[경매투자] 4. 경매 수익률 계산기 - (3) 월세 세팅 수익률 계산

 오늘은 경매 수익 계산 마지막인 월세 임대를 놓았을 때, 발생하는 수익이나 비용을 계산하는 엑셀시트를 만들어 보겠다. 경매예산 짜기, 매도수익과 전세수익 계산은 아래 링크를 참고하면 될 것 같다.

 

1. 경매예산 짜기

[경매투자] 3. 경매 예산 계산기 만들기 - 나에게 맞는 물건 찾기

 

2. 매매 수익률 계산기

[경매투자] 4. 경매 수익률 계산기 - (1) 매도 수익 및 수익률 계산

 

3. 전세 수익률 계산기

[경매투자] 4. 경매 수익률 계산기 - (2) 전세 수익 및 지출 계산

 

 

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| 월세 임대의 장점과 단점

" 꾸준한 부수입. 월세 수요 증가 "

 부동산 월세의 최고 장점은 역시 꾸준히 들어오는 월세 수익이다. 모두가 부러워하는 건물주의 느낌을 맛 볼 수 있다. 최근에는 월세 수요도 매우 커진 상황이라 빠른 시일 내에 계약을 체결할 수 있을 것인다. 따라서, 낙찰 후 빠르게 수익구조를 만들 수 있다.

 

 월세는 대부분 보증금도 크지 않아 최우선변제금액에 해당하여 대부분의 사람들이 부담없이 들어올 수 있고, 현재 시장 분위기라면 공실 걱정을 크게 하지 않아도 된다. 대출이자를 납부하고도 남게끔 세팅이 된다면, 안정적인 부수익 구조를 만들 수 있다는 것이 월세의 최고 장점이다. 또한, 월세는 일정한 수익을 내면서 시세차익까지 노릴 수 있다.

 

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" 낮은 환급성, 주택 보유 수 증가, 임차인 및 공실 공포 "

 하지만, 월세 임대를 주면 공실일 때보다 매도하기가 쉽지 않다. 월세 수익을 목표로한 투자자가 아닌 이상, 월세가 껴있는 부동산을 매수하려는 사람이 많지 않고, 보증금액도 작아 갭투자도 어려워서 투자자들이 쉽게 구해지기 어려울 수 있다.

 

 또한, 주택 보유수가 늘어나 세율 측면에서 불리해질 수 있으며, 수리나 하자보수와 같은 추가 비용이 발생할 수 있다. 또한, 악성 임차인을 만나서 큰 스트레스를 받을 수도 있고, 공실로 인한 수익공백이 발생할 수도 있다.

 

 

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| 월세 수익 계산

 월세 수익 계산은 전세와 거의 비슷하다. 낮은 보증금과 월세가 추가된다는 것을 제외하고, 중도상환수수료, 중계수수료, 잔여대출액, 대출이자, 투입금액 등 모든 계산 방법이 동일하다.

• 보증금 및 월세 : 예상 전세 보증금과 월세.(빠른 계약을 위해 현재 전세 시세보다 저렴하게 입력)
• 중도상환수수료 : 보증금에 중도 상환수수료율을 적용. 보통 1.2~1.4%.
• 중개수수료 : 300,000원 (월세는 보증금이 작아서 통상적인 한도금액으로 수수료를 낸다)
• 잔여대출액 : 수수료를 지출하고 난 뒤의 보증금을 상환한 후의 잔여 대출금액
• 대출이자 : 잔여대출액의 월 이자. 4.5% 가정
• 투입금액 : 경매 및 인수에 소요된 총 비용 + 월세 계약시 소요된 금액
• 기회비용 : 투입금액을 4.5% 금리 상품에 투자했을 때를 가정한 월 기회비용

경매 월세 세팅 수익률 계산기

 

 

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| 월세 계산기 만들기

 지난번과 동일하게 오산의 경매 매물을 예로 들어 계산기를 만들어 보았다. 낙찰가 및 취득비용은 이전글과 동일하게 책정하였고, 해당 아파트의 월세 시세인 보증금 2천만원에 월세 85만원으로 계산하였다.

• 중도상환수수료 : 상환금액(보증금) x 0.013. 보증금액이 크지 않아 수수료 자체도 작다.
• 중개수수료 : 중개수수료율은 0.4%지만, 금액이 크지 않아 통상적으로 30만원을 낸다.
• 잔여대출액 : 총 대출액 - 보증금 + 중도상환수수료 + 중계 수수료. 총 대출액에서 상환금액을 빼고, 계약에 쓰인 수수료를 더해준다.
• 대출이자 : 잔여대출액 x 0.045 / 12. 잔여대출액에 대한 월 납부 이자를 계산한다.
• 투입금액 : 경매에 소요된 모든 비용(입찰금+잔금+취득세 및 등기+재산세+명도+기타)와 중도상환수수료 + 중개수수료를 더해준다.
• 월 수익 : 월세 - 대출이자. 매달 들어오는 월세에서 납부해야되는 대출이자를 빼준다.
• 기회비용 : 이 투자를 진행하지 않고, 고금리 상품(4.5%)에 투자했을 때를 가정한 기회비용

경매 예산 및 수익률 계산기

  

위와 같이 세팅했을 때, 월 수익은 29만원이 나온다. 총 투입금액은 5천만원으로 이 금액을 고금리 상품에 투자하면, 월 19만원 정도의 소득이 발생한다. 따라서 월 수익 29만원에서 기회비용 19만원을 빼더라도 10만원이 넘게 남는다. 5천만원을 투자해서 매달 29만원씩 받으며 내 집을 마련한 것이 된다. 집 값이 하락하여 매도시 손실이 발생하지만 않는다면, 충분히 좋은 투자인 것 같다.

 

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 이렇게 경매와 관련된 모든 계산식을 만들어 보았다. 엑셀파일은 아래 첨부했다. 위처럼 계산해보면, 경매는 아주 쉬운 고수익 투자인 것처럼 보이지만, 실제로 저 아파트는 2.45억원에 낙찰되었다. 이처럼 경매는 쉽게 예측할 수 없으며, 낙찰 받기도 쉽지 않다. 낙찰을 받아도 저 아파트처럼 너무 높게 받으면, 수익을 내기가 어려워진다. 따라서, 시장을 더 철저히 분석하게 신중하게 물건을 골라야 할 것 같다.

 

 

 

경매계산기_최종.xlsx

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