[부동산지식] 전세제도를 활용한 갭투자. 갭투자의 장단점 및 주의점. 역전세

| 전세제도를 활용한 투자

 갭투자는 한마디로 세입자에게 무이자 대출을 받아 투자해서 수익은 집주인이 갖는 투자라고 표현할 수 있다. 매우 안전하게 투자할 수 있는 방법이지만, 충분한 분석과 학습이 되어 있지 않다면 당연히 위험부담이 있기도 하다.  

 

" 매매가와 전세가의 차이, 일명 '갭'을 활용하는 '갭투자' "

 많은 부동산 투자 방법이 있지만 가장 대표적인 방법은 전세제도를 활용하는 방법이다. 월급쟁이부자들의 강의 내용도 그렇고, 최근 읽은 많은 부동산 및 투자 관련 책에서 가장 자주 언급되며 소개되는 방법이다. 매매가와 전세가의 차이를 활용한 일명 '갭투자'인데 갭이 줄어들었을 때, 적은 자본으로도 부동산을 매입할 수 있다는 점이 그 본질이다.

 

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" 세입자에게 무이자 대출을 받는 투자 "

 매매가 5억, 전세가 4억의 아파트가 있다고 가정해보자. 이 아파트를 매수하려면, 현금 5억을 모으거나 주택담보대출을 받아야 한다. 현금을 모아 집을 사는 사람은 많지 않으니 대출을 가정해보면, LTV 70% 일 때 3억5천의 대출을 받을 수 있다. 그럼 1억 5천만원을 모으면 대출을 최대한 끌어와서 이 집을 살 수 있게 된다.

 

 하지만 세입자를 활용하면 내 자본 1억만으로 대출없이 집을 살 수 있다. 전세시세가 4억이니, 매수 계약과 동시에 전세입자를 구해서 임차 계약을 동시에 진행한다면, 전세 보증금 4억 + 내 자본 1억으로 해당 집을 매수할 수 있는 것이다. 당연히 대출이자를 납부할 일도 없다. 결과적으로보면 난 1억원의 자본으로 세입자에게 무이자로 4억을 빌려 집을 사게 된 꼴이다.

 

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" 수익은 집주인 몫 "

 전세가는 장기적으로 상승한다. 전세는 투자상품이 아니며, 전세가는 거주 비용으로 실수요에 의해 가격이 형성된다. 따라서, 통화량이 증가하고 물가 인상에 따라 자연스럽게 전세가도 상승한다. 전세가의 상승은 오롯이 집주인의 수익이 된다.

 

 지금은 4억에 전세계약을 했지만 2년 뒤, 4년 뒤에는 물가 인상률보다는 더 크게 올라있을 가능성이 높다. 1년에 5%씩만 가정해도 4년 후에는 4.8억~5억 사이로 전세금은 오를 것이다.

 

 착한 임대인이 되어 주변시세보다 싸게 4.5억에 다시 전세를 내놓아도 수중에 5천만원이랑 수익이 발생한다. 초기자본 1억으로 5천만원을 벌며 50%에 달하는 수익률의 투자가 된다. 하지만 전세가가 5%씩만 오를까? 아래의 주택가격지수 그림을 보면 서울시의 전세가는 40년 동안 5배가 넘게 올랐다. 특정 몇몇 해를 제외하면, 매년 최소 7.5% 이상의 꾸준한 상승률을 보였다.

서울시 주택가격지수 통계

 

 즉, 갭투자는 세입자의 돈을 무이자 대출로 빌려서 물가인상률 이상의 수익을 오로지 내 몫이 되는 투자가 되는 것이다.

 

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| 갭투자의 안전성과 위험성

 남의 돈으로 투자하는 것처럼 보이니 언뜻 매우 안전한 투자 방법으로 보일 수 있다. 하지만 갭투자도 당연히 위험성이 존재한다. 갭투자의 안전성과 위험성에 대해 정리해보았다.

 

" 매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않는다 "

 지금까지의 부동산 매매가와 전세가의 흐름을 보면, 한 가지 공식을 발견할 수 있다. 바로 집 값이 아무리 하락해도 전세가 밑으로는 떨어지지 않는다는 것이다. 아파트의 경우 더욱 그렇다. 몇몇 특이한 경우를 제외하고 대부분의 아파트 가격 흐름을 살펴보면 집 값이 폭락한 시기에도 이전 전세가의 고점 밑으로는 떨어지지 않는다.

 

 수도권일수록, 서울 아파트일수록, 더 좋은 아파트일수록 이러한 공식은 더 잘 들어 맞는다. 아래 그림은 서울과 수도권(경기)의 아파트 중 무작위로 골라서 가격동향을 뽑아본 것이다. 의심된다면, 호갱노노나 아실같은 부동산 정보 서비스에서 아무 단지나 눌러서 확인해보면 된다.

매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않는다

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" 손실, 하락의 범위가 예상가능하다 "

 이처럼 갭투자는 매매가는 전세가보다 떨어질 수 없다는 논리를 밑바탕으로 두고 있다. 따라서, 내가 투자한 물건이 설령 어떠한 악재를 만나거나, 최악의 부동산 불경기가 오더라도 그 손실의 폭을 예상할 수 있다. 투자 전에 충분히 손실가능 금액을 인지한 후 투자를 진행할 수 있는 것이다. 본인이 감당 가능한 범위 안에서 투자를 진행하기 때문에 더욱 계획적이고 안정적인 투자가 가능한 것이다. 본인이 감내할 수 있는 손실의 범위를 알고 하는 투자와 모르고 하는 투자는 버티는 과정에서도 천지차이이다.

 

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" 전세가는 매매가를 밀어올린다 "

 만약 부동산 경기가 좋지 않아 집 값이 크게 하락했다고 가정해보자. 매매가가 전세가와 비슷해졌을 정도로 하락했다면, 사람들은 당연히 매매를 고려할 것이다. 전세보다는 내 집 마련을 택하며 매매수요가 높아질 것이고, 이로인해 매매가는 항상 전세가보다는 조금이라도 높게 유지되는 것이다.

 

 이러한 논리에 개인적으로도 매우 동의한다. 집 값이 떨어져서 내가 계약한 전세가와 비슷해진다면, 나같아도 평생 맘편하게 거주할 수 있는 내 집 마련을 선택할 것 같다.

 

 따라서, 실수요인 전세가가 우상향한다는 가정이 맞다면, 매매가도 당연히 우상향할 것이고, 아파트 가격은 장기적으로 우상향 한다고 볼 수 있는 것이다.

 

 

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" 언제나 오르지 않는다 "

 하지만 부동산에는 싸이클이 존재한다. 언제나 오르지 않는다. 아래는 최근 입찰했던 물건인 수원의 한 아파트 가격변동이다. 2006년부터 지금까지 오르락 내리락 변동을 보여주며 항상 오르지는 않는다는 것을 확인할 수 있다. 

수원 한 아파트의 매매가 전세가 변동

 

 위에 첨부했었던 86년부터의 서울시 주택가격지수 그림을 보더라도 오르락 내리락 변동을 반복하며, 장기적으로 우상향해왔다. 따라서 변동의 고점에서 투자를 하는 것은 위험할 수 있다.

 

 아래 위 수원 아파트의 가격 변동을 06~16년, 16년 ~ 현재까지로 구분하여 첨부하였다. 만약 왼쪽사진처럼 06년도의 최고점에서 투자를 했다면, 10년이 넘도록 매수가를 회복하지 못하고 손실 중이었을 것이다. 물론 전세가는 꾸준히 올랐으므로 중간에 팔지만 않았다면 수익을 볼 수 있었겠지만 매도하여 확정 수익을 얻기 전까지는 10년 이상이 걸리게 된다.

 

수원 한 아파트로 본 갭투자의 위험성

 

 오른쪽 16년도 이후의 그림에서 만약 21년도 급등장 꼭대기에서 매수를 했다면, 3년이 지난 지금까지도 회복을 못하고 손실중일 것이다.

 

따라서, 부동산에 대한 이해없이 갭이 작다고 무턱대고 투자를 한다면, 장기간 돈을 수익을 보지 못하고 투자금이 묶일수도 있다.

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" 역전세의 위협 "

 역전세란, 전세가가 급락하여, 기존보다 더 낮은 가격에 세입자를 맞춰야 하고, 이로 인해 기존 세입자에게 돌려줄 보증금이 부족해진 경우다. 현금 여유가 없다면, 당연히 보증금을 돌려줄 수 없게되고, 자금 유동성이 막히면 집이 경매로도 넘어갈 수 있다. 따라서, 갭투자를 한다면 역전세를 대비한 충분한 현금 보유가 뒷받침되어야 한다.

 

 그럼 언제 역전세가 발생할까. 먼저, 적은 갭으로 투자를 할 수 있는 경우는 두가지다. 매매가가 많이 낮아져서 갭이 줄었든지, 전세가가 폭등해서 갭이 많이 줄어든 경우다. 물론 전자의 경우라면, 집 값이 반등할 가능성이 높고, 가치에 비해 낮은 가격에 매수를 한 것이기 때문에 크게 위험하지 않다. 하지만 후자라면, 매매가가 저렴하지도 않은데 전세가가 급등하여 갭이 작아진 경우에는 역전세를 맞을 가능성이 커진다.

역전세의 예 - 오산 갈곶동의 한 아파트 가격 변동

 

 위 시세는 현재 내가 반전세로 거주중인 오산의 아파트 전세매매 가격추이이다. 화살표로 표시한 22년 2월에 입주를 했고, 올해 2월에 다시 서울쪽으로 이사를 나갈 예정이었다. 하지만 불행히도 집 값이 폭락하며 전세가도 크게 떨어졌고, 내가 계약한 금액의 세입자는 찾을 수가 없었다. 집주인은 말그대로 역전세를 맞으며 보증금을 돌려주지 못한 상황이 됐다. 다행히 반전세 계약이었기에 월세를 줄여서 거주하는 방향으로 협의를 봤지만, 만약 전세계약이었다면 집주인도 나도 매우 골치아픈 상황이 발생할 수 있는 경우였다.

 

 이처럼, 역전세의 위험은 언제든지 올 수 있다. 집값과 전세가는 급등이 있으면 반드시 급락이 있다. 따라서 전세가가 많이 올랐다고, 비싸게 전세를 놓거나 갭투자를 하게 된다면 역전세를 맞을 위험이 매우 커진다. 따라서 갭이 작다면, 현재 전세가가 급등한 가격은 아닌지, 적정 시세인건지 충분한 검토가 필요하며, 역전세 상황에서의 자금 운용 계획도 마련한 뒤 투자를 하는 것이 좋다.