실제 투자에 앞서 가장 먼저 해야할 일은 투자규모 및 금액을 책정하는 일이다. 좋은 물건을 고르더라도 본인의 유동자금 및 투자금액에 맞는 물건을 선택해야 투자 위험성을 최소화할 수 있다. 지금의 부동산 폭락 및 경매 매물이 쏟아져 나오는 이유도 다양한 원인이 있겠지만, 그 중 하나가 영끌이었다고 생각한다. 본인이 감당하지 못 할 규모의 투자나 부동산 매매가 부동산 하락기 및 고금리 시대가 오자, 버티지 못하고 압류되어 경매로 나오는 것이다. 좋은 물건이라고 무턱대고 낙찰받았다가 잔금을 치루지 못하거나, 대출이자를 갚지 못해 다시 압류되어 경매로 나오는 일이 발생하지 않으리란 법은 없다.
따라서, 이러한 최악의 상황을 피하기 위해서라도 본인이 허용 가능한 범위 안에서 철저한 계획 하에 투자를 해야하고, 내 투자금액 및 계획에 적합한 물건들만 추려낼 수 있어야 한다. 오늘은 본인의 자금에 맞는 적절한 경매 입찰 규모는 어느 정도인지, 경매 예산을 책정해보고, 경매 예산 및 수익률을 계산해보는 법에 대해 알아보도록 하겠다.
| 경매에 필요한 돈, 필요 자금 및 경매 예산 계산하기
경매를 할 때, 당연히 돈이 필요하다. 낙찰 - 잔금납부 및 등기 - 명도 - 매매의 경매 과정마다 비용 및 지출이 발생하며, 그 금액은 물건에 따라 다르다. 아래 경매 전 과정에서 소요되는 지출 항목을 정리해보았다.
|| 경매 예산
- 입찰보증금 : 최저입찰가의 10% 금액
- 대출 및 잔금 : 입찰가의 10~15% 금액 (낙찰가 - (대출80% + 입찰보증금10%))
- 등기 및 세금 : 낙찰가의 1.1% + 100만원 정도 (취득세+지방세 1.1%, 국민주택채권, 법무사비용 등)
- 명도 비용 : 점유인 이사비용 200만원
- 매매 비용 : 중계수수료 0.4%
- 대출이자 : 매도까지 대출이자 - 낙찰가 80% x 0.045(금리) / 12개월 x 6(보수적으로 6개월 소요 예상)
- 기타비용 : 대략 200만원(미납관리비 및 기타 금융비용)
1. 입찰보증금
" 최저입찰가의 10% "
최저입찰가의 10% 금액을 입찰 당시에 현금(수표)으로 내야한다. 예를 들어, 최저입찰가가 2억원이라면 2천만원을 현금으로 납부해야한다. 아마도 경매 예산 중 가장 크게 소요되는 부분이다. 천운으로 잔금 전에 명도 및 매매까지 완료할 수 있다면, 이 입찰보증금만 있어도 경매투자가 가능하긴하다.
2. 대출 및 잔금
" 대략 입찰가의 15%. - 낙찰가 - (낙찰가 x 80%) - 입찰보증금 "
잔금 납부시 대출액을 제외한 나머지 금액이 필요하다. 보통 경락대출은 낙찰가의 80% 정도까지 대출이 나오니, 입찰보증금과 대출액 80%를 제외한 낙찰가의 10~15% 정도 금액이 필요하다. 경락대출은 본인의 신용도에 따라 물건의 지역에 따라 다를 수 있지만, 일반적으로 감정가의 70%, KB시세의 70%, 낙찰가의 80% 중 가장 낮은 금액을 한도로 대출이 되는데, 일반적으로 낙찰가의 80%가 가장 낮은 금액이다. 따라서, 본인이 입찰하는 가격의 15% 정도 잔금납부시 소요된다고 계산하면 된다. 정확히 계산하려면, 낙찰가 - (낙찰가 x 80%) - 입찰보증금이다.
3. 등기 및 세금
" 세금 1.1%, 법무비용 백만원 "
낙찰 후, 소유권 및 명의 이전을 할 때 발생하는 비용이다. 소위 등기를 치는 비용이다. 주택을 매입하는 것이기 때문에 기본적으로 취득세와 지방세를 납부해야하며(전용84제곱 이상은 농특세 추가발생), 이 비용이 낙찰가(매입가)의 1.1%이다. 여기에 국민주택채권을 매입해야하는데, 즉시 매도한다고 해도 차액이 조금 발생한다. 대략 5~10만원 정도. 이러한 과정을 진행해주는 법무사 수수료도 납부해야 하는데 50~100만원 정도 발생한다.
법무사 비용은 셀프등기시 발생하지 않는다. 하지만 셀프등기를 해 본 입장에서 가급적이면 법무사를 통해 진행하는 편이 좋은 것 같다. 초보투자자에게는 은근 복잡하고 챙겨야 할 서류도 너무 많아서 꽤나 스트레스를 받는다. 회사에 휴가를 쓰고 진행해야 할 텐데, 서류미비로 다음날 다시 와야하는 일이 생기면, 정말 화가 많이 난다. 어처피 법무비용은 추후 양도세 납부할 때나 소득세 납부할 때, 필요경비로 인정이 되기 때문에 그냥 법무사에 의뢰하여, 단골 법무사를 만들어 두는 편이 좋은 것 같다.
4. 명도
" 점유인 이사비 200만원 "
현재 거주하고 있는 점유인을 내보낼 때 비용이 발생한다. 애초에 빈집이거나 협상이 아주 잘 풀린다면, 발생하지 않을 수 있지만, 많은 후기나 책을 보아도 대부분 명도 비용이 발생하는 것으로 보인다. 물건 평수 및 개인의 성향에 따라 다르겠지만 100~300만원 정도 책정하는 것 같고, 보수적으로 강제집행비용으로 책정하는 것도 방법이다.
5. 매매비용 (중개수수료)
" 매도가의 0.4% "
집을 팔아서 수익을 실현할 때, 복비, 즉 부동산 중개수수료가 발생한다. 거래금액에 따라 다르지만, 크게 비싸지 않은 아파트에 주로 투자할테니, 2억~6억 구간인 0.4%로 계산하면 될 것 같다. 이 또한, 직거래를 이용한다면 계약서 작성비용만 내면 되겠지만, 요즘같은 시기에는 부동산을 통해야 빠르고 안전하게 거래가 가능할 것으로 보인다.
6. 대출이자
" 월이자(대출금 x 연이율(0.045) ÷ 12개월) x 매도까지 기간 "
잔금 납부 후 매도까지 시간이 꽤 걸릴텐데, 그 때까지 경락대출에 대한 이자를 납부해야 한다. 바로 팔리면 좋겠지만, 앞일이 어떻게 될 지 모르니, 보수적으로 3개월 정도는 예상해야 할 것 같다. 그 이상 지체하면 대출이자로 오히려 손해가 날 수 있으니, 전세나 월세로 돌리든, 급매를 하든 정리를 하는 게 맞을 것 같다. 어쨌든 대출금액 x 연이율 x 1/12 x 3개월의 여유자금이 필요하다.
7. 기타
" 자질구레한 지출비용 및 여유자금 2백만원 "
법원 업무, 은행 업무를 하면서, 무슨 인지세, 수수료 등등이 발생할 수 있고, 이전 거주인의 미납 관리비가 발생할 수 있다. 미납관리비 중 공용 관리비만 매수인이 인수하는데 그 금액이 얼마가 될 지 모른다. 또한, 명도 집행 시 경고문을 붙일 때, 문을 따는 비용이 발생하기도 한다고 한다. 때문에 대략 200만원 정도의 여유자금을 준비해두는 것이 좋을 것 같다. 관리비 연체유무와 금액은 해당 아파트 관리사무소에 문의하면 알 수 있으니, 현장 임장 때, 꼭 관리사무소를 방문하는 것이 좋다.
| 경매 예산 계산기. 엑셀시트 만들기
이제, 경매에 들어가는 모든 비용을 계산할 수 있다. 필요한 정보는 최저입찰가와 예상낙찰가(실제입찰가)이다. 최저입찰가를 A, 예상낙찰가를 B라고 가정하면 아래와 같이 각 항목당 수식을 만들 수 있다(중개수수료는 추후 수익실현시 발생하는 비용이며, 수익금액으로 충당이 가능하니 제외.).
- 입찰보증금을 A , 입찰가(예상낙찰가)를 B
- 입찰보증금 : A x 0.1
- 잔금납부 : B x 0.2 - A x 0.1
- 등기 및 세금 : B x 0.011 + 1,000,000
- 명도비용 : 2,000,000
- 대출이자 : B x 0.8 x 0.045 / 12 x 3
- 기타 : 2,000,000
이를 엑셀의 수식으로 만들고, 최저입찰가 2억, 예상낙찰가 2억5천으로 예를들어서 적용해보면, 아래 이미지와 같다. 매도까지 기간을 3개월로 잡고 대출이자를 계산하였다. 별거 아닌 수식이므로 무료어플인 구글 스프레드시트파일로 첨부해 두었다.
이제 내가 투자할 물건을 찾을 때, 저 계산식에 최저입찰가와 예상낙찰가를 넣어보고, 본인 투자금액 이내의 금액인지 아닌지 확인을 해볼 수 있다. 하지만 이는 대략적인 금액일 뿐, 실제 매매가 되지 않아 엄청난 은행이자를 납부하며 손실이 날 수도 있고, 바로 매도가 되거나 다른 부분에서 비용이 발생하지 않아 지출이 적을 수도 있다. 하지만 항상 보수적으로 여유자금을 마련해둔 상태에서 투자를 하는 것이 안전하게 투자하는 방법인 것 같다.
다음에는 위 예산 책정에 이어서 실제 수익률을 계산하는 법을 정리해보도록 하겠다. 바로 매도 시의 예상 매도 금액으로 매도 수익률을 내보고, 전월세로 둘 시 소요되는 비용 및 수익을 계산해보도록 하겠다.
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