[부동산투자] 경매와 공매의 차이, 초보자에게 적합한 투자는?

 이번에는 일반적인 매매보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 경매와 공매에 대해 알아보도록 하겠다. 사실, 빌라 전세사기를 당하면서 이미 직접 경매를 한 번 해본 경험이 있었는데, 최근 부동산 투자에 관심을 갖게 되면서 다시 한번 알아보게 되었다. 경매와 공매에 대해 어려운 개념은 생략하고 일반인이 이해할 수 있는 관점에서 알아보도록 하겠다.

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| 경매와 공매의 차이

1. 채권자의 성격

"개인이냐, 정부냐", "채무냐, 체납이냐"

 

 먼저, 경매와 공매는 부동산(특정재산)의 소유주가 채무를 갚지 못해 재산을 압류하여 강제로 매각하여 현금화하는 과정이다. 이때, 채권자, 즉 돈을 돌려받아야하는 사람이 일반 개인이나, 기업, 기관이면 경매고, 채권자가 정부면 공매라고 이해하면 쉽다.

 

 

 따라서, 경매는 주로 민사 과정에서 발생한 사건들로 채무자가 빌린 돈을 갚지 못해 담보로 잡힌 자산을 강제로 매각하는 과정이고, 공매는 국가에 세금이 밀린 체납자의 재산을 처분하여 조세채권을 실현하는 과정이다. 한마디로 개인 및 사업자간 돈을 갚지 않아 강제로 매각하면 경매, 세금 체납때문에 강제로 매각하면 공매가 된다.

 

 2. 경매는 오프라인, 공매는 온라인

 담당하는 기관이 경매는 관할 법원, 공매는 한국자산관리공사다. 경매는 법원에 직접 방문하여 입찰해야하며, 공매는 한국자산관리공사에서 운영하는 온비드에 접속하여 전자입찰하는 방식이다. 따라서, 법원에 직접 방문해서 참여해야하는 경매보다는 온라인으로 참여할 수 있는 공매가 직장인들에게 더 효율적일 수 있다.

경매와 공매 입찰방법

 

 

 

3. 경매는 한달, 공매는 일주일.

 온/오프라인의 차이가 있는 만큼, 경매는 한 사건에 대해 4~6주 정도 소요되지만, 공매는 일주일에 한 번씩 진행된다. 경매는 한번 유찰될때매다 한달 이상을 기다려야 하지만 공매는 바로바로 일주일간격을 진행된다는 점에서 차이가 있으며, 경매는 1회 유찰시마다 20% 또는 30%씩 최저입찰가가 낮아지지만 공매는 10%씩 낮아진다.

 

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| 투자상품으로서 경매와 공매

1. 물건 수량의 차이

 " 경매에 비해 공매는 매물이 매우 적다 "

 

 경매에 비해 공매는 물건의 수가 매우 적다. 일반적으로 강제로 매각되는 부채가 발생하는 이유가 세금 체납보다는 개인 채무가 클 가능성이 높다. 예를 들어, 빌라나 아파트와 같은 주택들은 금융기관에서 가격대비 50% 이상의 대출을 내어주지만 국세나 지방세와 같은 세금은 이에 비해 매우 적은 금액이다.

 

 따라서, 세금 체납에 의해 압류되어 공매로 나올 확률보다는 개인 채무에 의해 경매로 나올 가능성이 훨씬 높다. 아래 부동산(경매/공매) 어플로 봐도 경매에 비해 현저하게 적은 공매 매물을 확인할 수 있다.

 

경매와 공매의 물건 수 차이

 

2. 잔금 납부

 " 경매는 4주, 공매는 1~8주, 공매는 분할 납부 가능 "

 

 경매는 낙찰 및 매각 확정 후 4주의 잔금 납부 기한이 있고, 공매는 잔금 납부 기한이 금액에 따라 1주~8주로 다양하다. 경매는 4주 이내에 잔금을 완납해야만 소유권이 인정된다. 현금이 없는 낙찰자들은 보통 경락대출을 통해 4주내에 잔금을 완납하여 명의를 이전하는 반면, 공매 물건은 잔금을 모두 납부하지 않아도 미리 소유권을 이전 받은 후 잔금을 지불할 수 있어서 효율적이다.

 

 공매 낙찰가 1000만원 미만 물건은 7일 이내, 1000만원 이상은 60일 이내에 잔금을 납부하면 된다. 유입 재산인 경우는 1개월에서 3년까지 나누어 납부할 수 있고, 납부 기간을 5년까지 연장할 수 있다. 수탁 재산도 1개월에서 5년까지 분할하여 납부가 가능하다.

 

3. 명의 이전 (인도명령, 명도)

" 인도명령제도가 경매는 있고, 공매는 없다 "

 

 경매와 공매는 소유권을 나에게 이전하는 과정에서 차이가 있는데, 공매에는 인도명령제도가 없다. 인도명령제도란, 낙찰받은 부동산에 점유하고 있는 대항력이 없는 점유자, 즉 거주하고 있던 이전 집주인(채무자)이나 세입자를 내보낼 수 있는 제도이다.

 

 경매는 이 제도가 있어서 낙찰 후, 6개월 내에 인도를 명령할 수 있는데, 공매는 이 인도명령제도가 없다. 낙찰받은 물건에 거주하며 버티는 점유인을 강제로 내보낼 수가 없는 것이다. 따라서, 개인적으로 점유자와 협상을 하거나 따로 명도 소송을 통해 내보내야하는 번거로움이 있다. 이 인도명령때문에 공매보다는 경매가 경쟁률이 높다.

 

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요약

 경매와 공매에 대해 알아봤다. 경매는 개인적 채무, 공매는 세금 체납으로 강제로 재산을 매각하는 과정이다. 경매는 직접 법원에 출석하여 입찰을 진행해야하고, 유찰될 때마다 한 달 이상의 시간이 소요되는 반면, 공매는 온라인으로 쉽게 입찰할 수 있고 1주일 간격으로 재입찰이 진행된다. 또한 공매는 잔금을 최대 5년까지 분할하여 납부가 가능하다. 따라서, 공매는 초기자본이 적고 시간이 없는 일반 직장인들도 쉽게 참여할 수 있는 장점이 있다.

 

 하지만 공매는 인도 명령이 불가하다. 만약 임차인이 있는 물건이라면, 강제로 나가라고 할 법적 권리가 없어서 따로 명도 소송을 해야한다. 일단 소송을 시작하면 수개월에서 1년까지 걸릴 수도 있기 때문에 더 철저한 권리분석이 필요하다. 물건이 많지 않다는 점에서도 초보자에게 불리하다. 다양한 물건들을 비교해보며, 권리분석도 해보고 시뮬레이션도 해보며 투자 공부를 해야하는데 공부는 이러한 샘플 자체가 많지 않은 것이다.

 

 따라서, 투자의 용이성 측면에서는 공매가 유리할 순 있지만, 초보 투자자가 접근하기에는 경매가 더 유리한 것 같다. 경매를 통해 충분한 경험과 지식을 쌓은 뒤, 물건을 고르는 눈이 생긴다면, 그 후에 공매를 도전해보는 것이 좋을 것 같다.