초등학교 학생 수로 보는 아파트 입지 분석 - 1. 초등학교 학생 수 통계 분석, 학교별 학생 수 증감 분석 방법

 최근 부읽남 강의를 듣고 가장 인상깊었던 것이 초등학교와 관련된 내용이었다. 오늘은 초등학교 학생 수 분석을 통해 좋은 입지의 지역, 그 지역 내 좋은 아파트 단지를 선택하는 과정에 대해 소개해보도록 하겠다.

 

 

 

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1. 초등학교의 중요성

| 초등학생 수는 2019년부터 급감 중이며, 2027년 이후 더 가속화된다

 아래 그림은 우리나라 합계출산율과 초등학생수 통계자료다. 출산율은 2015년부터 계속 줄어들기 시작했고, 초등학교의 수는 지속적으로 증가한 반면, 초등학생 수는 2019년부터 감소하기 시작했다. 출산율이 줄어들기 시작한 2015년 출생아들이 입학하는 해는 2022년이다. 하지만 초등학교는 6년 과정이므로 2022년 이후로도 기존에 태어난 아이들이 학교를 다니고 있으므로 본격적인 초등학생 수의 감소는 전 학년이 2015년 이후 출생아들로 구성되는 2027년부터 가속화되기 시작할 것이다.

합계출산율과 초등학생 수 증감

 

 

이미 서울도 폐교 위기인 초등학교가 많다. 이미 통폐합 정책을 추진하고 있는 학교들도 있을 정도로 초등학교 학생 수의 감소는 현실화된 상태다.

서울시 내의 초등학교도 통폐합 위기

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| 앞으로 중요해질 입지. 초등학교

 부동산의 입지 중 가장 중요한 항목은 직장, 교통, 학군, 환경이다. 직장과 교통의 중요성은 여러번 언급했다. 많은 직장이 있는 지역에 사람들의 수요가 쏠리고, 그 지역으로 빠르게 갈 수 있는 교통편이 있는 지역으로도 수요가 발생하며, 집 값이 오른다. 바로 그 다음으로 중요한 입지, 어쩌면 직장, 교통만큼 중요하게 여겨지는 입지가 바로 학군이다. 직장이 멀더라도, 교통이 다소 불편하더라도 자식 교육을 위해 대치동, 목동, 평촌 등 유명 학군지로 이사하는 가구의 수요도 많기 때문이다. 앞으로는 이러한 학군의 판단 기준에도 변화가 생길 수 있을 것 같은데, 바로 초등학교다.

 

 사실, 이전의 학군 입지는 주로 중/고등학교의 수준으로 결정되었다. 좋은 대학교를 보낼 수 있는 고등학교 학군과 그 고등학교로 진학시킬 수 있는 높은 학업성취율의 중학교 학군이 학군 입지 평가 요소였다. 하지만 앞으로는 초등학교의 통폐합까지 걱정해야한다. 아이가 잘 다니고 있는 학교가 없어져서 거리가 먼 옆동네의 학교로 등하교를 해야하는 상황이 벌어지고 있기 때문이다. 따라서, 앞으로 통폐합 걱정이 없는 초등학교는 유망 학군지의 중/고교만큼 중요해질 수 있는 입지가 될 것이다.

 

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||| 집을 사는 주 수요층, 학령기 자녀를 둔 3040

 집을 매수하는 주연령층은 어디일까? 3040에서 매수 수요가 가장 큰 것으로 볼 수 있다. 아래 연령대별 주택소유 비중을 가져왔다. 30세부터 집을 사기 시작하고, 50세까지 늘어나다가 유지된다. 주택을 한 번 매수하게 되면 이후로도 유주택자로 속할 가능성이 높다. 30대 즘음 주택을 구입해서 계속 유주택자로 살아간다고 보는 것이 적절하다. 어쨌든 30세 이상부터 주택을 구입하는 매수수요층이라고 볼 수 있다.

연령별 유주택자 비율

자금력과 자산규모

 

 30대 이후의 연령층이 매수수요층인 것은 당연한 현상이다. 일단 주택을 매수할 수 있을 만큼의 자금력을 갖출려면 어느정의 경제생활을 통해 자산을 축적해야 한다. 축적된 자산으로 집을 매수할 수 있는 시기가 30대 이후이다.

 

 자녀로 인해 달라지는 가치관

 

 30대가 되고 결혼을 하여 자녀를 낳으면 삶이 송두리째 달라진다. 나 역시 자녀가 생기기 전까지는 전/월세로 살면서 매달 월급으로 먹고 살면 되겠다고 생각했고, 집, 부동산 등 자산에 대한 관심이 전혀 없었다. 하지만 아이를 낳게 되면 생각이 크게 달라진다. 아이를 더 쾌적한 집에서 키우고 싶은 마음, 아이를 더 안전한 환경에서 키우고 싶은 마음, 더 좋은 수준의 교육을 받게 하고 싶은 마음, 안정된 일자리를 잡을 수 있도록 좋은 대학에 갈 수 있는 학군, 아이에게 짐이 되지 않기 위한 자산 증식 등 온통 나의 삶의 가치와 목적이 아이를 중심으로 변하게 된다. 물론, 나와 다른 생각을 가진 부모들도 많겠지만 그만큼 자녀의 유무는 삶의 가치를 크게 달라지게 하고, 자녀를 더 좋은 환경에서 키우고 싶어진다. 이러한 마음이 자녀를 둔 3040을 주 매수 수요층으로 만든다.

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||| 좋은 초등학교 인프라의 중요성

 위 언급한 것처럼 아파트 매수 수요층인 3040에게는 자녀의 진학 및 초등학교 수준이 중요한 입지 선택 항목이 될 것이다. 서울에서도 초등학교의 통폐합은 계속해서 늘어날 것이다. 출산율이 감소하고 초등학교 학생 수가 줄어서 통폐합되는 초등학교가 많아진다면 아래와 같은 불편함이 생긴다.

• 초등학교 통폐합으로 다른학교로 전학
• 학생 수 부족으로 방과후 과정 축소 및 폐강
• 주변 학원 인프라 축소
• 주변 상권 및 커뮤니티 연쇄 축소

 전학을 가게 되면, 등하교가 불편하며 위험할 수 있다. 방과후 과정이 없다면, 사교육으로 대체해야 하거나 육아 및 돌봄 비용이 증가한다. 또한, 학교가 사라지게 되면 그 주변의 학원 인프라도 축소될 것이고, 다른 동네/지역의 학원을 보내며 등하원이 불편하고 학업에 영향을 줄수도 있다. 마지막으로 아이 학교 문제로 지역을 떠나는 사람들이 많아지게 되면 자연스럽게 상권, 인프라 및 지역 커뮤니티가 연쇄적으로 축소될 것이고, 슬럼화가 진행될 수 있다. 그 만큼 초등학교는 중요한 입지 항목이 될 것으로 보인다.

 

 

 

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2. 초등학교 입지 분석하기

 그럼 좋은 초등학교는 어떻게 찾아야 할까? 초등학교 관련 정보를 얻을 수 있는 플랫폼은 많지 않다. 호갱노노에서 기본적인 학생 수 및 정보를 확인할 수 있고, 리치고는 연도별 학생 증감까지 확인이 가능하다.

초등학교 정보를 제공하는 호갱노노와 리치고

 

 하지만 단순한 학생 수 정보보다는 주변 지역 및 학교에 비해 얼마나 줄어들고 있는지 그 증감폭이 중요하다. 전체적으로 줄어들고 있는 지역에서 그래도 감소폭이 적은 학교를 찾거나, 전체적으로 학생 수가 늘어나는 지역에서 유별히 증가폭이 작은 학교를 찾아서 제외하는 과정이 더 중요하다. 따라서, 지역별로, 지역 내에서도 학교별로 증감폭을 구해서 비교해봐야 한다.

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| 학교알리미 - 공개용 데이터

 각 연별 / 학교별 / 학년별 / 학생 수는 학교알리미에서 다운받을 수 있다. 통계청에서나 다른 통계지표에서는 지역별 학생 수 정보는 찾을 수 있지만 학교별 학생 수는 제공하지 않고 있다. 따라서, 개별적으로 자료를 수집해서 분석해야 한다. 아래 관련 정보를 수집하는 법에 대해 그림으로 첨부하였다. 

 

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| 경기도 초등학교 학생 수 증감 데이터

 내 관심지역은 주로 경기도권이므로 경기도교육청의 10년치를 다운로드 받았다. 그리고 10년치 파일을 취합한 뒤, 불필요한 정보들을 제거 및 정리하였다.

 

 아래 그림처럼 관심있는 지역을 선택하면 최근 10년의 입학생 수, 입학생 수 증감, 전체 학생 수, 전체 학생 수 증감이 계산되도록 정리하였다. 해당 파일은 하단에 링크로 공유해두었다. 경기도 데이터를 확인하고 싶은데 다운로드 받기가 번거롭다면 아래 해당링크의 통합된 정보를 활용하면 된다.

 

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1wQP1JfaYkJi0PRQdRbOi9CqWPKg9gXr9Vtp32TZqOKY/edit?usp=sharing

2015_2024년_학년별·학급별 학생수(초)_경기도교육청_step2

 

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| 경기 남부지역 초등학교 학생 수 증감

 내가 관심을 갖고 지켜보는 지역은 경기 남부권을 예로 들어 분석해보도록 하겠다. 그 중에서도 현재 거주중인 오산과 인근 지역인 화성, 용인, 수원, 평택의 학생 수 증감을 살펴보았다. 수원은 권선, 팔달, 영통, 장안구 모두 포함시켰고 용인은 기흥구, 처인구까지만 포함시켰다. 첨부한 시트에서 9개 지역의 초등학교 학생수 증감은 아래와 같다.

경기 남부 초등학교 학생 수 및 입학생 수와 증감

 

 

||| 지역별 총 학생 수 증감

 최근 10년 간 가장 많은 초등학생 수 감소가 일어난 지역은 수원 시 장안구로 10년 동안 4%의 학생 수 감소가 있었고, 반대로 가장 학생 수가 늘어난 지역은 화성시로 4.9% 늘었다. 범위를 좁혀 최근 5년만 보면, 장안구가 -4.8%, 평택이 2.1%로 각각 최대감소와 최대증가 지역으로 나타났다. 최근 3년만 본다면, 용인 기흥구가 -4.8%, 평택시가 1.5%로 각각 최대감소와 최대증가 지역으로 나타났다. 전반적으로 수원 장안구와 팔달구, 용인 기흥구가 해당 지역 내에서는 초등학생 수가 크게 감소하고 있고, 평택시와 화성시가 증가세가 컸던 것으로 나타났다.

경기 남부 초등학생 수 증감

 

 그렇다고 평택과 화성이 아주 좋은 입지를 가졌다고는 볼 수 없다. 두 지역 모두 최근 신규택지 공급 및 분양이 많이 이뤄진 지역으로 외부 유입이 크게 늘어난 지역이다. 위 그래프에서 볼 수 있듯이, 화성시도 2동탄 아파트들의 입주 시기에 급격하게 늘어난 것 뿐이지, 최근의 하락 기울기는 다른 지역들과 유사하다. 평택도 마찬가지로 최근의 하락폭 기울기는 다른 지역과 유사하다.

 

||| 지역별 입학생 수 증감

 사실, 출산율 저하에 따른 초등학교 학생 수 비교를 하려면 입학생 수를 보는 것이 더 적절하다. 총 학생 수는 고학년 학생들도 포함된 숫자로 지금의 6학년 학생은 2013년생이다. 4학년인 2015년생들도 출산율이 꺾이기 전에 태어난 학생이므로 입학생 수 증감을 보는 것이 더 적절한 분석이 될 수 있다.

 

 최근 10년 간 가장 큰 폭의 입학생 수 감소를 보인 지역은 -6.37%의 장안구였고, 가장 증가한 지역은 2.23%의 화성시였다. 최근 5년은 -9.1%의 기흥구와 -0.64%의 평택, 최근 3년은 -9.67%의 기흥구, -0.17%의 팔달구가 각각 최대/최소 증감을 보였다. 최근 3년은 입학생 수가 전 지역에서 감소한 것을 볼 수 있으며, 기흥구의 최근 감소폭이 두드러지게 증가한 것으로 나타났다. 아래 기흥구, 장안구, 평택시, 화성시의 입학생 수를 나타내었다.

경기 남부 초등학교 입학생 수 증감

 

 입학생 수도 총 학생 수와 크게 다르지 않은 것으로 보이며, 최근 하락률은 오히려 장안구가 반등한 것으로 나타났다. 가장 큰 폭으로 입학생 수가 증가했던 화성시도 최근 하락세의 기울기는 기흥구와 유사할 정도로 급격하게 입학생 수가 감소하고 있다.

 

 따라서, 각 지역 내에서도 입학생 및 총 학생수가 감소하고 있는 학교와 증가하고 있는 학교가 있을 것이며, 이를 구체적으로 살펴봐야 좋은 입지를 선택할 수 있을 것이다.

 

 

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 다음 글에서는 경기도 전체에서 어느 지역의 초등학생 수와 입학생 수가 증가 또는 감소하고 있는지 알아보도록 하고, 그 중 관심이 있는 지역에 대해 세부 분석을 해보도록 하겠다.