아파트 입지 분석 비교 평가 1 - 비교평가의 중요성과 입지 분석 방법

 오늘은 개인적으로 활용하고 있는 부동산 입지 분석과 비교평가 방법에 대해 소개해보도록 하겠다. 어디까지나 개인적, 주관적 기준일 뿐, 실제 입지와 가치는 다를 수 있다.

 

 이전 글들에서 열반스쿨에서 배운 입지 분석 방법과 개인적으로 더 세분화한 입지 분석 방법에 대해 소개했었다. 오늘은 이를 종합하여 관심매물의 종합 입지 점수를 산정해보고, 비교평가를 하는 방법에 대해 소개해보도록 하겠다.

 

 

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| 비교평가의 중요성

 부동산 투자, 아파트 투자의 첫 단계는 나의 자산을 먼저 확인하는 것이다. 나의 순자산은 얼마이며, 어느 정도 금액까지 투자가 가능한지를 파악해야 한다. 내 수준보다 높은 수준의 아파트를 무리해서 매수, 투자하는 것이 바로 영끌이다. 따라서, 개인의 허용가능한 투자 금액 범위를 산정하는 것이 가장 중요하다.

 

 나의 자산, 투자 금액 및 규모를 확인했다면, 그 다음은 해당 금액의 아파트들을 비교하여 가장 좋은 물건을 선택해야 한다. 이 과정이 바로 비교평가이다. 만약 투자금이 1억이라면, 매수할 수 있는 전국의 아파트는 수천채, 수만채가 될 것이다. 따라서, 이러한 아파트들 중 가장 좋은 물건을 선택하기 위해 분석하고 노력하는 과정이 바로 비교평가이다.

 

용인 수지와 오산의 임의의 아파트 가격 변동

 

 비교평가의 중요성을 판단하기 위해 경기 남부 아파트 2개 단지의 가격변동을 예로 가져왔다. 두 아파트 모두 2018년 초에 1억 내외의 금액으로 갭투자가 가능한 아파트였지만, 지금의 가격은 매우 다르다. 왼쪽의 아파트는 투자금 8000만원으로 약 3억 8000만원의 수익을 냈으니, 약 470%(4.7배)의 수익이 난 반면, 오른쪽의 아파트는 투자금 1억으로 약1억 4000만원 정도의 수익을 냈으니, 약 140%(1.4배)의 수익이 났다. 왼쪽 아파트가 오히려 적은 투자금으로 높은 수익이 난 것이다.

 

 따라서, 같은 투자금이더라도 여러 단지를 비교평가하여 더 좋은 아파트에 투자하는 것이 더 높은 수익률을 가져다 줄 수 있다. 하지만 역시 가장 안 좋은 선택은 집을 사지 않은 것이다. 저 당시 좋은 선택을 했다면 470%, 좋지 않은 선택을 했다면 140%, 아무것도 하지 않았다면 0%이다. 오히려 인플레이션으로 인해 마이너스로 보는 것이 더 적절하다. 물론, 정말 입지가 좋지 않은 아파트를 투자했다면, 손실을 볼 수도 있겠지만 현재의 시장을 판단하고 가치와 입지를 분석하여 나쁜 물건을 가려낼 수 있는 시야만 가진다면, 투자를 하는 편이 훨씬 더 유리하다.

 

 

 

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| 비교평가 - 입지점수 & 환경점수

 비교평가를 위해 입지점수와 환경점수로 나누어 산정했다. 입지 항목은 직장, 교통, 공급, 학군이며, 환경 항목은 역세권, 초품아, 상권, 학원가, 병원, 공원, 노후도이다.

 

 환경 편의성이 아무리 뛰어나도 본래의 입지를 뛰어넘진 못한다고 생각한다. 예를들어, 지방 이상한 지역의 도시철도 초역세권, 초품아, 백화점과 학원가, 병원, 공원을 모두 끼고 있는 완벽한 환경의 아파트도 직장과 교통입지가 좋은 서울의 아파트보다 가치가 높다고 보긴 힘들다. 따라서, 입지 점수로 1차 판단을 한 뒤, 비슷한 입지의 물건들 중에서 환경점수로 비교를 하는 것이 더 좋은 비교평가가 될 수 있을 것 같다.

 

• 입지점수 - 직장(20), 교통(60), 공급(10), 학군(10)
• 환경점수 - 역세권(20), 초품아(15) , 상권(15) , 학원가(15) , 병원(7.5) , 공원(7.5) , 노후도(20)

 

 

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| 입지 점수

 역시나 가장 중요한 입지는 직장과 교통이다. 100점 만점의 입지 점수 중 80점을 직장과 교통에 분배하였다. 중요도 순으로 나열해보면, 직장 > 교통 > 공급 > 학군 순이다. 하지만 직장에 20점, 교통에 60점을 부여한 이유는 교통을 직장교통과 광역교통으로 재분류하며 교통에도 직장 요소가 포함되기에 이와 같이 부여하였다. 정확히 표현하자면, 직장 20점, 직장교통 30점, 광역교통 30점, 공급 10점, 학군 10점이 된다.

 

 

 이를 계산할 수 있는 시트를 작성하였다(시트는 글 하단에 공유링크를 첨부해두었다). 위 그림과 같이 100점 만점으로 분석한 직장, 교통, 공급, 학군의 입지 점수를 입력하면, 각 환산비율에 따라 합산하여 100점 만점의 입지 점수를 산정할 수 있도록 작성하였다. 직장, 교통, 학군, 공급 각 입지 항목별 점수 산정 방법은 아래 링크와 설명을 참고하면 된다.

 

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1. 직장

** 직장 입지분석

[월부 열반스쿨] 3주차(1) - 부동산 입지 분석. 입지 핵심 직장

 

 위 링크의 이전글을 참고하면 도움이 될 것이다. 직장점수는 총 4가지 항목의 수를 합산하였다. 직장 입지는 직장인 수, 50인/300인 이상의 기업체 수, 평균소득으로 나누어 산정하였고, 각각 7:1.5:0.5:1의 가중치를 부여하였다.

 

• 직장인 수(7/10) - 기본적으로 직장인 수 자체가 중요하므로 7/10을 부여하였다. 데이터는 부동산지인에서 제공하는 국민연금 가입자 수를 활용하였다.
• 50인 이상 사업체 수(1.5/10) - 좋은 기업이 많은 지역이 더 좋은 직장 입지를 가진다. 중소/중견기업을 포함할 수 있는 50인 이상의 사업체 수를 별도의 항목으로 추가하였다.
• 300인 이상 사업체 수(0.5/10) - 300인 이상의 기업은 중견기업 이상으로 볼 수 있다. 위와 마찬가지로 좋은 기업이 많은 지역에 가산점을 주기 위해 별도의 항목으로 측정하였다.
• 평균급여(1/10) - 마찬가지로, 급여가 많은 지역일수록 좋은 일자리가 많고, 집을 매수할 수 있는 여력도 크다. 평균 급여를 분위별로 나누에 점수를 산정하였다.

 

 위 사진은 지역별 직장 점수를 미리 계산해둔 시트이다. 왼쪽에 실제 점수를 활용하면 되고 오른쪽에는 계산에 활용된 세부데이터를 첨부해두었다. 계산시트는 글 하단에 첨부해두었다.

 

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2. 교통

** 교통 입지분석

[월부 열반스쿨]3주차(2) - 부동산 교통 입지 분석. 지하철 핵심 노선

 

 교통 점수 입력방법은 위 글에 자세히 적어놓았다. 교통점수는 직장까지의 교통(가장 가까운 일자리권역)점수와 전반적인 교통 환경(7대 도심까지의 이동시간 - 강남, 여의도, 구도심, 판교, 마포, 가산/구로, 마곡)을 의미할 수 있는 광역교통 점수로 나누어 계산하였다.

 

 

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3. 학군과 공급

** 학군&공급 입지분석

[월부 열반스쿨]3주차(3) - 아파트 공급량 학군 입지 분석

 

학군과 공급 역시, 위 글에 자세히 설명해두었다. 학군은 중학교성취도율에 따라 점수를 산정하였다. 공급은 주변 지역의 공급량이 영향을 줄 수 있기에 지역공급과 광역공급으로 나누어 산정하였고, 2025~2027년의 공급/수요 비율로 점수를 산정하였다. 각 지역의 공급/수요비율을 10분위로 나누어 분위별 점수를 부여하였다.

 

 지역별 공급점수 역시 첨부된 시트를 활용하면 된다.

 

 

 

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| 환경점수

 환경점수는 실제 거주할 때의 편의성 점수이다. 개인적인 생각으로는 위 입지 항목보다는 중요도가 떨어질 수 있는 부분이다. 따라서, 입지 점수(직장, 교통, 학군, 공급)를 우선적으로 판단한 뒤, 환경점수를 고려하는 게 좋다. 하지만 입지점수가 근소한 차이인데 환경점수에서 많은 차이가 난다면 환경이 더 좋은 아파트가 좋은 물건일수도 있다. 각자의 생각에 따라 이 중요도를 나누는 것이 중요할 것 같다.환경점수는 역세권, 초품아, 상권, 학원가, 병원, 공원, 노후도로 평가하였다.

 

환경점수 산정하는 방법

[월부 열반스쿨]3주차(4) - 환경 입지(백화점 및 상권) 분석 + 역세권, 초품아, 학원가, 병원, 공원

 

 

 위 링크에 환경점수 산정방법에 대해 남겨놓았다. 정답은 아니고 어디까지나 개인적인 기준일 뿐이며, 본인의 생각에 따라 점수산정 기준을 달리하는 것도 좋은 방법이다.

 

 

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| 결론

 여기까지 입지분석 및 비교평가를 위한 항목에 대한 정리를 해보았다. 누락된 항목들도 있을 것이다. 인구유출입이나 개발호재와 같이 미래 가치에 큰 영향을 줄 수 있는 요소들도 있다. 하지만 호재같은 경우에는 실제 생활 편의성을 얼마나 개선시킬 수 있을지 판단하기 어렵고, 실제로 실현되지 않을 가능성도 있어서 호재와 같은 입지 항목은 정량적인 판단이 어렵다. 따라서, 현재의 가치로만 입지분석을 하고, 호재는 별도로 고려를 해보는 것이 더 적절할 것 같다. 아니면 호재가 실현된 이후의 상황을 가정하고 반영하여 분석을 해보는 것도 좋은 방법이다.

 

 오늘은 아파트 비교평가를 위해 입지와 환경점수를 산정하는 방법에 대해 알아보았다. 다시 한 번 언급하지만, 개인적인 판단 기준일 뿐이다. 다음에는 계산 시트를 활용하여 실제 아파트를 비교해보도록 하겠다.

 

 

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입지분석 시트 공유

공개_직장&공급점수 시트