[부동산입지분석] 공급량으로 본 청라국제도시 부동산 전망

 오늘은 청라국제도시의 공급량을 분석해서 앞으로 집 값이 어떻게 변동할지 예측해보았다. 물론 어디까지나 개인적인 견해일 뿐이다.

 

---

| 마곡으로 출퇴근. 검단, 청라

 

" 7호선 - 공항철도. 30분내 접근 "

 

 청라국제도시는 최근 주의깊게 보고있는 동네다. 근무중인 회사가 마곡으로 이전하면서, 현재 거주중인 오산에서는 출퇴근이 매우 어려운 상황이다. 강서구로 이사를 가면야 너무나도 좋겠지만, 현실적으로 서울 입성이 쉽지 않은 상황이다. 현재 내 자본으로 가능한 후보지들을 추려봤다. 서해선으로 김포공항까지 접근이 가능한 소사-시흥-안산쪽과 일산쪽이 있었고, 공항철도로 접근이 가능한 검단과 청라, 골드라인을 이용할 수 있는 김포쪽이 있었다.

 

 이 중 검단신도시는 금액대가 꽤나 부담스러우며, 김포쪽도 교통이 편리하고 준신축급 이상은 금액대가 비싸거나 자산가치가 떨어져보였다. 서해선쪽도 신안산선이라는 호재가 있지만 소사쪽은 금액대가 부담스러우며, 시흥, 안산도 투자가치대비 금액이 높게 느껴졌다. 청라가 금액면에서 인프라면에서 매우 좋아보였고, 자산가치로도 검단만큼의 가치가 있을 것 같아 보였다. 나름 상급 노선인 7호선 연장 호재도 있는 지역이며, 구간이 매우 길긴하지만 강남권으로 환승없이 접근이 가능하기도 하다.

 

 가장 맘에 드는 점은 7호선 연장노선이 개통되면 공항철도 청라국제도시역까지 연결이 되고, 집에서 회사까지 환승 1번, 30분(20분 + 10분 내외)내로 출근이 가능하다는 점이었다.

청라에서 마곡까지 지하철 소요시간

 

 그래서 마음속으로 다음 거주지역 또는 투자지역을 청라국제도시쪽으로 결정을 했고, 최근 청라의 입지에 대해 공부를 하고 있다. 그래서 오늘은 가장 먼저, 청라국제도시가 속한 인천 서구의 공급량에 대해 분석해보도록 하겠다.

 

 

---

| 아파트 공급량과 가격 변동

 

" 공급량 -> 전세가 -> 매매가 "

 

 아파트 가격이 오를지 내릴지, 언제 오르는지를 판단할 때 가장 중요한 변수가 공급량이다. 애초에 형성된 가격은 직장, 교통, 학군, 환경 등의 입지에 따라 결정되지만, 그 가격이 오르고 내리는 시기는 공급량의 절대적인 영향을 받는다. 우리동네에 신축아파트가 무더기로 들어서는데 구축인 우리집이 오르기는 쉽지 않다. 당연히 새아파트로 수요가 몰리게 되면서 기존 주택들은 가격상승에 힘을 받기가 어렵다.

 

 반대로 앞으로 우리동네에 공급물량이 없다고 가정해보자. 우리 동네로 이사오려는 사람은 있는데, 새로 짓는 집이 없으면 기존 주택들의 수요가 증가하면서 집 값이 오를 여력이 발생한다. 보통 사람들이 자연스럽게 지역을 이주하면서 발생하는 수요가 해당 지자체 인구의 0.5%라고 하며, 따라서, 인구의 0.5%정도가 지역의 적정 수요로 볼 수 있다. 각 지역별 공급량과 적정수요는 '아실'(아파트실거래가) 어플에서도 확인 가능하다.

 

 따라서, 내가 매수하려는 지역의 공급량을 파악하면, 단기적인 가격 흐름을 예측할 수 있다. 향후 공급량이 많다면, 당분간 수요가 줄면서 집 값이 오르기 힘들고, 향후 공급량이 적다면, 수요가 늘면서 집 값이 오를 가능성이 커진다. 이러한 부분을 응용하면 적절한 매수시점을 잡아볼 수 있다.

 

 

---

" 최적의 타이밍 - 많았던 공급량이 줄어드는 시점 "

 개인적으로 생각하는 최적의 매수 시점은 한동안 공급물량이 쏟아진 후, 공급 절벽이 되는 시점이라고 생각한다. 공급량이 많으면 수요가 줄어들고, 실수요 지수인 전세가 하락한다. 이후 공급 절벽이 되면, 사람들은 전세 구하기가 힘들어지며 전세가가 먼저 오르기 시작한다. 전세가가 오르면 매매가와 전세가의 차이가 줄어들며 투자금이 적게 필요하고, 급등한 전세가는 향 후 매매가마저 밀어올리며 가격 상승이 나타나기 때문이다. 아래 현재 거주중인 오산 지역의 공급량과 역세권 아파트인 이편한세상의 가격대를 예로 들었보았다.

오산 공급물량과 오산역 이편한세상 전세가 변동

 

공급량이 현저하게 많았다가 현저하게 줄어든 시기는 2012, 2014~16, 2020~2022년이다. 세 시기 모두 공급부족으로 전세가가 오르기 시작하는 것을 볼 수 있다. 이때, 갭이 줄어들며 투자하기 매우 좋은 시점이 됐고, 이후 상승장때 크게 증가한 양상이 나타났다.

 

 

 아래는 인천 서구의 공급량과 청라푸르지오의 가격변동이다. 2010년 ~2012년까지 많았던 공급량이 2014~2016년에는 절벽수준에 가까웠고, 2017년부터 다시 늘어났다. 전세가 역시 2010년 ~2012년에는 횡보하다가, 2014~2016년에는 상승, 2017년부터 다시 횡보하는 추세가 나타났다.

인천 서구 공급량과 청라 푸르지오 전세가 변동

 

  따라서, 공급량을 분석하면, 전세가의 변동을 예측할 수 있고, 이로 인한 매매가의 변동도 대략적으로 예상할 수 있게 된다. 그래서 청라국제도시가 속한 인천 서구의 공급량을 분석해보았다. 작게는 청라생활권, 그리고 인천 서구, 그리고 인접 생활권인 계양, 부평, 김포와 상급지인 송도까지 함께 파악해보았다.

 

 

---

| 인천 서구 공급량 

" 검단신도시의 입주물량폭탄이 2027년까지 예정"

 인천 서구의 공급량을 아래 차트로 나타내었다. 인천 서구는 크게 3지역으로 나누었다. 검단 신도시 생활권과 청라국제도시 생활권, 그리고 기타 생활권. 서구는 최근 검단신도시의 입주로 최근까지 공급물량이 매우 많았다. 개통예정인 102역 주변의 아파트는 아직도 입주를 하지 않았으며, 2027년까지도 많은 물량의 입주가 예정되어 있다.

 

 하지만 청라지역만 본다면 24년 이후로 공급물량이 많지 않다. 2026년을 제외하면 이렇다할 입주물량이 없는 상황이다. 하지만 청라지역에 입주물량이 없어도 동급 또는 상급지로 볼 수 있는 검단의 입주물량이 매우 많기에 검단쪽으로 수요가 쏠리면서 당분간은 가격상승에 힘을 받지 못할 것으로 보인다.

인천 서구의 공급물량

 

 

 

---

| 연수구 (송도) 공급량

" 인천 대장 송도도 2025년까지 공급폭탄 "

 지역의 공급량을 분석할 때 주변 지역, 특히 주변 상급지를 함께 확인해야 한다. 누가 뭐래도 인천의 대장은 송도이다. 따라서 송도가 속한 연수구의 공급량도 확인해야 한다. 마찬가지로 아래 차트로 나타내었다.

인천 대장인 송도(연수구)의 공급물량

 

 연수구도 23년부터 25년까지 매우 많은 공급량이 예정되어 있다. 최근 연일 전세난 뉴스가 나와도 송도의 전세가는 아직 변화가 없는 이유이다. 전고점 대비 60%대까지 빠졌던 매매가는 이미 반등을 해서 80%선까지 올라왔지만 아직 전세가가 움직이지 않기에 강한 상승을 예상하긴 쉽지 않아보인다.

 

 따라서, 청라의 상급지인 송도마저 과한 공급물량이 유지되고 있고, 공급물량이 사라지는 2026년까지는 청라도 쉽지 않을 것으로 보인다.하지만 송도의 공급물량이 사라지는 시점인 2026년이 되면, 송도에 집을 구하지 못한 수요가 청라로 올 수도 있으니, 2026년의 가격변동을 유심히 확인할 필요가 있어 보인다.

 

 

---

| 중급지 부평, 계양, 김포 공급량

" 인천 중하급지는 공급부족. 하지만 상급지 공급과다로 큰 의미X "

 인천 서구와 인접해있지만 청라보다는 하급지로 볼 수 있는 부평구와 계양구, 김포시의 공급량도 함께 살펴봐야 한다. 먼저, 김포시는 이렇다할 공급량이 없으므로 청라에 안좋은 영향을 끼치지는 않을 것으로 보인다. 부평구도 23년까지 매우 많았지만 24년부터는 적정 수요 내에 있으며, 계양구도 24, 25년에는 공급이 적정수요보다 많지만 서구에 영향을 줄 만큼 큰 수치는 아닌 것으로 보인다.

	적정수요	2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028
김포시	1292	843	0	0	80	0	0	0
계양구	1406	0	670	2668	1683	0	1370	0
부평구	2469	10724	9309	1909	1660	0	0	0
합	5167	11567	9979	4577	3423	0	1370	0

 

인천 중급지 공급물량

 

 이러한 수치는 인천 중하급지는 올해부터 공급 부족이 시작되어 전세가가 움직일 가능성이 있다. 하지만 조금만 전세가가 올라도 이 가격이면 청라에서 살지, 이돈이면 검단에서 살지 하는 심리가 생기기 마련이다. 따라서 이 공급부족의 수요를 서구가 빨아들이면서 인천 중급지의 전세가 상승도 쉽지 않을 것으로 보인다.

 

 

---

| 인천 합계 데이터

 인천 서구를 상급지와 중급지에 포함시켜 각각의 합계 데이터를 아래 차트로 나타내었다. 서구와 상급지를 함께 보면, 2026년까지 공급이 많으므로 상승이 쉽지 않고, 중하급지와 함께 보면, 2025년까지 상승이 쉽지 않을 것으로 보인다.

인천 상/중급지 공급물량

 

 

서구, 계양구, 부평구, 연수구를 전부 합쳐봐도 2025년까지는 공급이 많다. 따라서 2026년까지는 전세가의 큰 변동을 기대하기는 쉽지 않을 것으로 보인다.

인천 전체 공급물량

 

 

---

| 결론

 인천 서구의 공급량을 봤을 때, 2027년까지는 전세가가 움직이기 쉽지 않을 것으로 보인다. 상급지인 송도의 공급부족이 2026년부터 시작되고, 인천 전체의 공급부족도 26년부터 시작된다. 따라서, 26년부터 인천 대장인 송도지역부터 전세가가 오르기 시작하고, 서구도 공급이 부족해지는 27년부터 송도를 따라 오르기 시작할 것 같다. 매매가가 언제 움직일지는 예측하기 힘들겠지만 갭은 26년~27년 즈음 줄어들기 시작할 것으로 보인다. 

 

인천 공급물량 차트 요약

 

하지만 청라지역은 24년부터 공급이 부족해지는 시기이다. 따라서, 실거주가 목적이라면 공급량이 많아지면서 전반적인 가격이 내려온 시기인 24년 ~ 26년에 매수를 하면 좋을 것 같고, 거주분리인 경우에는 전세가가 오르기 시작하는 26년 이후에 판단을 하는 것이 좋을 것 같다.