[경매투자] 4. 경매 수익률 계산기 - (2) 전세 수익 및 지출 계산

 지난번 매도 수익률 계산에 이어, 오늘은 전세를 놓았을 때, 발생하는 수익이나 비용을 계산해보도록 하겠다. 경매 예산 계산 및 매도 수익률 계산은 아래 링크를 참고하면 된다.

 

[경매투자] 3. 경매 예산 계산기 만들기 - 나에게 맞는 물건 찾기

 

 

 

[경매투자] 4. 경매 수익률 계산기 - (1) 매도 수익 및 수익률 계산

 

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| 전세나 월세 임대

 사실 투자 측면에서는 단기 매매가 가장 안정적이다. 단기 차익으로 수익을 실현하고, 그 돈으로 새로운 투자를 진행할 수 있기 때문에 자금 회전 및 환급성이 매우 좋다. 임대를 주게 되면, 공실일 때보다 매도가 힘들고, 최소 1년 이상 자금이 묶여서 새로운 투자를 하기 힘들며, 보유 주택수가 늘어나기 때문에 세율이 높아지기도 한다.

 

 

 또한, 주택을 보유한 상태가 되기 때문에 부동산 시장에 따라 영향을 받는다. 매도시점에 시장이 좋지 않아 집값이 떨어지기라도 한다면, 손실이 발생할 수도 있다. 반대로 애초에 장기적인 집값 상승을 노리고 임대를 주는 투자도 가능하다. 하지만 향후 부동산 시장이 어떻게 될지는 미지수이며, 투자안정성 측면에서도 확실한 시세차익만 얻는 단기매매가 좋은 것 같다.

 

 

 하지만 지금은 부동산 경기가 매우 좋지 않다. 집을 사려는 수요는 매우 적으며, 전세와 월세 수요가 크게 늘고 있다. 임대보증금 및 월세도 오르고 있기 때문에, 집 값이 싼 지금 매수를 해서 임대를 주고 추후 시장이 반등했을 때 매도하여, 차익을 노리는 것도 좋은 접근일 수 있다. 또한, 월세를 잘 맞추면 따박따박 들어오는 제2의 월급도 만들고 나중에 매매차익까지 얻는 1석2조의 투자가 될 수도 있다.

 

 

 이렇게 본인의 계획에 따라 임대를 주든, 매매가 안되서 어쩔 수 없이 임대를 주든, 임대를 놓는 상황도 생각을 해봐야한다. 매매와 전세, 임대, 모두 계산을 해보고 가장 효율적인 방향으로 투자를 진행하면 될 것 같다.

 

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| 전세 수익 및 지출 계산 

 사실 전세 임대는 바로 수익을 볼 수 있는 구조가 아니다. 소자본으로 전세금을 껴서 부동산을 매매한 뒤, 추후 집 값이 많이 올랐을 때의 시세차익을 노리는 투자 방식이다. 따라서, 전세 임대는 수익보다는 매도시점까지 소요되는 비용을 계산해야 한다.

 

 

 전세보증금을 모두 대출 상환을 하여 대출이자를 낮추는 상황을 가정하여 계산하였다. 이에 필요한 항목들은 예상 전세보증금, 중도상환수수료, 부동산 중개수수료, 잔여대출액, 월 대출이자, 실제 투입금액이다.

• 보증금 : 예상 전세 보증금.(빠른 계약을 위해 현재 전세 시세보다 저렴하게 입력)
• 중도상환수수료 : 보증금에 중도 상환수수료율을 적용. 보통 1.2~1.4%.
• 중개수수료 : 1억이상 6억이하 임대차수수료는 0.3%
• 잔여대출액 : 수수료를 지출하고 난 뒤의 보증금을 상환한 후의 잔여 대출금액
• 대출이자 : 잔여대출액의 월 이자. 4.5% 가정
• 투입금액 : 경매 및 인수에 소요된 총 비용 + 전세 계약시 소요된 금액 - (보증금이 큰 경우 잔여보증금)
• 기회비용 : 투입금액을 4.5% 금리 상품에 투자했을 때를 가정한 월 기회비용

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 위 항목들로 아래와 같은 계산 시트를 만들 수 있다. 최근 내가 관심있게 보던 오산의 구축 아파트 물건으로 계산을 해보았다. 예시 물건은 1회 유찰되어 최저입찰가가 1억8천이고, 현재 실거래가는 2.5억, 전세 실거래가는 1.85억원인 물건이었다.(입찰일이 오늘인데... 공부차원에서 지켜보기만 했다.)

경기도 오산시 아파트 경매 매물 예시

 

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 그럼 아래와 같이 전세 비용 계산 시트를 만들 수 있다. 이전글에서 만들어 놓은 계산 시트 옆에 전세 비용 계산을 덧붙였다. 현재 전세 시세 1.85억원과 빠른 계약을 위해 시세보다 낮은 금액인 1.7억원, 두 가지 경우를 계산해보았다. 낙찰가는 2.3억으로 책정했다. 파란 글씨인 보증금칸에 예상 보증금을 넣으면, 각 수수료와 잔여대출액 및 이자, 투입금액 및 기회비용이 자동 계산된다. 계산 엑셀시트는 파일로 첨부하였다.

경매전세비용계산.xlsx

0.02MB

 

 

 

경매 전세 비용 계산기

 

|| 보증금

 최근 실거래가는 1.85억에 나와있고, 네이버의 최저가 매물은 1억7천이다. 하지만 최저가 매물은 저층과 고층 물건이다. 따라서, 1억 7천 정도면 급매급 가격으로 볼 수 있을 것 같다.

 

 

|| 중도상환수수료

" 보증금(상환금액) x 0.013 "

 대출 중도상환수수료는 은행별, 상품별로 다르겠지만 1.2% ~ 1.4% 내외다. 대략 1.3%으로 책정했고, 잔여일수와 대출기간 계산은 제외하였다. 정확히 계산하려면 '잔여일수 / 대출기간' 을 곱해줘야 하지만, 잔여일수가 커서 1에 가까울 것이므로 제외하였다.

 

 

|| 부동산 중개수수료

" 보증금 x 0.003 "

 관심지역의 대부분 아파트 전세가는 1억~6억 구간에 속해있을 것이기 때문에 해당 금액 수수료율인 0.3%를 책정했다.

 

 

|| 잔여대출액

" 대출금 - 보증금 + 중도상환수수료 + 중개수수료 "

 잔여 대출액은 대출금에서 보증금을 빼면 된다. 하지만 받은 보증금에서 중도상환수수료 및 중개수수료를 지출하고 남은 금액만 상환할테니, 두 수수료를 더한 금액만큼 더해주었다. 위 사진과 같이 전세보증금이 총 대출금보다 클 수도 있고, 작을 수도 있다. 보증금이 대출금보다 작다면 대출원금이 남기에 월 대출이자가 발생할 것이고, 보증금이 크다면, 잔여대출액이 (-)로 계산될 것이다. 그만큼 현금이 남는 다는 의미이므로 아래의 투입금액 계산에 포함시켰다.

 

 

|| 대출이자

" 잔여대출액 x 0.045 / 12 "

 잔여대출액에 대해 납부해야 할 월 이자를 계산하였다. 이전과 마찬가지로 금리는 4.5%로 가정하였다.

 

 

|| 투입금액

 실제로 이 물건 투자에 쓰인 총 금액을 산정하였다. 입찰보증금과 잔금납부비용, 등기 및 취득세, 재산세, 명도비용, 중도상환수수료, 중개수수료 등 모든 비용을 합산한 금액이다. 위 잔여대출액에서 얘기했듯이 보증금이 대출금보다커서 잔여대출액이 (-)가 된다면 그만큼 투입금액에서 제외하였다. 보증금이 작아서 잔여대출액이 있다면, 이는 실제로 투입되는 금액이 아니기에 포함시키지 않았다.

 

 

|| 기회비용

" 투입금액 x 0.045 / 12 "

 말 그대로 이 투자를 하지 않았다면, 발생할 수 있는 금액을 계산하였다. 안전 상품 중 가장 높은 금리를 제공하는 연 4.5%의 증권사 RP상품 금리로 계산하였다. 투입금액 x 0.045 / 12로 계산하였다. 이 물건 투자로 인해 매달 지출하는 비용이라고 이해하면 된다.

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 위 물건을 2.3억에 낙찰받아서 1.7억 또는 1.85억에 전세를 주는 상황을 가정하여 계산해보았다. 만약 1.85억에 전세를 준다면, 실 투자금액은 3,838만원이 되고, 월 9만1천원 정도의 기회비용이 발생한다. 계약이 잘 되지 않아 최저가 가격대인 1.7억에 전세를 준다면, 실 투자금은 5,218만원이 되고, 월 19만 8천원의 기회비용이 발생한다. 

 

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항목	금액	금액
보증금	170,000,000	185,000,000
중도상환수수료	2,210,000	2,405,000
중개수수료	510,000	555,000
잔여대출액	720,000	-        14,040,000
대출이자(월)	2,700	-              52,650
투입금액	52,177,804	38,377,804
기회비용(월)	-            198,367	-              91,267

 

여기서 실제로 쓴 금액인 투입금액과 돌려 줄 금액인 보증금, 잔여대출액을 더하면, 이 물건의 매도 최소가격이 된다. 두 경우 모두 2.23억원 정도인다. 2년 후 전세기간이 만료되면, 최소 이 가격에만 매도하더라도 손해는 보지 않게 된다. 현재 시세가 2.5억원이니, 가격이 떨어지지만 않더라도 2.5천만원 이상의 수익을 낼 수 있게 된다. 더불어 지금이야 부동산 시장이 매우 좋지 않지만, 2년 후에는 지금보다 가격이 상승한다면, 그만큼 시세차익도 볼 수 있다.

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오늘은 낙찰받은 물건을 전세로 내놓을 때 소요되는 비용과 수익률을 계산해보았다. 다음에는 월세로 임대를 줄 때의 월 수익과 기회비용에 대해 계산해보도록 하겠다.