지난번 경매 예산 계산에 이어서, 이번에는 수익률을 계산하는 법을 알아보도록 하겠다. 사실, 수익률을 계산하는 건 경매의 기본 과정이나 권리분석에 대해 공부를 한 다음에 해도 늦지 않는다. 하지만 경매 예산 계산시트를 만드는 김에 수익률까지 만들어서, 투자효율이 좋은 물건을 대상으로 공부를 하는 것이 더 좋을 것 같아서 수익률 계산을 먼저, 정리해보았다. 아무리 등기가 깨끗한 안전한 물건이어도 수익이 나지 않는 물건들은 투자상품성이 전혀 없기 때문이다.
따라서, 오늘은 낙찰가와 예상매도가에 따른 매매수익률과 전세나 월세를 놓을 때 발생/지출되는 비용을 계산하는 방법에 대해 알아보도록 하겠다. 바로 매도할 때와 전/월세를 놓고 1년 이상 보유할 때는 납부되는 세금이 다르다. 또한, 세금도 개인과 매매사업자의 차이가 크다. 따라서, 가장 먼저 납부해야되는 세금에 대해 알아야 한다.
| 세금 - 매매사업자 vs 개인
경매로 부동산을 취득하고 매도하게 되면 양도세가 부과된다. 매도하는 과정에서 6월 1일 기준으로 아직 보유한 상태라면 재산세도 부과된다. 따라서 양도세와 부과세를 알아둬야 하는데, 납부 세율이 일반 개인과 개인사업자간 차이가 매우 크다. 따라서, 이 차이 먼저 알아둬야 한다. 결론부터 말하면, 개인사업자(매매사업자)가 절세 측면에서 훨씬 유리하다.
|| 재산세(보유세)
일단 재산세는 개인과 매매사업자가 동일하다. 개인에게는 9억원 이하 1세대 1주택 특례가 있지만, 어처피 부동산 투자를 하게되면 포기해야하므로 제외하였고, 아직 소액 투자자이므로 종합부동세도 제외하였다. 취득세의 과세표준 및 세율은 아래와 같다.
재산세 과세표준은 '재산세 공정시장가액비율 60%'를 적용한다. '재산세 공정시장가액비율 60%' 라는 말은 간단히 공시지가의 60%라고 이해하면 된다. 또한, 공시지가는 일반적인 주택가격의 시세보다 70%내외이다. 이 가격은 대략 입찰가와 비슷하기 때문에 편의상 공시지가는 입찰가로 계산해도 큰 차이가 나지 않는다. 5억원 이상의 고가 아파트를 매수하지 않는 이상 공시지가는 3억원 이하가 될 것이니, 과세표준도 편의상 3억원 이하로 계산하면 보유세 계산식은 아래와 같다.
- 195,000 + ((공시지가 x 0.6) - 150,000,000) x 0.0025
만약 공시지가 3억의 아파트를 가정해보자.
- 과세표준 = 300,000,000 x 60% = 180,000,000
- 재산세 = 195,000 + ((180,000,000 - 150,000,000) x 0.0025) = 195,000 + 75,000 = 270,000
- 지방세 = 재산세 x 20% = 270,000 x 0.2 = 54,000
- 총 납부액 = 재산세 + 지방세 = 270,000 + 54,000 = 324,000원
만약, 별도로 재산세를 계산하기 번거롭다면 대충 50만원 정도를 책정해두면 된다. 재산세는 공시지가가 2억일 때 18만원, 3억일 때 32만원, 4억일 때 50만원, 5억일 때 68만원으로 큰 차이가 나지 않는다. 어처피 1년에 한 번만 납부할 것이고, 재산세 납부전에 매도할 수도 있으니 대략 50만원 정도만 재산세 비용으로 책정해둬도 나쁘지 않다.
결론적으로 재산세는 개인이나 사업자나 차이가 없으며, 대략 50만원 내외로 염두해두면 된다.
|| 양도세 계산
양도소득세에서 개인과 매매사업자간의 차이가 매우 크다. 단기 매도를 가정할 경우, 매매사업자가 훨씬 유리하다. 일반 개인명의로 단기 매도를 할 경우, 1년 미만에는 77%, 1년~2년에는 66%가 부과되는 반면, 매매사업자의 경우에는 일반 소득세율에 따른 종합소득세만 납부하면 된다. 만약 1년 이내 단기매도로 매매차익이 1000만원이 났다면, 개인은 770만원, 매매사업자는 60만원을 납부해야한다.
위 개인과 사업자의 과세표준 및 세율을 첨부하였다. 하지만 직장인 매매사업자라면 종합소득세를 신고/납부할 때 매매수익과 본인의 근로소득 및 기타소득을 합산하여 신고해야한다. 하지만 그렇다 하더라도 최고세율이 45%이니 매매사업자가 유리하다.
----- 매매를 통해 소득이 발생한 경우, 2개월 내에 예정신고, 매년 5월에 종합소득세를 신고해야한다. 종합소득세 신고때는 본인의 직장 근로소득 및 기타소득이 합산되어, 더 높은 금액의 과세표준이 해당될 것이다. 따라서 이 부분을 인지한채로 여유자금을 준비해두거나 애초에 매도소득세를 계산할 때 이 부분을 고려해야한다.) -----
이처럼 부동산 매매로 소득이 발생할 경우, 현행법상에서는 매매사업자가 매우 유리하다. 또한, 사업자의 경우에는 인테리어, 교통비, 대출이자 및 각종 수수료를 필요경비로 산정할 수 있어서 세율을 더 낮출 수 있고, 대출시에 DSR 규제를 받지 않는다는 장점도 있다. 취미로 한 두채만 장기보유하며 월세만 받는 투자가 목적이 아니라면 개인사업자(매매사업자)로 진행하는 것이 훨씬 유리하다. 따라서, 아래 수익률 계산에서는 매매사업자인 경우를 가정하였다.
| 매도 수익 및 수익률 계산기
매도수익 : 매도가 - (낙찰가 + 필요경비) - 양도세
수익률 : 매도수익 / 필요예산 x 100
매도 수익은 매도가에서 매수비용(낙찰가 + 필요경비)을 뺀 매매차익에서 세금을 납부하고 남은 잔금이다. 수익률은 매도수익을 실제 소요된 경비로 나누면 된다. 실제 매도수익과 수익률을 계산할 수 있는 엑셀시트를 만들어보겠다.
|| 필요경비 계산
" 필요경비 = 등기 및 취득세 + 대출이자 + 기타(명도비용 및 미납관리비) + 중계수수료 "
매도 수익을 계산하기 위해서는 먼저, 해당 부동산을 취득하는 데 소요된 필요경비를 산출해야한다. 필요경비 항목에는 이전 경매 필요 예산에서 계산(아래 링크)했었던 등기 및 취득세, 대출이자, 기타, 중계수수료 등이 포함된다. 만약 수리 및 인테리어도 진행했다면, 이 또한 포함시킬 수 있으나, 경매예산에서 제외했으니, 이번에도 제외하였다.
[경매투자] 3. 경매 예산 계산기 만들기 - 나에게 맞는 물건 찾기
실제 투자에 앞서 가장 먼저 해야할 일은 투자규모 및 금액을 책정하는 일이다. 좋은 물건을 고르더라도 본인의 유동자금 및 투자금액에 맞는 물건을 선택해야 투자 위험성을 최소화할 수 있다.
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|| 양도세 및 매도 수익(수익률) 계산
" 양도세 = 매매차익 x 세율 (근로소득 고려 필요) "
양도세를 계산하려면 매매차익을 알아야 한다. 매매차익은 매도가에서 매수가를 뺀 차액에서 필요경비를 빼면 매매차익이 된다. 간단하게, 판돈에서 산돈과 사면서 쓴돈을 뺀 것이다. 매매차익을 구한 뒤, 매매차익의 구간에 따른 세율을 곱해주면 납부해야될 양도세(매매사업자)가 된다.
양도세 세율은 위에 언급해두었다. 하지만 나와 같이 직장인인 경우, 종합소득세 납부 시, 근로소득이 포함된다. 따라서, 이를 고려하여 과세구간에 본인 연봉을 더해서 아래 그림과 같이 양도세를 계산하는 것이 좋다. 예를 들어, 매매차익이 천만원이라면 과세표준은 1400만원 이하로 6%의 세율이 적용되야하지만, 근로소득이 포함된다면 5000만원 이상이 될 것이므로 24%로 계산해야하는 것이다.
이를 계산하는 구체적인 수식은 아래 시트를 만들 때 설명하도록 하겠다.
" 매도 수익 = 매매차익 - 양도세 - 재산세 "
매도 수익은 위 매매차익에서 양도세를 납부하고 남은 돈이다. 여기에 재산세를 납부했을 수도 있으니 이 또한 포함시키면, '매도 수익 = 매매차익 - 양도세 - 재산세' 가 된다.
" 수익률 = 매도수익 / 경매예산 x 100"
수익률은 매도 수익을 내가 투자한 금액으로 나누면 된다. 투자 금액은 경매예산에 모두 정리하였으므로 매도수익 / 경매예산으로 계산하면 된다.
|| 계산 엑셀시트 만들기
위에 정리한 필요경비, 매매차익, 양도세, 매도수익을 바탕으로 계산 시트를 만들면 아래와 같다. 왼쪽은 지난번 계산한 경매예산이며, 오른쪽이 매도 수익 계산이다. 스프레드시트로 작성한 엑셀파일을 첨부해두었다.
- 매도가 = 예상 매도가액. 직접 입력
- 매수가 = '경매예산'의 낙찰가
- 필요경비 = '경매예산'의 등기 및 취득세 + 대출이자 + 기타 + 중개수수료
- 재산세 및 지방세 = '경매예산'의 재산세 및 지방세
- 대출이자 = '경매예산'의 대출이자
- 기타 = '경매예산'의 기타 (미납관리비, 현관문 철거 등)
- 중계수수료 = 매도가에 따라 계산. if문으로 2억미만과 이상일 경우를 계산(9억 이상의 고가주택 제외)
- 매매차익 = 매도가 - 매수가 - 필요경비
- 양도세 = 매매차익에 근로소득을 더한 금액으로 세율 계산. 연봉 5천만원으로 가정. =if(매매차익+50000000<=50000000, 매매차익 *0.15,if( 매매차익 +50000000<=88000000, 매매차익 *0.24,if( 매매차익 +50000000<=150000000, 매매차익 *0.35, 매매차익 *0.38)))
- 매도수익 = 매매차익 - 양도세 - 재산세
- 수익률 = 매도수익 / 경매예산 x 100
오늘은 매도수익 및 수익률을 계산해보았다. 다음에는 전세나 월세를 놓을 경우의 수익 또는 지출비용을 계산해보도록 하겠다.
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