지 입구쪽 동이라는 점을 감안하면 4억 중반대 금액으로 충분히 세를 맞출 수 있을 듯 하다.
" 명도와 수리(인테리어) 비용 발생 "
명도와 수리비는 고민이 될 듯하다. 다행히 등기는 매우 깔끔하다. 많은 근저당과 압류가 있지만 모두 소멸되는 등기로 권리분석에는 전혀 문제가 없다. 하지만 집주인이 과한 명도비를 요구할 수 있고, 수리가 필요할 수 있다. 보통 10년이 넘은 아파트들은 수리가 필요하다.
이 물건은 집주인이 2014년에 입주하여 직접 거주했으니 별다른 수리는 되어 있지 않을 것이다. 직접 거주하는 집주인들은 보통 임대를 놓는 집주인보다 수리나 인테리어를 잘 하지 않는다. 2014년 당시에는 수리가 필요 없었으니, 기본 상태로 입주하여 수리를 하지 않고 거주했을 가능성이 높다. 도배, 장판, 화장실, 등(LED) 정도는 인테리어를 해야 세도 잘 나가고, 팔 때도 유리한데 집 상태에 따라 달라지겠지만 최소 500만원 이상의 수리비는 필요할 것 같다.
" 실투자금 2억 4000만원 "
브라운스톤광명의 저층 시세가 대략 6억 7000 ~ 9000만원이라고 보면, 시세보다는 1~2천이라도 적게 낙찰받아야 하니 예상 입찰가는 6억 6000만원 부근이 적당해보인다. 6억 6000만원으로 낙찰을 받고 세금(1100만원), 명도(300만원), 인테리어(500~1000만원), 미납관리비(280만원)을 납부하면, 취득가액은 약 6억 9000만원 정도가 된다. 4.5억에 전세를 맞추면 실투자금은 2억 4~5천만원 수준이 될 것 같다.
2억대의 투자금으로, 강남을 30분대로 출퇴근이 가능한, 20년이 되지 않은, 역세권 아파트는 많지 않다. 또한, 가산/구로디지털단지도 매우 가까우며, 앞으로 더 좋아질 도시인 광명의 아파트인 만큼 너무 높은 금액에 낙찰받지만 않는다면 충분히 좋은 투자가 될 수 있을 것 같다.
- 개인적인 분석 및 예측, 투자후기일 뿐입니다. 투자에 대한 책임은 개인에게 있습니다. -
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