[경매투자] 5. 경매 권리분석 - (2) 등기부등본 보는 법

 지난번 권리분석 글에서는 등기부등본의 권리들과 말소기준권리에 대해 알아보았다(아래 링크). 어떤 권리들이 소멸되는지, 인수되는지를 파악하고, 안전한 물건인지 확인하려면, 말소기준권리에 대하 알아야 하고 , 등기부등본을 볼 줄 알아야 한다. 따라서, 오늘은 등기부등본을 보는 법에 대해 알아보도록 하겠다.

 

[경매투자] 5. 경매 권리분석 - (1) 말소기준 권리

 

 

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| 등기부등본이란

 먼저, 등기란 부동산에 관한 권리관계를 말한다. 따라서, 등기부등본은 등기에 대한 등본, 즉, 해당 부동산에 대한 인적사항이라고 이해하면 된다. 주민등록등본으로 해당인의 인적사항 및 신분을 증명하듯, 부동산은 등기부등본을 통해 해당 물건에 대해 파악할 수 있다. 등기부등본에는 위치, 면적 등 기본적인 사항들과 소유권 및 각종 권리에 대한 사항들이 표기되어 있고, 이를 확인해서 해당 부동산이 누구 소유인지, 어떤 권리들이 묶여 있는지 알 수 있다.

 

 

 등기부등본은 법원에서 발급을 받을 수도 있고, 인터넷등기소에서 온라인으로 발급 받을 수 있다. 발급 수수료는 1000원이 발생하고, 인터넷등기소에서 700원에 열람이 가능하다. 보관할 용도가 아니라면, 열람만해서 PDF나 이미지로 가지고 있는 편이 낫다. 어처피 나중에 등기부등본을 사용할 일이 생겨도 최근날짜로 다시 발급을 받아야 하기 때문이다.

 

 

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| 등기부등본 구성

 등기부등본은 크게 표제부와 갑구, 을구로 나뉘어 있다. 경매투자 물건들은 보통 빌라나 아파트를 많이 볼텐데, 이러한 집합건물들은 건물전체에 대한 표제부와 해당 호실에 해당하는 전유부분에 대한 표제부로 나뉘어져 있다. 그리고 갑구와 을구, 그리고 주요 등기사항 요약으로 구성되어 있다. 

등기부등본의 표제부 - 건물전체와 전유부분

 

• 표제부 - 건물 및 해당호실에 대한 전반적인 사항. 대지권 확인 필요
• 갑구 - 소유권에 관련된 권리. 소유권, 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시관련 권리 등
• 을구 - 소유권 이외의 권리. 전세권, 임차권, (근)저당권, (근)질권, 지상권, 지역권 등

 표제부에는 건물의 위치, 전유부분의 번호 및 호실, 면적, 구조, 등기된 날짜, 대지권 등이 나와있다. 표제부에서 크게 중요한 건 없지만, 전유부분 면적(대략 전용면적)과 대지권등기가 있는지 정도만 확인하면 된다. 갑구에는 소유권에 대한 사항 및 권리들이 표기되어 있다. 소유권, 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시관련등기 등이 있다. 을구에는 소유권 이외의 권리에 대한 사항들이 표기되어 있는데, 전세권, 임차권, (근)저당권, (근)질권, 지상권, 지역권 등이 있다. 따라서, 권리분석을 위해서는 이 갑구와 을구를 잘 확인해야 한다.

 

 

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| 등기부등본 보는 법

 표제부에서는 간단히 대지권과 면적만 확인하고, 갑구와 을구의 내용들을 시간순으로 정리해서 보면 된다. 빨간 줄이 표시되어 있는 권리들인 이미 말소된 권리이기 때문에 신경쓰지 않아도 된다. 아래 관심물건의 등기부등본 갑구를 첨부해뒀는데, 말소된 3번, 3-1번, 3-2번은 제외하고, 1, 2, 3-3, 4, 5, 6, 7번의 권리들만 보면된다.

등기부등본의 갑구 예시

 

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 아래는 같은 부동산의 을구이다. 역시 빨간 줄이 있는 1, 1-1, 3, 5, 6, 10, 11번 권리들은 무시하면 되고, 등기말소권리인 2, 4, 7, 9, 12, 14번도 무시하면 된다. 그럼 을구에서는  8, 13, 13-1번 권리만 보면 된다.

등기부등본의 을구 예시

 

 그럼 갑구의 1, 2, 3-3, 4, 5, 6, 7번과 을구의 8, 13, 13-1번 권리를 시간순으로 나열하면 된다. 그럼 아래와 같이 10개의 권리로 시간순으로 정리를 할 수 있다. 

등기부등본 갑구와 을구의 유효권리 시간순으로 정리

 

 

 

 여기서, 등기명의인표시변경도 무의미한 권리이므로 갑구 3-3과 을구 13-1번 권리를 지우면 아래 표와 같이 8개의 권리로 정리할 수 있다. 그럼 말소기준권리가 되는 근저당권, 가압류, 압류 중 가장 먼저 설정된 을구 8번 근저당권(아래 표 노란 음영)이 말소기준권리가 되며, 이후의 권리는 소멸된다는 것을 알 수 있다.

순위번호	등기목적	접수일	등기원인	권리자 및 기타사항
1. (갑구 1)	소유권 보존	2005. 07. 11	-	소유자 대한주택공사
2. (갑구 2)	소유권 이전	2010. 12. 14	매매	소유자 서**
3. (을구 8)	근저당권 설정	2020. 02. 19	설정 계약	근저당권 주식회사A 241,440,000원
4. (을구 13)	근저당권 설정	2022. 02. 09	설정 계약	근저당권  주식회사B 178,800,000원
5. (갑구 4)	가압류	2023. 03. 28	서울중앙지방법원 가압류	채권자 주식회사C 11,952,927원
6. (갑구 5)	가압류	2023. 04. 07	인천지방법원 가압류	채권자 주식회사D 28,812,915원
7. (갑구 6)	임의경매개시결정	2023. 06. 22	경매개시	채권자 한국주택금융공사
8. (갑구 7)	압류	2023. 07. 10	압류	국민건강보험공단

 

 위 물건에 대해 간단하게 권리를 분석해보면, 말소기준권리는 2020년 2월 19일의 근저당권이 된다. 그 이후의 권리들은 낙찰 이후에 모두 소멸되는 권리이므로 등기상 큰 문제는 없는 물건이다. 하지만 등기부등본 상에 표기되지 않는 대항력 있는 임차인, 유치권, 당해세, 그리고 미납 관리비도 고려해야 할 것 같다. 법원의 가압류가 2건이나 있고, 국민건강보험공단의 압류도 있다. 이는 채무자가 세금체납 및 건강보험료 미납 등 자금 상황이 매우 좋지 않음을 알 수 있다. 물론 소멸되는 권리이지만, 이런 압류가 있다는 얘기는 당해세나 미납관리비의 금액도 클 가능성이 높다.

 

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| 등기부등본 간단 분석

 등기부등본을 더 쉽게 분석하는 방법도 있다. 첫번째는 등기부등본의 가장 마지막페이지에 있는 '주요 등기사항 요약'으로 확인하는 것이다. 주요 등기사항 요약에는 유효한 등기들만 요약해서 정리되어 있기 때문에 요약 등기중에 가장 빠른 소멸권리만 찾으면 말소기준권리를 찾을 수 있다(아래 사진 왼쪽). 하지만 주요 등기사항 요약은 법적으로 증명서 기능을 하지 못한다고하니, 실제 입찰물건을 등기부등본 전체를 확인해보는 것이 좋다.

등기부등본 주요 등기사항 요약과 경매마당의 등기부현황

 

 두번째는 사설 정보 서비스를 이용하는 법이다. 위 사진의 오른쪽은 사설 경매정보사이트의 등기부현황이다. 해당 기능을 제공하지 않는 서비스도 있겠지만, 유료서비스 또는 몇몇 무료서비스는 해당 내용들을 깔끔하게 정리해준다. 위 사진은 이전에 소개했었던 무료서비스인 경매마당의 등기부현황 정보이다. 

 

 

 하지만 사설정보 역시 법적인 효력이 전혀 없다. 해당 정보를 믿고 투자했다가 손실을 봐도 경매업체는 책임지지 않는다. 따라서 이 역시 물건을 고를 때, 참고용으로만 활용하고, 정말 입찰할 물건은 등기부등본을 발급받아 검토하는 것이 좋다. 또한, 등기부등본에 표기되지 않는 유치권 같은 권리가 있을 수 있으니, 등기부등본을 분석했다고 해도 마지막에 반드시 매각물건명세서를 확인하는 것이 좋다.