[경매투자] 5. 경매 권리분석 - (1) 말소기준 권리

 오늘부터는 경매에서 가장 중요한 권리분석에 대해 알아보도록 하겠다. 부동산 시장조사 만큼이나 중요한 항목이고, 개인적으로는 경매과정에서 가장 중요한 부분이라고 생각한다. 오늘은 권리분석이 무엇인지, 알아보고 그 첫번째 단계인 말소기준 권리에 대해 알아보도록 하겠다.

 

| 권리분석이란,

 권리분석이란, 부동산의 등기부등본에 나와 있는 각 권리들에 대해 분석하는 것이다. 등기부에는 근저당, 전세권, 압류 및 가압류, 유치권 등 갖가지 권리들이 표기되어 있다. 이들 권리 중 매매든 경매든 소유권을 이전해왔을 때, 계속해서 존재하는 권리인지, 아니면 없어지는 권리인지를 따지는 과정이 권리 분석이다. 없어지는 권리를 보통 '소멸', 계속해서 떠안아야 하는 권리를 '인수'라고 표현한다.

 

 따라서, 권리분석이란, 등기부의 권리를 '소멸'되는 권리와 '인수'되는 권리를 분석해서 해당 물건이 문제가 있는지 알아보는 과정이다. 예를 들어 임차인이 있는 부동산을 낙찰받았을 때, 임차인의 보증금을 반환해야하는 권리를 '인수'해서 내가 떠안아야 하는지, '소멸' 되서 말소되는 권리인지 분석하는 것이다. 물건을 고르고, 입찰가를 산정할 때, 가장 크게 고려해야하는 부분이 권리분석이므로 어찌보면, 경매 과정에서 가장 중요한 과정이라고 할 수 있다.

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| 권리의 소멸과 인수

 위에 언급했듯이, '소멸'은 말소되어 없어지는 권리, '인수'는 계속해서 등기부에 등재되어 떠안는 권리이다. 아래 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 정리해보았다.

• 소멸되는 권리 - (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매기입등기, 배당요구한 전세권
• 인수되는 권리 - 유치권, 법정지상권, 가처분, 배당요구하지 않은 선순위 전세권

 

 만약, 말소기준권리 이후에 근저당, 가압류 등이 있다면, 그 권리들은 모두 소멸되는 것이고, 유치권, 건물철거 및 토지인도청구 가처분 등이 있다면 그 권리들은 떠안아야한다. 

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| 말소기준권리

 말소기준권리는 이런 권리들을 분석할 때, 말소의 기준이 되는 권리를 뜻한다. 말소기준권리는 '소멸'되는 권리들 중 가장 앞날짜의 권리이고, 이 말소기준권리 이후의 '소멸' 권리들은 모두 말소되어 없어지는 권리들이 된다. 따라서, 말소기준권리 이전의 권리들은 모두 낙찰자가 '인수'하는 권리이고, 이후의 권리들은 모두 유치권, 가처분, 법정지상권, 전세권(배당x)을 빼고 모두 소멸되는 것이다.

 

 

 권리분석이란 이렇게, 말소기준권리를 찾고, 인수되는 권리를 찾아서 배당금이 어떻게 돌아가는지, 떠안아야하는 권리는 없는지 찾아내는 과정이다. 어떻게보면 간단할수도 매우 어려울수도 있지만, 가장 쉽게 접근할 수 있는 방법은 인수되는 권리가 없는 깨끗한 물건만 입찰하는 것이다(하지만 경쟁이 매우 심할 것). 또한, 요즘 경매 서비스들은 말소기준권리도 찾아주고, 각 권리마다 소멸과 인수도 구분해준다(아래 이미지는 경매마당의 등기목록이다. 말소기준권리를 파란색 음영으로 표기해주고 소멸인지 인수인지도 알려준다.).

경매마당 등기 현황 - 말소기준권리 및 인수 소멸 표기

 

 따라서, 크게 두려워하지 말고 본인이 분석할 수 있는 물건만 찾아보는 것도 방법이다. 대항력과 임차인 정도는 초보자도 충분히 분석할 수 있는데, 임차인이 있는 물건들만 인수금액을 고려해서 입찰하는 방법도 고려해볼 수 있다.

 

 

 다음에는 임차인의 대항력과 대항력 유무에 따라 달라지는 권리에 대해 알아보고 실제, 임차인은 어떻게 보증금을 돌려받게 되는지 알아보도록 하겠다.