인구감소와 가구 수 증가, 1인당 주거면적 증가에 따른 부동산 전망에 대해 글을 남긴적이 있다. 인구는 감소하지만 실제 주택을 사용하는 단위인 가구는 증가하고 있고, 1인당 주거면적까지 증가하는 추세여서 주택에 대한 수요는 증가할 것이라고 남겼었다.
[부동산] 정말 인구는 줄고 부동산은 폭락할까? 인구감소, 가구수, 부동산 전망
부동산의 하락을 예측하는 사람들의 대표적인 이유는 바로 인구감소인데, 정말 인구는 감소하고, 이 때문에 부동산 가격은 폭락할까? 오늘은 이 부분에 대한 개인적인 의견을 남겨보도록 하겠
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최근 채부심의 '돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트'를 읽고 가구 수와 관련된 통계를 찾아보게 되었고, 부동산 특히 주택의 수요와 관련된 생각은 더욱 확고해진 것 같다. 오늘은 가구 추계에 따른 부동산 전망에 대해 남겨보도록 하겠다.
1. 가구 수 증가, 가구 추계
| 30년 후에도 가구 수는 늘어난다.
가구 수는 30년 후에도 지금보다 많다.
통계청에서는 매해 장래가구추계 보도자료를 발표한다. 인구총조사를 바탕으로 최근의 가구변동 추이가 미래에도 일정기간 지속된다는 가정하에 예상되는 가구수를 발표한다. 가장 최근에 발표된 보도자료는 2022년 까지의 자료를 바탕으로 2052년의 가구 수를 추계한 자료이다.
위 통계청의 자료에 나타나있듯이, 우리나라의 가구 수는 2041년까지 증가하여 정점을 찍은 후 감소하기 시작하여 2052년에는 2327.7만 가구가 된다. 2022년의 2166만 가구보다도 161만 호가 더 많은 수치이다. 어쨌든, 30년이 지나도 가구 수는 지금보다 7% 이상 증가한다.
- 가구 증가율은 감소하지만, 가구 수 자체는 2041년까지 증가한다.
- 가구 수는 30년 후인 2052년에도 지금보다 많다.
- --> 주택 수가 증가하지 않는다면, 주택에 대한 수요는 지금보다 증가한다.
| 4인 이상 가구의 지속적인 감소
1인~2인 가구 증가, 4인 이상 가구 지속적인 감소
1인가구는 2032년까지 큰폭으로 증가한 뒤, 증가폭이 감소한다. 오히려 2인 가구의 증가폭이 더 큰 것으로 나타났다. 4인 이상(5인 이상 포함)의 가구는 계속해서 감소할 것으로 나타났다.
- 1인 가구는 꾸준히 증가하며, 2042년 이후 증가폭이 줄어든다.
- 4인 이상 가구는 꾸준히 감소한다.
- --> 대형 평수에 대한 수요는 감소할 것이다.
- 2인 가구는 꾸준히 증가한다.
- --> 1~3인 가구에 적합한 중소형 평수에 대한 수요가 증가할 것이다.
| 여성 가구주, 노년 가구주가 증가한다.
여성 가구주 7.6% 증가, 가구주 중위연령 12.2세 증가
2052년에는 여성 가구주가 증가한다. 가구주는 세대주와 유사한 개념으로 세대주는 주민등록상 가구의 대표자라면 가구주는 실질적으로 생계를 책임지는 개념으로 이해하면 된다. 2022년에는 가구주의 남여 비율이 66:34였지만 2052년에는 58.5 : 41.5로 여성 가구주의 비율이 7.6% 정도 증가한다.
2022년에는 40 ~ 50대의 가구주가 41.8%로 가장 많았지만, 2052년에는 70대 이상이 41.5%로 가장 많아질 것으로 나타났다. 가구 중위연령 또한 2022년 53.2세에서 2052년 65.4세로 12.2세 증가한다.
여성/노년이 남성/청년보다 집에 대한 수요가 크다
여성 가구주와 노년 가구주가 증가한다. 여성, 노년은 남성, 청년에 비해 집에 대한 수요와 관심이 더 높은 집단이다. 개인적인 생각일 수 있지만 전통적으로 남성보다는 여성이 집에 대해 더 신경을 많이 쓰는 경향이 있었다. 자식의 교육이나 안전, 내/외부 상태와 인테리어 등 부동산 입지와 관련된 요소들에 있어서 남성보다는 여성이 더 신경을 쓰는 요소들이다.
또한, 노년도 마찬가지다. 자금력이 부족한 청년층에 비해 노년층이 집이나 부동산에 더 관심이 많으며, 실제로 부동산을 소유한 연령층도 대부분 노년층이다. 젊은 층에 비해 치안이나 안전에도 더 신경을 많이 쓸 것이며, 노후를 함께 할 커뮤니티 시설의 수요나 병원 접근성과 같은 수요도 노년층에서 더 크게 나타날 것이라고 생각한다.
젊은, 남성들이야 어디서 살든, 어디서 자든, 학교 가깝고 회사 가까우면 된다고 단순히 생각할 수 있지만, 나이가 들수록, 여성일수록 안전과 교육과 상권과 시설등에 대해 더 신경을 많이 쓸 것이라고 생각한다.
- 집에 더 관심이 큰 여성 가구주, 노년 가구주가 증가한다.
- --> 좋은 입지, 좋은 집에 대한 수요가 증가할 것이다.
2. 늘어나는 외국인 가구
| 가구 추계에는 외국인 가구가 빠져있다.
아래 그림에 나타낸 보도자료의 장래가구추계 작성과정을 보면, 집단가구와 외국인가구 수는 제외하였다. 채부심이 지적한 것처럼 외국인가구는 절대적인 수도 많지만 증가폭도 큰 상황인데 이를 제외하였다. 외국인가구 수를 제외한 명확한 이유는 보도자료에 나와있지 않다.
| 외국인가구 수 추정
외국인가구 수와 그 추계를 추정하기 위해 통계청의 인구총조사 통계자료를 활용하였다. 아래 그림과 통계청에서 자료를 조회하여 다운로드 받았다.
가구조사 자료 중 외국인 가구만 추출하여 가구 수와 증가율을 아래 나타내었다. 2015년부터 외국인가구 수는 꾸준히 증가하고 있으며, 8년 간 평균 증가율은 5%이다. 만약 단순하게 평균 증가율만큼만 증가했다고 가정하면 2052년의 외국인 가구 수는 260만 호에 달한다.
| 연도 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| 외국인가구 | 433,109 | 457,001 | 478,098 | 503,146 | 531,431 | 541,687 | 556,958 | 592,468 | 637,218 |
| 증가율 | 5.5% | 4.6% | 5.2% | 5.6% | 1.9% | 2.8% | 6.4% | 7.6% | |
| 증감폭 | 23,892 | 21,097 | 25,048 | 28,285 | 10,256 | 15,271 | 35,510 | 44,750 |
하지만 실제 장래가구추계는 그리 단순하게 산출하지 않으며, 가구추이 분석, 혼인상태별 전이확률 등 가구주율법을 활용하여 추계한다. 그렇다 할지라도 집단가구와 외국인가구수가 포함되지 않은 것은 사실이다. 집단 가구는 절대적인 수가 작으므로 제외한다 하더라도 인구감소가 확실한 우리나라에서 외국인가구의 증가는 무시하지 못할 정도의 규모가 될 정도라는 것도 확실하다.
- 외국인가구가 제외된 가구추계도 가구 수는 증가한다.
- 외국인가구는 꾸준히 증가해왔으며, 앞으로도 증가할 것이다.
- 외국인가구를 포함하면 가구추계를 통해 추산된 미래의 가구수보다 더 많은 가구수 증가가 있을 것이다.
- --> 위와 마찬가지로 주택 수가 증가하지 않는다면, 주택에 대한 수요는 지금보다 증가한다.
3. 결론
위의 내용들을 종합해보면, 가구 수는 늘고있고, 앞으로도 늘 것이며, 30년 후에도 지금보다는 늘어있는 상태인 것을 알 수 있다. 물론, 천재지변이나 전쟁 등과 같이 예측할 수 없는 상황을 근거로 반박한다면 할 말이 없지만, 현재의 상황을 바탕으로 추론해보면, 가구 수는 증가하는 것으로 예측할 수 있다. 따라서 아래와 같은 4가지의 결론을 도출해낼 수 있다.
- 가구 수는 2041년까지 증가하며, 2052년에도 지금보다는 증가
- 4인 이상의 대가구는 감소하지만 1~3인 중소형 가구는 증가
- 여성/노년 가구주의 증가
- 추계되지 않은 외국인가구 증가
| 가구 수는 증가하므로 주택의 수요 역시 유지될 것이다.
주택을 필요로 하는 가구수가 증가한다. 만약 신규로 공급되는 주택의 수가 가구 증가폭을 따라가지 못한다면 주택 수요는 더욱 커질 것이다. 가구 수 증가는 주택 수요 증가를 불러올 것이다.
| 중소형 평수의 수요가 가장 탄탄할 것이다.
4인 이상의 대가구는 감소하지만 1인~3인 가구는 꾸준히 증가한다. 대형평수의 수요는 감소할 수 있어도 1~3인 가구를 수용할 수 있는 중소형 평수의 수요는 계속해서 발생할 것이다.
여성/노년 가구주의 증가도 주거문화를 달라지게 할 수 있다. 여성 가구주가 늘어난다는 것은 실질적인 생계를 책임지는 여성 가장의 비율이 더 높아진다는 의미이다. 이혼으로 인한 한부모 가정이든, 주 소득원이 여성인 가정이든 집에 더 신경을 쓰는 가구가 늘어난다는 의미이며, 크고 넓은 집보다는 생활이 편리한 입지의 예쁘고 낡지 않은 집이 더 큰 수요가 있을 것이다.
또한, 노년 가구주의 증가는 중형 평수의 수요를 증가시킬 것으로 생각한다. 노년에는 큰 평수의 집이 필요없다. 하지만 반대로 작은 평수의 집도 선호하지 않는다. 노부부 또는 혼자서 생활하기에 충분한 크기, 너무 넓지는 않지만 가끔 자식들이 방문해도 좁지 않을 정도의 중형 평수를 선호할 확률이 크다. 따라서 이런 변화는 대형평수보다는 중소형 평수의 수요를 더 증가시키는 원인이 될 수 있다.
다만, 예전에 소개했었듯이 1인당 주거면적과 경제상황, 문화의 변화를 고려해야 한다. 지금보다 경제 상황이 좋아져 1인 가구도 큰 평수를 선호하게 될 수도 있고, 반대로 경제 상황이 좋지 않다면 소형 평수가 큰 인기를 끌 수도 있으며, 주거 문화의 변화로 소형/중형/대형의 개념이 달라질 수 있다.
| 중급지의 수요 증가
부동산 양극화가 날로 심해지고 있고, 서울 안에서도, 같은 동네에서도 양극화가 발생할 것이며, 당연히 상급지와 하급지의 차이가 크게 벌어질 것이라는 전망이 많다. 하지만 가구 유형 및 수의 변화를 보면 서울 중급지나 수도권 중상급지의 수요가 증가할 가능성도 있을 것 같다.
먼저, 1인 가구의 비중이 높아진다. 40대 이상의 1인 가구 증가율이 가장 높고, 노년층의 1인 가구가 크게 증가한다. 노년층의 사람들은 굳이 비싼 서울 상급지에 거주할 필요가 없다. 서울 상급지에 주택을 보유한 사람이어도 굳이 매도를 하진 않은채 임차를 주고 임차를 사는 형태로 거주비가 저렴한 중하급지로 이주할 수 있다. 또한 젊은 세대의 1인 가구는 서울 상급지의 주택을 매수할 자금력이 부족하다. 따라서, 1인 가구의 증가는 1인 가구에게 적합한 중급지의 중소형 평수 주택의 수요가 증가할 수 있다.
외국인가구의 증가도 중급지의 수요 증가를 불러올 수 있다. 우리나라로 이주해오는 외국인은 보통 우리보다 소득 수준이 낮은 국가의 노동인력일 가능성이 크다. 그들은 서울의 하급지나 수도권 중하급지의 수요를 증가시킬 것이고, 이는 서울의 중급지나 수도권 상급지의 수요를 증가시킬 것이다. 잘못된 문화지만 우리나라 사람들은 특정 국가와 지역의 사람들을 비하하고 어울리려 하지 않는다. 이러한 현상은 중국을 포함한 아시아권 국가의 사람들에게 더 강하게 나타난다. 서울이지만 가산, 대림의 집 값이 저평가 받는 이유이기도 하고, 경기권 내에서도 외국인 거주비율이 높은 특정 몇몇 지역의 선호도가 낮게 나타나는 이유이기도 하다. 외국인가구가 늘어나서 하급지의 수요를 증가시키면, 우리나라 사람들은 그 지역을 기피하며 그 주변지역이나 중급지의 수요를 증가시키는 반대급부가 발생할 수 있다.
오늘은 가구추계 보도자료를 통해 가구 수 변화, 가구 유형 변화와 그에 따른 부동산 전망에 대한 개인적인 생각을 남겨보았다. 주택 시장에서 수요에 해당할 수 있는 가구 수는 앞으로 지속적으로 증가한다는 것을 확인할 수 있었다. 다음에는 공급에 해당하는 신규 주택 및 분양에 대해 남겨보도록 하겠다.
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