이번에는 지난글에 이어 실제 입지분석 시트를 활용해서 지역 및 단지를 비교평가 해보도록 하겠다. 비교 대상은 이번에도 마찬가지로 실제 투자를 고려했었던 지역인 청라국제도시와 검단신도시이다. 연식면에서는 차이가 있을 수 있지만, 청라와 검단은 송도에 이은 인천의 2인자를 노리는 후보 도시임은 분명하다. 오늘은 청라와 검단의 입지를 분석해보고 개인적인 견해를 남겨보도록 하겠다.
1. 입지분석 대상 지역 및 아파트
입지 분석 대상 지역은 청라국제도시의 와 검단신의 커널웨이 인근 지역과 검단신도시의 인천지하철1호선 연장 001역 인근이고, 대상 아파트는 각 지역의 대장아파트격인 청라제일풍경채2차와 검단우미린더시그니처로 선정하였다. 개인마다 생각하는 대장아파트가 다를 수 있으므로 어디까지나 개인적인 견해임을 밝힌다.
1) 청라국제도시 제일풍경채2차
청라 제일풍경채 2차는 2017년에 입주한 8년차 신축아파트로 1581세대의 대단지 아파트다. 연식, 세대수, 학교, 상권 등을 고려했을 때, 청라지역에서 가장 인기있는 아파트 중 하나이다. 34평 국평기준으로 9.4억까지 갔던 아파트이며, 5.7억까지 하락했다가 현재는 7.4억으로 어느정도 반등에 성공한 아파트 단지이다.
초등학교를 끼고 있으며, 중학교도 바로 인접해 있고, 주요 상권까지의 거리도 가깝다. 또한, 향후 개통될 7호선의 역도 도보로 이동이 가능하다.
2) 검단신도시 우미린더시그니처
검단 신도시의 대장아파트는 인천1호선 연장의 첫 번째역인 아라역 개통으로 가장 큰 수혜를 볼 단지들이다. '호우금'으로 대표되는 호반써밋, 우미린더시그니처, 금호어울림센트럴이다. 세 단지 모두 비슷한 시기(2021~2022)에 입주한 1000세대 이상의 대단지로 개인적인 브랜드 선호도를 제외하면, 역에서 가장 가까운 우미린이 대장아파트가 될 것으로 보인다.
검단신도시는 서울과 매우 가깝지만 교통이 매우 열악한 지역이었다. 따라서 연장되는 인천지하철이 개통된다면 생활 편의성 측면에서 이전과는 비교할 수 없을 만큼 좋아질 지역으로 유일한 단점이 사라지는 느낌의 지역이다.
오늘은 이 두 지역의 대장아파트 입지분석을 통해 송도에 이은 인천의 2인자는 어떤 지역이 될 수 있을지 개인적인 견해를 남겨보도록 하겠다.
2. 입지점수
입지점수는 이전 글에 작성했듯이, 직장, 교통(직장교통/광역교통), 공급, 학군 점수를 산정하며, 아래 사진에 점수 산정 기준을 나타내었다.
점수 산정 및 시트 입력/활용 방법은 아래의 이전 글을 참고하면 된다.
아파트 입지 분석 비교 평가 2 - 입지 분석 시트 입력 방법, 1동탄 입지 분석
지난 글에 아파트 비교평가를 위해 입지 점수와 환경 점수를 산정하는 법에 대해 남겨보았다. 오늘은 실제 아파트 물건을 대상으로 시트에 입력하여 입지를 분석해보도록 하겠다. 대상 물건은 1
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1) 직장
청라(63점)=검단(63점), 청라 근소 우위
먼저, 직장 점수는 두 지역 모두 동일하다. 검단과 청라 모두 동일하게 인천 서구에 속한 지역이다. 굳이 동 단위까지 내려가서 비교를 하자면 검단의 원당동, 당하동보다는 청라의 청라동이 압도적으로 일자리가 많다. 따라서 근소하게 청라가 지역 직장 점수에서는 우위에 있다고 볼 수 있다.
2) 공급
청라=검단, 청라 근소 우위
공급 역시 같은 지역구이므로 동일한 점수를 부여할 수 있다. 인천 서구의 공급점수는 20점이다. 아직도 검단에 많은 입주 예정물량이 남아있다. 인접지역인 김포90점, 계양구 50점, 부평구90점, 동구50점, 미추홀구 50점으로 인접지역에도 다른지역에 비해 많은 공급예정 물량이 남아있다.
따라서 지역 공급점수는 20점이며, 광역 공급점수는 계양, 부평, 동구, 김포시의 평균인 70점을 동일하게 부여하였다. 하지만 아래 인천 서구의 공급 예정 물량을 보면 청라의 1370세대를 제외하면 대부분 검단쪽에 몰려있다. 지역구 단위로 보면 비슷한 같은 공급점수를 줄 수 있지만, 생활권이나 동 단위로 들어가보면 청라가 확실한 우위에 있다고 볼 수 있다.
3) 학군
검단(이음중, 70점) < 청라(청람중, 80점)
두 지역 모두 신도시라서 학군이 참 모호하다. 청라 풍경채2차는 단지와 인접한 청람중학교가 있지만 아실에 학업성취도 점수는 나와 있지 않다. 리치고의 학군 정보를 보면 인근의 청라중과 비슷한 수준으로 나오므로 청라중 88%를 참고하여 80점을 부여하면 될 것 같다.
검단 우미린도 이음중학교가 있지만 22년도 설립이다. 마찬가지로 리치고의 정보를 참고하면 인근의 풍무중과 원당중학교보다는 낮은 등급의 학교로 볼 수 있다. 따라서 80점보다 한 등급 낮은 점수인 70점을 부여하였다.
하지만 신도시의 학군은 더 발전될 여지가 있다. 사람들이 모이고 도시가 발전하게 되면 자연스레 학원가가 발달할 것이고, 학업 수준도 올라갈 가능성이 크다. 미래 가치는 검단쪽이 우세할 수 있으나, 아직은 학교수 자체도 매우 부족하고 현실화되지 않았으므로 현재 가치만 따져보았을 때는 청라가 우위에 있는 것 같다.
4) 교통
4.1) 직장 교통
검단(이음중, 32점) = 청라(청람중, 32점)
두 단지 모두 가장 가까운 직장권역은 서부권(마곡)이다. 마곡 또는 김포공항까지의 이동시간으로 직장 교통 점수를 산정하였다. 두 지역 모두 아래 사진과 같이(좌-청라, 우-검단) 버스로 근처 역까지 가서 공항철도로 이동해야하며 1시간 이내로 나타났으므로 동일하게 60을 주었다. 직장교통 가중치는 강남권 x 1 / 구도심권 x 0.9 / 여의도권 x 0.8 / 동남권, 서남부권 x 0.7 / 중서부권, 서부권 x 0.6 이므로 60점에 0.6을 곱하여 32점이다.
4.2) 광역 교통
검단(43.75) > 청라(38.5)
광역교통은 주요 직장권역으로의 이동시간을 점수로 산정한 것이다. 주요 직장권역은 강남권(강남역, 잠실역), 여의도권(여의도역), 구도심권(시청역, 서울역, 종로), 동남권(판교역), 중서부권(DMC, 마포), 서남부권(구로/가산디지털단지), 서부권(마곡나루, 김포공항)이다. 아래 각 권역까지의 이동시간과 산출점수를 나타내었다. 검단은 43.75점, 청라는 38.5점으로 검단 우미린이 광역 교통은 더 높은 점수를 받았다.
5) 입지분석 결론
- 총점 : 검단 > 청라
- 직장&공급 : 검단 = 청라
- 학군 : 검단 < 청라
- 교통 : 검단 > 청라
아래 그림처럼 검단 우미린은 47점, 청라 제일풍경채2차는 46.45점으로 검단이 근소하게 좋은 입지인 것을 확인할 수 있다. 직장과 공급 입지는 거의 동일하며, 학군은 청라가 더 좋다. 하지만 교통에서 검단이 청라보다 높은 점수를 받았다. 물리적인 거리도 검단은 서울과 매우 인접해있지만, 청라는 부평, 부천을 지나서 서울로 진입하게 된다. 두 지역 모두 7호선 연장과 인천지하철 1호선 연장이라는 호재가 있어서 앞으로의 교통 점수는 변화할 수 있지만, 현재가치로만 판단했을 때는 검단이 청라보다 좋은 입지라고 볼 수 있다.
3. 환경점수
환경점수는 역세권, 초품아, 상권, 학원가, 병원, 공원, 노후도로 점수를 산정한다. 산정 기준은 마찬가지로 위의 이전글을 참고하면 되며, 아래 사진으로도 나타내었다.
1) 역세권
청라(20점) = 검단(20점)
두 단지 모두 현재는 도보로 이동할 만한 역이 없다. 최하점인 20점을 부여하였다.
2) 초품아
청라(100점) > 검단(60점)
청라는 초품아 아파트로 100점인 반면, 검단을 인접해있지만 도보로 10분이나 걸리며 교차로도 건너야한다. 도보 10분이므로 60점이다.
3) 상권
청라(95점) > 검단(70점)
청라는 백화점은 없지만 커널웨이에 쇼핑몰이 들어서있고, 인근에 최대규모의 스타필드도 들어선다. 커널웨이까지 700m 이내이므로 100점을 줄 순 있으나 유명 쇼핑몰이나 백화점이 아니므로 95점을 부여하였다.
검단은 대형 쇼핑몰이 없다. 상가는 잘 들어서 있지만 대형슈퍼마켓들만 있을 뿐, 아직까지 3대 대형마트도 입점해있지 않은 상태다. 이마트 트레이더스가 풍무역에 있긴하나 도보로는 이동이 힘들다. 따라서 생활권 내 대형마트가 있는 70점을 부여하였다.
4) 학원
청라(60점) = 검단(60점)
두 단지 모두 중형 학원가 정도만 발달해있는 상태다. 도보로도 쉽게 이동이 가능하니 동일하게, 60점을 줄 수 있다.
5) 병원
청라(100점) = 검단(80점)
청라는 대학병원인 가톨릭관동대학교 국제성모병원이 있고 의료복합타운도 들어설 예정이다. 반면, 검단은 종합병원인 검단탑병원과 김포우리병원이 있다. 따라서 청라는 100점, 검단은 80점을 줄 수 있다.
6) 공원
청라(100점) > 검단 (80점)
청라는 호수공원과 커넬웨이를 주변으로 다수의 공원 및 조경시설을 끼고 있다. 검단은 대형공원은 없지만 주변에 많은 중소형 공원이 조성되어 있다. 따라서, 청라는 100점, 검단은 80점을 줄 수 있다.
7) 노후도
청라(92점) < 검단(72점)
청라 제일풍경채 2차는 2017년 입주, 7년차 준신축 아파트로 노후도 점수에서 72점을 줄 수 있으며, 검단 우미린 시그니처는 2022년 입주, 2년차 신축 아파트로 92점을 줄 수 있다.
8) 환경점수 결론
청라(71.65) > (검단 62.9)
역세권, 초품아, 상권, 학원가, 병원, 공원, 노후도를 종합하면 청라 제일풍경채2차는 71.65점, 검단 우미린 시그니처는 62.9점으로 환경점수가 산출된다. 청라는 이미 완성된 신도시라 거주편의성 측면에서 검단보다 더 높은 점수를 받을 수 있던 것 같다. 반면, 검단은 아직도 개발중이며 앞으로 더 발전이 가능한 미래가치가 있지만 현재가치로만 봤을 때 청라에 비해 편의성이 떨어지는 것으로 볼 수 있다.
4. 호재 및 수익률
7호선 vs 인천1호선
청라는 7호선 연장이 진행중이다. 강남까지 한 번에 갈 수 있는 황금노선인 7호선이 들어온다. 7호선은 공항철도인 청라국제도시까지 연결되며, 환승을 통해 공항철도도 이용할 수 있게 된다. 하지만 7호선이 연장되더라도 강남까지 이동시간이 매우 긴 점과 운행시간 및 간격까지 감안하게 되면, 그렇게 큰 메리트로 안느껴질 수도 있다. 그 외에도 복합의료타운, 스타필드, 청라돔구장, 많은 금융, 로봇 기업들의 입주도 예정되어 있지만 이 호재들이 가치상승에 실제 얼마나 반영될지는 미지수이다.
검단의 호재는 인천1호선 연장과 5호선 연장(안)이 있다. 5호선이야 언제될지 모르는 호재이므로 제외하는 것이 적절할 듯 하다. 인천1호선이 연장되면, 검단 우미린은 초역세권 아파트가 되며, 공항철도와 환승을 이용해 강남까지 1시간에 이동이 가능하며, 마곡, 서울역 등 주요 도심까지의 이동시간이 매우 짧아질 수 있다. 인천1호선의 노선 자체 가치는 떨어질 지 몰라도, 이전에 컸던 교통의 불편함을 다소 해결할 수 있는 큰 호재가 될 수 있을 것 같다.
저평가 vs 고평가
검단의 매매호가는 이미 전고점 부근이다. 여기서 더 오른다는 보장이 없다. 개인적으로 수익률을 계산할 때 최소 전고점까지의 상승으로 판단하는데, 검단은 이미 전고점에 도달하여 수익이 나지 않을 위험이 있다.
반면, 청라는 아직 전고점대비 20% 빠진 가격대이다. 전고점까지 상승한다면, 2억 이상의 시세차익을 볼 수 있다. 두 단지 모두 갭이 3억 4천정도로 투자금은 동일하다. 이 부분도 매우 고려해봐야 할 것 같다.
5. 결론
입지 측면에서는 검단신도시가 더 좋아 보인다. 무엇보다 서울과 물리적으로도 가깝고 심리적으로도 서울 근교라고 느껴지는 반면, 청라는 수도권, 인천이라는 느낌이 강하다. 입지만 놓고 보면 검단신도시가 더 좋을 수 있다. 하지만 거주 편의성에서는 청라가 우위에 있는 것 같다. 완성된 도시인 만큼 편의시설들이 검단보다 더 잘 갖춰져 있다.
호재나 미래가치를 봤을 때는 더 발전할 도시인 검단이 좋고, 입지 측면에서도 검단이 좋다. 10년만 지나도 청라는 구도시, 구축이 되지만, 검단은 준신축 느낌의 신도시가 될 것이다. 검단은 이미 전고점을 돌파해서 오를만큼 올랐다는 심리적 저항이 생길 수 있지만, 청라와 절대적 가격차이는 크게 나지 않는다.
만약, 인천에 직장이 있고, 거주 만족도가 중요한 내 집마련이라면 청라가 좋을 수 있지만, 투자 관점이라면 검단의 가격이 흔들릴 때를 노려보는 것이 더 좋을 것 같다.
지극히 개인적인 분석일 뿐입니다.
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