아파트 입지 분석 비교 평가 2 - 입지 분석 시트 입력 방법, 1동탄 입지 분석

 지난 글에 아파트 비교평가를 위해 입지 점수와 환경 점수를 산정하는 법에 대해 남겨보았다. 오늘은 실제 아파트 물건을 대상으로 시트에 입력하여 입지를 분석해보도록 하겠다. 대상 물건은 1동탄의 아파트이며, 최근 매수를 한 단지이기도 하다.

 

아파트 입지분석 시트 공유

공개_직장&공급점수 시트

 

 

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| 분석 아파트 개요 - 1동탄 시범한빛마을KCC스위첸

 내가 매수한 아파트는 1동탄의 KCC스위첸 아파트다. 김포(풍무), 검단, 청라, 수원, 용인(수지) 등 경기 외곽의 여러 동네를 알아보며 임장을 다녔다. 더 좋은 단지, 동네도 많았지만 현실적으로 투자가 가능한 물건들 중 나름 최선의 선택을 한 단지다.

1동탄 시범한빛마을 KCC스위첸

 

 

 투가 가능 금액은 현금 1.5억에 신용대출, 마통 1억을 포함해서 최대 2.5억 이내였다. 해당 아파트는 매수 당시 매매가 6억 내외, 전세가 4억 내외로 2억정도의 투자금으로 투자가 가능했다. 

 

1동탄 시범한빛마을 KCC스위첸 시세

 

 

 부동산만 4차례 정도 방문을 하고 집 내부도 5채 이상 확인을 했는데, 다행히 가격대도 맞고 동호수도 괜찮은 물건이 있어서 투자를 진행했다. 대출규제(매매/전세 동시매매금지)가 시작된 후라서 전세가 껴있는 물건을 매수를 했고 투자금은 2억 500만원이 들었다. 

 

 

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| 입지분석(시트 입력 방법)

 동탄 시범한빛마을 KCC스위첸의 입지분석을 위해 계산 시트에 입력해보도록 하겠다.

 

1. 아파트 정보 및 가격대 입력

 아래와 같이 단지명과 동네, 세대수, 연식 등 기본적인 정보와 가격관련 정보를 입력한다. 부동산 시장의 하락기가 끝나고 전고점까지는 상승한다는 가정을 하고, 전고점 가격과 현재 최저호가, 전세가를 입력하여 수익률을 구한다. 연차와 갭가격, 수익률(회색음영)은 자동 계산되게 수식을 입력해 놓았다. 입지점수, 환경점수도 시트 입력을 모두 완료하면 자동 계산되도록 수식을 입력해 놓았다.

입지분석 시트 아파트 개요 입력

 

전고점은 7억 2000만원이고, 당시 최저 호가는 6억, 전세가는 4억이었다. 필요 투자금(갭)은 2억원으로 전고점까지 상승 시, 약 1억 2000만원의 수익을 볼 수 있다. 2억 투자, 1.2억 수익이므로 수익률은 60%가 된다. 물론 나는 장기 보유할 계획이므로 더 높은 수익률을 바라고 있다.

 

 

 

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2. 입지 점수 입력

 직장과 교통, 학군, 공급의 점수를 입력하여 입지 점수를 산정해보겠다.

 

A. 직장

 먼저, 직장이다. 아래 그림처럼 시트 중간 외쪽에 입력하면 되고, 점수는 공유된 시트의 직장/공급_데이터 탭의 점수를 그대로 입력하면 된다.

입지분석 시트 직장점수 입력

 

 동탄은 직장이 매우 풍족한 지역이다. 삼성전자 화성사업장이 있고, 동탄역 주변으로 많은 산업/상업시설들이 들어서 있다. 지난번 공유한 입지분석 시트의 직장/공급 데이터를 보면 화성시의 직장점수는 88점이다. 

입지분석 시트 직장/공급점수 데이터 탭

 

 

위 점수가 산정되는 과정은 아래와 같으며, 시트에는 계산결과만 입력되어 있다.

 

 직장 점수는 수도권 전체 시/군/구별 직장인수, 50인이상 기업체 수, 300인 이상 기업체 수, 평균급여를 10분위로 나누고 그 중 화성시가 해당하는 분위 점수를 주었다. 수도권 전체의 각 항목별 분위는 아래와 같다.

직장/공급점수 분위별 점수 산정

 

화성시의 직장 요소는 아래와 같으며, 화성시가 해당하는 분위구간을 위 표에 빨간 음영으로 나타내었다.

• 직장인 수 - 264,233 / 상위 10% / 9점
• 50인 이상 기업체 수 - 699 / 상위 10% / 9점
• 300인 이상 기업체 수 - 76 / 상위 20% / 8점
• 평균급여 - 391 / 상위 30% / 7점

 가중치를 직장인수 70, 나머지 3개 항목을 각 10, 10, 10점으로 주었기 때문에 직장인 수는 63점, 50인 이상 기업체 수 9점, 300인 이상 기업체 수 8점, 평균급여 7점으로, 총 합 63 + 9 + 8 + 7 = 88점이 된다. 공유된 시트에는 지역구별로 직장점수가 자동으로 계산되어 입력되있다.

 

 

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B. 교통

 교통은 생활권 내의 직장권역까지의 교통인 직장교통 점수와 수도권 주요 도심권까지의 거리인 광역교통 점수로 나누어 산정한다. 예를 들어, 수도권 남부쪽이라면 판교가 직장 도심이 될 것이며, 강서구라면 마곡이나 DMC 또는 마포가 직장 도심이 될 것이다. 강남, 구도심, 여의도, 판교, DMC(마포), 구디/가디, 마곡(김포공항) 중에 가장 가까운 직장권역을 입력하면 된다.

입지분석 시트 교통점수 입력

 

 동탄에서 가장 가까운 직장권역은 판교다. 물론, 수원, 화성에 많은 대기업들이 위치해있지만 이는 직장 점수로 산정되는 요소이므로 7대 도심까지의 교통만 산정하였다. 따라서, 동탄(화성)의 직장교통은 판교까지의 이동시간, 광역교통은 7대도심까지의 이동시간을 입력하면 된다.

 

 

 지난번 글에서 설명했듯이, 해당 권역까지 이동시간에 따른 점수를 입력하면 되며, 점수 기준은 아래와 같다. 지하철 위주의 이동시간을 입력하되, 만약 광역버스라면 10점을 차감한다.

입지분석 시트 교통점수 입력 기준

 

 

 또한, 같은 직장권역이어도 강남과 구디/가디와는 차이가 있다. 강남까지 10분 걸리는 아파트의 교통점수와 구로까지 10분 걸리는 아파트가 같은 점수를 받게 되면 형평성에 맞지 않는다. 따라서 일자리 수 및 평균급여에 따라 가중치를 주어 환산점수를 산정하였다. 각 직장 권역별 가중치는 아래와 같으며, 동탄은 판교 권역이므로 50점에 0.6을 곱하여 30점이 된다.

• 1.0 - 강남
• 0.9 - 시청, 서울역
• 0.8 - 여의도
• 0.7 - 판교, 구디/가디
• 0.6 - DMC/마포, 마곡/김포공항

 

 

 동탄은 생각보다 교통이 좋지 않다. 정확히 표현하자면 서울 접근성이 떨어진다. 지하철이 없어서 주로 광역버스를 이용해야 한다. 이로 인해 직장 교통점수는 30점, 광역교통점수는 44점으로 나타났다. 물론, GTX의 삼성-서울역 구간이 개통되고 동탄-인덕원선이 개통된다면 교통 점수는 더 개선될 수 있을 것으로 보인다.

 

 

 

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C. 학군

 학군 점수는 간단하다. 지난 글에 적어놨듯이 아실(아파트 실거래가)의 중학교 학업 섭취도율을 확인하고 아래 기준에 따라 점수를 입력하면 된다.

입지분석 시트 학군점수 입력 기준

 

 

 해당 아파트의 배정 중학교인 석우중학교는 성취도율 89%로 나름 준수한 학군이며, 점수 구간은 85이상이므로 80점이지만, 90점에 가까운 89점이므로 임의로 85점을 산정하였다.

입지분석 시트 학군점수 입력

 

 

 

 

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D. 공급

 공급은 아래와 같이, 해당 아파트가 속한 지역구의 공급점수와 인접한 지역의 공급점수를 모두 입력하면 된다. 지역공급과 광역공급이 7:3의 비율로 합산된다.

입지분석 시트 공급점수 입력

 

 공유된 시트 직장/공급_데이터 탭에 공급점수와 인접지역을 표기해두었다. 화성시의 공급점수는 50점이며, 인접지역인 권선구, 영통구, 기흥구, 처인구의 공급점수는 각각 100, 100, 100, 10점으로 광역공급 점수는 77.5점이 된다.

입지분석 시트 직장/공급 데이터 시트

 

 

 공급점수는 이전 글에 남겼듯이 해당 지역의 공급량과 수요량의 비율로 산정하였다. 이 역시 10개 분위로 나누었고, 점수 산정 기준은 아래와 같다. 공급/수요가 0.25이하부터는 해당 수치가 큰 의미가 없을 정도로 매우 공급이 부족한 상황이므로 0.25부터는 모두 만점을 주었다. 공급/수요가 1이라는 의미는 딱 필요한 만큼 아파트를 공급했다는 의미이며, 그 이상부터는 과한 공급이 되었다고 볼 수 있다. 

 

 

 참고로 화성시는 화성시 자체에도 꽤나 많은 공급량이 예정되어 있고, 주변 지역인 오산(세교지구)과 용인 처인구에 공급폭탄이 예정되어 있어 공급점수에서는 높은 점수를 받을 수 없다.

화성, 오산, 용인의 공급예정물량 위치

 

 

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2. 환경점수 입력

 환경점수는 아래 기준에 맞게 시트에 입력하면 된다.

입지분석 시트 환경점수 기준

 

 역세권은 역까지의 거리에 따른 점수를 입력하되, 핵심 노선인 2, 3, 7, 9, 신분당선외의 노선은 5점을 차감한다. 상권과 병원은 다음에 보더라도 알아보기 쉽도록 상권 및 백화점명을 입력해주고, 노후도는 위에 입력한 아파트연식에 따라 자동계산된다.

입지분석 시트 환경점수 입력

 

 

 

 

 

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| 최종 입지분석 점수

 위 과정에 따라 아파트 개요, 입지점수, 환경점수를 모두 입력하고 나면, 아래와 같이 입지점수와 환경점수가 최종 산출된다. 1동탄의 KCC스위첸 아파트는 입지점수 53.9점, 환경점수 79.4점으로 산출되었다. 이제 이러한 방식으로 비교대상 단지들도 점수를 산출해보고 더 좋은 아파트를 선택하면 된다.

최종 입지분석 결과 자동산출

 

 시트를 입력할때, 주황, 노랑, 초록의 음영은 항목별 헤더이다. 흰색셀은 직접 입력해야하는 셀들이며, 파란섹이 각 항목별 합계점수, 회색셀은 자동계산 셀이다.

 

 

 

 

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| 결론

 

 오늘 글은 아주 지극히도 개인적인 입지분석 방법이다. 월부의 열반스쿨과 내마중 강의, 다양한 부동산 도서를 읽으며 배우고 느꼈던 내용을 바탕으로 매수 시 고려해야 할 항목들을 수치화한 방법이다. 비슷한 가격대, 투자금 규모의 단지 중에서 이와 같은 방법으로 비교를 해본다면 더 좋은 선택을 할 수 있을 것이다.

 

 아래는 실제 투자를 진행하며 비교한 아파트 입지 분석 결과이다. 김포, 검단, 청라, 수원(영통), 화성(1동탄), 용인(수지)을 비교했고, 최종적으로 용인 수지구 성복역 인근의 아파트와 1동탄의 아파트를 두고 고민하였다. 입지면에서는 수지구의 아파트가 더 높은 점수를 받았지만, 환경점수에서 큰 차이가 났다. 하지만 그래도 환경보다는 입지가 좋은 아파트를 선택해야 했기에, 성복역 인근의 매물을 집중적으로 보고 다녔다.

 

동탄과 수지의 아파트 비교평가 예시

 

 

 하지만 이미 수지구의 가격은 오르기 시작한 이후였고, 최저호가와 마지막 실거래가의 차이도 벌어지며 내 예산으로 투자하기 쉽지 않았다. 실제 현장에서 매수가 가능한 물건들은 갭이 3억 가까이 벌어진 상태였고, 나에게는 영끌에 가까운 투자금액이었다.

 

 반대로 1동탄의 아파트는 이제 막 반등하기 시작한 상태였고, 갭 2억 이내로 투자가 가능한 물건들이 꽤 많이 나와 있었다. 환경점수가 높은 만큼 실제 동네 분위기나 집 상태도 수지구의 아파트들보다 괜찮아 보였다. GTX와 동탄-인덕원선의 호재도 있었고, 신축 동네인 2동탄에 비해 저평가 받았다는 느낌을 받았다. 결국 내가 투자 가능한 범위의 차선책인 1동탄을 선택하게 되었다.

 

 오늘은 입지분석 시트 입력 방법과 내가 실제로 매수를 진행한 아파트의 입지 분석 결과를 소개해보았다. 다음글에서는 비교 대상 지역이었던 김포(풍무), 검단, 청라의 단지들을 비교평가 해보도록 하겠다.