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부동산/부동산지식

[경매투자] 4. 경매 수익률 계산기 - (3) 월세 세팅 수익률 계산

by 아다콘다 2024. 3. 7.

 오늘은 경매 수익 계산 마지막인 월세 임대를 놓았을 때, 발생하는 수익이나 비용을 계산하는 엑셀시트를 만들어 보겠다. 경매예산 짜기, 매도수익과 전세수익 계산은 아래 링크를 참고하면 될 것 같다.

 

1. 경매예산 짜기

 

[경매투자] 3. 경매 예산 계산기 만들기 - 나에게 맞는 물건 찾기

실제 투자에 앞서 가장 먼저 해야할 일은 투자규모 및 금액을 책정하는 일이다. 좋은 물건을 고르더라도 본인의 유동자금 및 투자금액에 맞는 물건을 선택해야 투자 위험성을 최소화할 수 있다.

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2. 매매 수익률 계산기

 

[경매투자] 4. 경매 수익률 계산기 - (1) 매도 수익 및 수익률 계산

지난번 경매 예산 계산에 이어서, 이번에는 수익률을 계산하는 법을 알아보도록 하겠다. 사실, 수익률을 계산하는 건 경매의 기본 과정이나 권리분석에 대해 공부를 한 다음에 해도 늦지 않는다

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3. 전세 수익률 계산기

 

[경매투자] 4. 경매 수익률 계산기 - (2) 전세 수익 및 지출 계산

지난번 매도 수익률 계산에 이어, 오늘은 전세를 놓았을 때, 발생하는 수익이나 비용을 계산해보도록 하겠다. 경매 예산 계산 및 매도 수익률 계산은 아래 링크를 참고하면 된다. [경매투자] 3.

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| 월세 임대의 장점과 단점

" 꾸준한 부수입. 월세 수요 증가 "

 부동산 월세의 최고 장점은 역시 꾸준히 들어오는 월세 수익이다. 모두가 부러워하는 건물주의 느낌을 맛 볼 수 있다. 최근에는 월세 수요도 매우 커진 상황이라 빠른 시일 내에 계약을 체결할 수 있을 것인다. 따라서, 낙찰 후 빠르게 수익구조를 만들 수 있다.

 

 월세는 대부분 보증금도 크지 않아 최우선변제금액에 해당하여 대부분의 사람들이 부담없이 들어올 수 있고, 현재 시장 분위기라면 공실 걱정을 크게 하지 않아도 된다. 대출이자를 납부하고도 남게끔 세팅이 된다면, 안정적인 부수익 구조를 만들 수 있다는 것이 월세의 최고 장점이다. 또한, 월세는 일정한 수익을 내면서 시세차익까지 노릴 수 있다.

 

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" 낮은 환급성, 주택 보유 수 증가, 임차인 및 공실 공포 "

 하지만, 월세 임대를 주면 공실일 때보다 매도하기가 쉽지 않다. 월세 수익을 목표로한 투자자가 아닌 이상, 월세가 껴있는 부동산을 매수하려는 사람이 많지 않고, 보증금액도 작아 갭투자도 어려워서 투자자들이 쉽게 구해지기 어려울 수 있다.

 

 또한, 주택 보유수가 늘어나 세율 측면에서 불리해질 수 있으며, 수리나 하자보수와 같은 추가 비용이 발생할 수 있다. 또한, 악성 임차인을 만나서 큰 스트레스를 받을 수도 있고, 공실로 인한 수익공백이 발생할 수도 있다.

 

 


| 월세 수익 계산

 월세 수익 계산은 전세와 거의 비슷하다. 낮은 보증금과 월세가 추가된다는 것을 제외하고, 중도상환수수료, 중계수수료, 잔여대출액, 대출이자, 투입금액 등 모든 계산 방법이 동일하다.

  • 보증금 및 월세 : 예상 전세 보증금과 월세.(빠른 계약을 위해 현재 전세 시세보다 저렴하게 입력)
  • 중도상환수수료 : 보증금에 중도 상환수수료율을 적용. 보통 1.2~1.4%.
  • 중개수수료 : 300,000원 (월세는 보증금이 작아서 통상적인 한도금액으로 수수료를 낸다)
  • 잔여대출액 : 수수료를 지출하고 난 뒤의 보증금을 상환한 후의 잔여 대출금액
  • 대출이자 : 잔여대출액의 월 이자. 4.5% 가정
  • 투입금액 : 경매 및 인수에 소요된 총 비용 + 월세 계약시 소요된 금액
  • 기회비용 : 투입금액을 4.5% 금리 상품에 투자했을 때를 가정한 월 기회비용

경매 월세 세팅 수익률 계산기
경매 월세 세팅 수익률 계산기

 

 


 

| 월세 계산기 만들기

 지난번과 동일하게 오산의 경매 매물을 예로 들어 계산기를 만들어 보았다. 낙찰가 및 취득비용은 이전글과 동일하게 책정하였고, 해당 아파트의 월세 시세인 보증금 2천만원에 월세 85만원으로 계산하였다.

  • 중도상환수수료 : 상환금액(보증금) x 0.013. 보증금액이 크지 않아 수수료 자체도 작다.
  • 중개수수료 : 중개수수료율은 0.4%지만, 금액이 크지 않아 통상적으로 30만원을 낸다.
  • 잔여대출액 : 총 대출액 - 보증금 + 중도상환수수료 + 중계 수수료. 총 대출액에서 상환금액을 빼고, 계약에 쓰인 수수료를 더해준다.
  • 대출이자 : 잔여대출액 x 0.045 / 12. 잔여대출액에 대한 월 납부 이자를 계산한다.
  • 투입금액 : 경매에 소요된 모든 비용(입찰금+잔금+취득세 및 등기+재산세+명도+기타)와 중도상환수수료 + 중개수수료를 더해준다.
  • 월 수익 : 월세 - 대출이자. 매달 들어오는 월세에서 납부해야되는 대출이자를 빼준다.
  • 기회비용 : 이 투자를 진행하지 않고, 고금리 상품(4.5%)에 투자했을 때를 가정한 기회비용

경매 예산 및 수익률 계산기
경매 예산 및 수익률 계산기

  

위와 같이 세팅했을 때, 월 수익은 29만원이 나온다. 총 투입금액은 5천만원으로 이 금액을 고금리 상품에 투자하면, 월 19만원 정도의 소득이 발생한다. 따라서 월 수익 29만원에서 기회비용 19만원을 빼더라도 10만원이 넘게 남는다. 5천만원을 투자해서 매달 29만원씩 받으며 내 집을 마련한 것이 된다. 집 값이 하락하여 매도시 손실이 발생하지만 않는다면, 충분히 좋은 투자인 것 같다.

 


 

 이렇게 경매와 관련된 모든 계산식을 만들어 보았다. 엑셀파일은 아래 첨부했다. 위처럼 계산해보면, 경매는 아주 쉬운 고수익 투자인 것처럼 보이지만, 실제로 저 아파트는 2.45억원에 낙찰되었다. 이처럼 경매는 쉽게 예측할 수 없으며, 낙찰 받기도 쉽지 않다. 낙찰을 받아도 저 아파트처럼 너무 높게 받으면, 수익을 내기가 어려워진다. 따라서, 시장을 더 철저히 분석하게 신중하게 물건을 골라야 할 것 같다.

 

 

 

경매계산기_최종.xlsx
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