[월부 열반스쿨]3주차(4) - 환경 입지(백화점 및 상권) 분석 + 역세권, 초품아, 학원가, 병원, 공원

 열반스쿨의 입지 분석 내용 중 4번째는 환경요소이다. 정확히는 편의시설 및 상권이며, 열반스쿨은 이 환경입지를 백화점의 유무와 갯수로 판단한다. 오늘은 열반스쿨의 환경입지 분석 후기와 함께, 개인적인 환경 입지 분석 방법에 대해 소개해보도록 하겠다.
 
 
 

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| 환경 입지 등급

 다른 입지와 마찬가지로 환경 입지 역시 S, A, B, C 등급으로 나누며, 분류 기준은 1km 반경 내의 백화점과 대형마트다. 아래 그림과 같이 백화점의 갯수가 2개일 때, 1개일 때, 대형마트가 있을 때, 그 외로 나눈다.

월부 열반스쿨의 환경입지 등급 기준

 
 백화점이 있다고 그 지역의 환경이 좋다고 볼 순 없다. 하지만 근거리에 백화점이 있다는 의미는 해당 지역은 상권이 매우 발달해있거나, 많은 유동인구가 있는 발달한 지역으로 볼 수 있다. 백화점 주변으로 자연스럽게 다른 많은 상권들이 발달해 있을 것이고, 생활하기에 매우 편리한 지역으로 보는 것이 더 적절해 보인다.
 
 그런 백화점이 2개 이상 있는 지역이라면 상권이 매우 발달해 있을 확률이 크고, 단지의 환경적인 측면에서 매우 높은 점수를 줄 수 있을 것이다. 또한, 강의에서는 백화점도 나름의 등급이 있다고 한다. 어떤 백화점인지부터 어떤 브랜드가 입점해있는지, 매출은 얼마나 되는지에 따라 차등적으로 고려하는 것이 좋다고 한다.
 
 
 

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| 다른 환경입지 요소

 하지만 개인적으로는 백화점의 갯수보다도 고려해봐야 할 많은 요소들이 있다고 생각했다. 소득수준 및 지역에 따라서 다르겠지만, 실질적으로 백화점에 방문하는 횟수는 그리 많지 않을 수 있기 때문이다. 나는 강의를 듣고 환경적인 입지를 더욱 세분화해보았다.
 
 

1. 역세권

 교통입지에 포함될 수 있지만, 같은 역세권이더라도 지하철역까지 도보로 5분이 걸리는지, 10분이 걸리는지, 20분이 걸리는지는 매우 중요한 요소이다. 따라서 역까지의 도보 이동시간도 중요한 환경입지가 될 수 있다.
 
 

2. 초품아

 학군 입지가 될 수도 있지만, 학군은 주로 중고등학교의 학업성적을 우선으로 여긴다. 따라서 초등학교와의 도보 이동시간 및 교차로 유무(횡단보도를 건너는지 안 건너는지도 아이들의 안전에 매우 중요하게 여겨진다.)도 아주 중요한 환경 입지이다.
 
 

3. 상권

 백화점과 같은 입지이지만, 더 실질적으로 분석하기 위해 쇼핑몰이나 대형마트의 위치, 상권발달정도로 판단한다. 특히 백화점과 같은 기능을 할 수 있는 복합쇼핑몰도 환경의 편의성을 매우 향상시킨다. 오히려 어린 자녀들이 있는 가정의 경우에는 대형 키즈카페나 관련 시설이 잘 되어있는 복합쇼핑몰이 백화점보다 더 좋을 수도 있다. 또한, 도보로 장을 볼 수 있는 대형마트와의 거리 등도 고려요소가 될 수 있다.
 
 

4. 학원가

 학군만큼 중요한 환경요소이다. 대형 학원가가 인접해있다면 당연히 학군 입지도 좋을 수 있고, 굳이 학군 입지가 좋지 않은 지역이더라도 학원가의 입지는 중요하다. 최근의 학원가는 성적뿐만 아니라 돌봄 서비스까지 담당하고 있는 추세다. 부모가 직장에 있는 동안 아이들을 혼자 집에 둘 수 없어 학원 뻉뻉이를 돌리는 집도 많다. 또한, 이러한 학원가의 거리가 멀 경우에는 아이들을 태우러 가야하는 경우도 있다. 물론 대부분의 학원에서 셔틀을 운행하지만, 운행 코스가 잘 맞지 않아 도보로 20분 거리를 셔틀로 30분에 올 수도 있기 때문이다. 따라서, 대형학원가의 유무, 학원가와의 거리도 매우 중요한 입지가 될 수 있다.
 
 

5. 병원

 대형병원이나 중소형 병원가도 중요한 환경요소이다. 특히, 위급 상황 시 바로 치료를 받을 수 있는 대학병원 및 종합병원 규모의 대형병원 유무는 매우 중요한 입지 요소이다. 또한, 위급상황이 아니더라도 자주, 편하게 방문할 수 있는 중소형 병원가도 중요하다. 아이들이 어릴 때는 하루가 멀다하고 병원을 다닐 때가 많고 대기시간도 매우 길다. 따라서, 근처에 병원이 없다면, 매우 불편할 수 있다.
 
 

6. 공원

 마지막은 공원이다. 실질적으로는 큰 영향이 없는 입지 요소인데, 그 이유는 대부분이 지역이 공원들을 끼고 있다. 아이들을 데리고 산책을 다녀올 수 있는 공원, 주말에 나들이를 갈만한 대형 공원이 근처에 있다면 육아가 한결 편해질 수 있다. 환경입지가 좋은 주요 신도시들의 특징이기도 하다. xx센트럴파크, xx호수공원 등 살기 좋은 동네는 모두 대형공원들을 끼고 있다.
 
 

7. 노후도

 얼죽신. 최근 트렌드는 신축이다. 같은 입지더라도 신축아파트는 구축아파트보다 2배 이상 비싼 경우도 많다. 그만큼 아파트 연식은 매우 중요한 요소이지만 입지 자체로 보기는 모호하다. 신축아파트도 언젠가는 구축이 되고, 구축아파트도 재개발이 예정되있다면 가격이 매우 비싸다. 또한, 애매한 연식의 준신축보다 멋지게 수리한 구축이 더 좋을 수도 있다. 하지만 어쨌든 신축은 살기가 좋고, 구축은 불편하다는 점은 엄연한 사실이기에 환경 요소에 노후도를 포함시켰다.
 
 
 

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| 환경입지 분석 방법

 역세권, 초품아, 상권, 학원가, 병원, 공원, 노후도를 개인적으로 느끼는 중요도에 따라 점수를 부여하여 산술화 해보았다. 이 항목들 중 아파트 가격에 가장 큰 영향을 끼치는 요소는 노후도와 역세권이며, 다른 항목들도 개인적인 선호도에 비중을 달리하였다. 총 백점 만점으로 환산할 때, 노후도20, 역세권20, 초품아15, 상권15, 학원가 15, 병원 7.5, 공원 7.5를 만점으로 산정하였다. 예를 들어, 신축, 초역세권, 초품아, 백화점 옆, 대형학원가 인접, 대형병원과 대형공원을 끼고 있는 아파트라면 각 20, 20, 15, 15, 15, 7.5, 7.5점을 받아 환경 입지에서 100점 만점의 점수를 받게끔 환경 입지 분석 기준을 세워봤다.

환경입지 분석 기준

 
 

1. 역세권 (20%)

 지하철역과의 도보 이동거리로 산정하였다. 지하철역 출구가 단지로 연결되거나 아예 인접해있는 경우 100점, 도보 5분-80점, 10분-60점, 15분-40점, 20분-30점, 그 외의 경우는 20점을 산정하였다.
 
 

2. 초품아 (15%)

 초등학교를 끼고 있거나 바로 인접해 있는 경우 100점, 바로 인접해있지만 횡단보도를 건너야 할 경우 90점, 도보 5분일 때 80점, 10분일 때 60점, 15분일 때 40점, 20분일 때 30점, 그 외의 경우는 20점으로 산정하였다.
 
 

3. 상권 (15%)

 백화점 및 복합쇼핑몰이 700m 거리 이내일 때 100점으로 산정하였다. 700m의 거리가 도보로 10분 내외의 이동거리로, 일반적으로 700m가 넘어갈 때 도보 시 피로도를 느끼는 거리라고 한다. 백화점 및 복합쇼핑몰이 생활권 내에 있자면 90점으로 산정하였다.
 
 백화점 및 쇼핑몰이 없는 경우에는 3대 대형마트(이마트/홈플러스/롯데마트)가 700m 이내에 있을 때 80점, 생활권 내에 있을 때 70점을 산정하였다.
 

호갱노노를 활용한 상권 분석

 
 만약 대형마트도 없다면, 300개 이상 상권이 도보권에 있을 때 60점, 50개 이상 상권이면 40점, 도보로 접근이 어려운 생활권 내 50개 이상 상권이라면 30점, 그 외에는 20점을 부여하였다. 상권의 규모는 호갱노노의 '상권' 분석 메뉴를 활용하였다. 50개 이상의 상권 지역이라면, 대형마트는 아니더라도 생활필수품 및 장을 볼 정도의 개인대형마트 정도는 있을 것으로 판단하였다.
 
 

4. 학원가 (15%)

 학원가도 위와 마찬가지로 호갱노노의 '학원가' 분석 메뉴를 활용하였다. 대치, 평촌 등 유명 학군지들이 보통 200개 이상의 학원가이다. 200개 이상의 학원가가 도보권일 때 100점, 생활권 내일 때 90점, 100개 이상의 학원가가 도보권일 때 80점, 생활권 내일 때 70점, 50개 이상의 학원가가 도보권일 때 60점, 생활권 내일 때 40점, 그 외는 20점을 부여하였다.

호갱노노를 활용한 학원가 분석

 
 
 

5. 병원 (7.5%)

 병원은 대학병원과 종합병원으로 나누어 산정하였다. 대학병원이 생활권 내에 있다면 100점, 종합병원이라면 90점을 산정하였고, 생활권이 아닌 지역내에 대학병원이 있을 때 70점, 종합병원일 경우 60점을 산정하였다. 지역 내에도 대형병원이 없는 경우 다수의 병원가가 생활권 내에 있다면 40점을 산정하였고, 그 외의 경우는 20점을 산정하였다.
 
 

6. 공원 (7.5%)

 공원은 간단하게 나누었다. 대형공원이 도보권에 있다면 100점, 생활권 내에 있다면 80점, 도보권에 소형공원이 있다면 60점을 부여하였다.
 
 

7. 노후도 (20점)

 노후도는 25년을 기준으로 산정하였다. 25년이 지난 아파트들은 계단식이거나 지하주차장이 연결되지 않은 구축 아파트이므로 연식이 크게 중요하지 않다. 따라서 (25-연식)/25 x 100로 연식이 짧을수록 높은 점수를 받게 산정하였다. 예를 들어 2023년에 입주한 아파트라면, (25-2년차)/25 x 100으로 92점을 받게 된다.
 
 
 

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| 결론

 위와 같이 환경입지를 분석하면 아래와 같이 점수를 산정할 수 있다. 아래 입지 분석 결과는 최근 주의깊게 지켜봤던 1동탄의 한 아파트이며, 이전 글에 소개했었던 직장, 교통, 공급, 학군 입지 분석결과와 종합하여 나타낸 결과이다. 환경입지가 아무리 뛰어나더라도 기존의 직장/교통/공급/학군보다는 중요도가 떨어질 수 있으므로 주요 입지와 환경 입지는 별개로 봐야한다. 

환경입지 분석 예시

 
 1동탄의 예시 아파트는 입지 점수에서는 55점을 받으며, 그리 높은 점수를 받진 못했지만 환경 점수는 79.4로 꽤나 높게 분석되었다. 따라서, 주요 입지가 비슷한 단지들 중 환경점수가 더 높은 단지를 고르는 것이 더 좋은 집을 고르는 방법이 될 수 있을 것 같다. 하지만 어디까지나 이러한 입지분석 방법은 개인적인 분석 및 평가 방법임을 명시하며, 다음에는 실제 매수를 고려했던 여러 단지들을 대상으로 지금까지 분석했었던 입지분석 방법으로 비교평가를 해보도록 하겠다.