오늘 독서 후기는 빠른느림보, 호랭이아빠의 부동산으로 시작하는 월급쟁이 탈출 프로젝트이다. 지난번 구만수 저자의 책도 좋았었는데, 이번 책도 매우 괜찮았던 책이었던 것 같다. 최근 책을 고를 때, 최근에 나온 책이거나 저자를 보고 고르는 데 빠른느림보와 호랭이아빠는 모르는 사람들이었다. 하지만 저자들의 채널을 구독하게 된 만큼 책의 내용이 유용하고 재미있게 읽혔다. 책의 내용 중 인상깊었던 내용들을 바탕으로 나의 생각과 후기들을 남겨보도록 하겠다.
| 월급쟁이, 현대판 노예
많은 투자도서들이 그렇듯이, 이 책에서도 투자, 자산, 자본주의의 이해와 같은 경제공부와 투자자로서의 마음가짐을 매우 중요하게 설명한다. 고소득자가 아닌 이상에는 월급만으로는 절대 부자가 될 수 없으며, 부업이나 투자를 통해서 새로운 소득창구를 만들어야 한다. 매일 출근해서 사장에게 월급을 받는 월급쟁이들은, 매일 일을 해주고 주인에게 잠자리와 음식을 받는 노예와 다를 바 없다. 월 급여 외의 자산소득, 부업, 사업소득 등을 통해 월급에 의존하는 월급쟁이 노예를 탈출할 수 있도록 노력해야 한다고 강조한다.
저자는 직장 외에도 투자 및 부업을 하며 급여 외 소득을 늘렸다고 한다. 이로인해 월 소득 증가는 물론 다른 장점도 있다고 한다. 바로 급여에 집착하지 않게 되어 직장에 대한 태도와 마음가짐이 달라진다는 것이다. 회사와 월급에 의존하게 되면, 회사에서 업무와 대인관계로 오는 스트레스가 이만저만이 아니다. 하지만 월급에 집착하지 않게 되면, 회사는 그저 나의 소득 중 하나일 뿐이며, 나의 커리어를 쌓는 공간이라는 긍정적인 변화가 생긴다는 것이다. 회사는 '나'라는 가치를 증명하고, 나의 사회적 지위를 상승시키는 공간이라고 생각되며, 직장의 의미가 더 크고 다양해진다는 것이다. 더 이상 월급쟁이 노예가 아니라, 정말로 '비즈니스' 입장에서 회사를 다닐 수 있게 된다고 한다.
나 역시 입사 후 5년동안 많이 힘들었던 것 같다. 월급이 없으면 생활이 안되므로 힘들고 괴로워도 참고 다니며 많은 스트레스를 받았던 것 같다. 하지만 언제든지 그만둘 수 있다고 생각하며 회사에 집착하지 않은 순간부터 더 즐거운 직장 생활을 하고 있다. 물론 지금도 출근하기 싫은 건 똑같지만, 예전보다 더 당당하고 능동적으로 일하게 된 것 같고, 사람들과의 스트레스를 확실히 덜 받게 되었다.
| 돈버는 기간은 짧고, 돈 쓰는 기간은 길다.
저축할 수 있는 기간이 많지 않다. 돈버는 기간은 짧고 돈쓰는 기간은 길다. 40대가 되면 월급이 오르는 만큼 지출도 증가한다. 책에서 소개한 2018년 통계 기준으로, 40대의 가구소득은 423만원이며, 평균 지출도 423만원이라고 한다. 아이들이 학교에 가기 시작하고, 학원도 보내야 한다. 식비마저 두배가 넘게 드는 것 같다. 자녀가 학령인구가 되기 시작하는 40대가 되면 돈을 모으기가 쉽지 않다. 50대부터는 직업의 안정성마저 줄어들 것이며, 아이들의 학비, 생활비, 결혼 등으로 지출은 더 크게 늘어날 것이다. 즉 일을 하기 시작하는 30세부터 40세까지 평생 쓸 돈을 모아놔야 한다.
| 티클 모아 더 큰 티클
티클을 모아 봤자, 더 큰 티클일 뿐이지만, 언젠가는 태산이 될 수 있다. 역시 이 책에서도 복리의 마법을 강조한다. 워렌 버핏의 예를 들어준다. 물론, 워렌 버핏은 투자를 처음 시작할 때부터 남들보다 더 많은 자산을 가지고 시작하긴 했지만, 그럼에도 불구하고 그는 복리의 마법을 통해 엄청난 부를 축적했다. 워렌 버핏과 같은 부자가 될 순 없어도 그의 1/10, 1/100만큼만이라도 자산을 쌓게 된다면, 충분히 성공한 자산가가 될 수 있다.
또한, 큰 목표보다는 작게 시작하는 것도 좋은 방법이라고 설명한다. 200%의 목표를 잡고 절반정도만 성공하더로 100%의 목표를 달성할 수 있는 것처럼 과한 목표를 잡는 것도 나름의 장점은 있다. 하지만 너무 과한 목표를 잡게 되면, 중간에 지칠 수 있다. 또한, 목표 달성 실패로 인한 패배감과 무기력함을 느끼며 아예 포기하게 될 수도 있다. 하지만 작은 목표를 세우고 하나하나 이뤄가며 성취감과 즐거움을 느끼기 시작한다면, 더 오랫동안 지속할 수 있는 힘이 된다.
매우 공감했던 부분이 독서와 운동이었다. 나 역시 처음에는 책을 읽기가 매우 귀찮았다. 재미있고 흥미로운 유튜브나 쇼츠가 보고 싶었다. 하지만 지하철을 타면 읽든 안읽든 일단 책을 꺼내는 것 부터 시작했다. 처음에는 10p, 그다음에는 50p, 일주일에 1권, 천천히 목표를 늘려나갔다. 지금은 깜빡 잊고 책을 두고 나오면, 출퇴근길이 불안할 정도로 독서를 습관으로 만들게 되었다.
운동도 마찬가지였다. 점심시간에 웨이트를 하는데 가끔 하루 이틀 쉬게되면 그 다음날은 운동가기가 매우 귀찮았다. 그럴 때마다 일단 가서 씻고라도 오자 하는 생각으로 매일 헬스장을 갔다. 정말 씻고만 온 날도 있지만 어쨌든 지금은 매일 운동하는 습관을 만들었으며, 몸무게도 20kg 이상 감량에 성공했다.
작은 것 하나부터 시작해서 즐거움을 느끼고 습관화하는 것이 꾸준히 지속할 수 있는 가장 쉬운 방법인 것 같다.
| 대출이 녹는다.
자본주의, 인플레이션에 대해 설명한다. 투자 관련 어떤책이라도 빠지지 않는 부분이다. 하지만 이 책에서는 대출관점에서도 인플레이션에 대해 설명해주는데 신선하게 느껴졌다. 인플레이션을 통해 화폐의 가치가 하락하므로 나의 대출금도 상대적으로 줄어들고 있다는 이야기다. 10년 전의 1억과 지금의 1억의 가치가 다르듯이, 지금 1억과 10년 후의 1억의 가치가 달라질 것이다. 10년 전에는 짜장면이 5000원 즘 했으니, 1억은 짜장면 2만 그릇 정도의 가치였지만, 지금은 만원이니 1만 그릇의 가치이다. 내 대출금이 반으로 줄어든 것이다. 따라서, 무리하지 않은 선에서의 대출과 레버리지는 자산 축적에 매우 큰 무기가 될 수 있다.
그런 의미에서 절대 직장을 그만두어서는 안된다고 강조한다. 대출은 직장인인의 가장 큰 무기이다. 월 수입이 불규칙한 자영업자에 비해 직장인은 대출을 받기가 쉽다. 따라서, 안정적인 직장을 유지해야 자본주의 시장에서 가장 큰 무기인 대출을 활용할 수 있는 것이다. 은퇴가 가능한 큰 자산을 쌓기 전까지는 절대 직장을 그만두어서는 안된다.
| 아파트 시장은 세력이 없다.
아파트 시장은 전적으로 개인 간 거래이다. 아직까지 우리나라는 기업이 아파트를 지어 임차하는 임차시스템이 활성화되어 있지 않다. 거의 모든 거래가 개인 간의 거래이며, 그 내역도 투명하게 공개된다. 따라서, 특정 자본가, 기업, 세력 등의 장난질이 쉽지 않다. 주식시장의 경우 큰 자본가들이 마음만 먹으면 주가를 휘두를 수 있고, 금융당국에서도 이를 막기위해 많은 노력을 기울인다. 하지만 아파트 시장은 이것이 쉽지 않다. 따라서, 국내 자산 중 가장 안정적으로 투자할 수 있는 시장이긴 하다.
| 아파트 싸게 사는 방법 - 연결성
책의 내용이 대부분 투자의 중요성과 마인드에 관련된 내용인데, 거의 유일하게 구체적인 분석에 해당하는 내용이었던 것 같다. 이전, 부룡 책에서 나왔던 '갭 벌리기와 갭 메우기', 풍선효과와 비슷한 내용인데, 이 책에서는 연결성이라고 표현하며 매우 구체적으로 설명이 되어 있었다. 아파트의 가격은 지역 내, 지역 외로 서로 연결되어 있어서 시간차를 두고 상승한다. 따라서, 연결되어 있는 아파트 중 한 단지가 먼저 상승한다면, 다른 아파트가 오르기전에 매수해서 수익을 볼 수 있다는 의미이다.
실사례들을 바탕으로 판교와 광교, 동탄의 연결성, 그리고 수원, 파주, 부산, 울산 등 각 지역의 연결성 사례를 보여주고, 연결된 아파트 간 가격비율을 보면, 아파트 가격이 오르기 전의 저점을 파악할 수 있다고 한다. 가격 비율을 통해 매수 타이밍을 잡는 것은 생각해보지 않았던 내용이라 매우 인상깊었다. 실제로 서울이 오르고, 분당이나 판교가 오르고, 그 이후에 수원이나 동탄이 따라 오를 것이라는 것은 알고 있었지만, 언제 오를 것이라는 것은 알기가 힘들다. 하지만 각 지역별 가격비율을 모니터링하다보면 그 시점을 대강이라도 알 수 있을 것 같다.
최근 실거주를 위한 두 번째 매수를 고려중이었는데, 부동산 시장자체가 좋지 않고, 언제 매수를 해야할 지 고민이 많았다. 하지만 이 책을 읽고 내가 매수하려는 아파트와 연결될 수 있는 다른 지역 아파트들과 비교해보니, 적절한 시점과 가격을 판단하는데 많은 도움이 되었다. 이 내용은 나중에 다음글에서 자세히 다뤄보도록 하려한다.
| 직장인은 시간이 없다.
책 마지막에 '투자 효율을 높이는 투자 꿀팁'이 마치 부록처럼 있다. 직장인은 시간이 없으니, 효율적인 시간관리와 투자가 필요하다는 내용이었는데, 임장과 경매에 관한 내용으로 공감이 많이 갔다.
1. 임장에 너무 목 멜 필요가 없다.
7~9월 여러 부동산 강의를 들으며 많은 임장을 다녔다. 경매물건이 나온 지역, 현재 자본으로 투자가 가능한 지역, 그 상급지를 주로 다녔다. 서울의 강서구, 구로구, 금천구 / 인천의 검단, 청라, 계양, 부평 / 경기의 부천 소사, 역곡, 중동, 상동, 안산 시흥쪽의 서해선라인 / 용인 수지, 수원 영통, 망포, 권선동, 화성 병점, 동탄, 오산까지의 경기 남부라인까지 3억 이내로 투자가 가능한 수도권 남부지역은 거의 다 가본 것 같다. 아침 첫차를 타고 나가 출근전에 돌아보기도 하고, 퇴근하는 길에 들렀다 오기도 했다. 인생의 유일한 취미인 주말 조기축구까지 포기하고 일요일 새벽이면 임장을 다니곤 했다.
처음에는 정말 많은 도움이 된다. 임장을 다니는 노하우도 늘게 되고, 이 단지가 왜 비싼지도 느껴보며 단지를 보는 눈도 생기기 시작했다. 그 밖에도 언덕 경사, 동간 간격, 동별 특징, 단지 내 쾌적함, 사람들의 분위기 등 직접 가보지 않으면 느낄 수 없는 것들도 많았다. 하지만 어느정도 경험이 쌓이니, 굳이 이렇게까지 다녀야 할 필요가 있나 생각이 들었다. 네이버부동산, 호갱노노, 직방의 3D투어 등으로도 충분히 많은 정보를 얻을 수 있고, 실제로 가보아도 컴퓨터로 얻은 느낌과 크게 다르지 않았다.
오히려, 입지나 가격대, 경제 상황 등 분석과 공부에 더 많은 시간을 쏟고 실제로 투자를 할 대상 지역만 중점적으로 가보는 게 좋을 것 같았다. 분석이 부족한 상황에서의 임장은 왜곡된 인식을 심어줄 수 있는 위험도 있었다. 실제로 단지를 가보게 되면, 신축일수록 좋은 느낌을 받을 확률이 높다. 실제로 청라에 다녀왔을 때, 도시 자체가 너무 멋져보여서 청라의 가치보다 더 높게 평가하는 오류까지 범할 뻔 했다.
따라서, 공부를 시작한 초반에 경험삼아 다니는 것은 괜찮지만, 임장에 너무 많은 시간을 할애할 필요는 없을 것 같다. 투자공부와 입지분석, 시장상황 판단 등에 더 많은 시간을 투자하고, 후보 지역을 선정한 뒤, 그 지역과 상/하급지 정도만 집중해서 다니는 것이 더 효율적인 시간 활용이 될 수 있을 것 같다.
2. 경매는 비효율적이다.
나도 경매로 부동산 투자를 시작했다. 시장 가격보다 싸게 살 수 있는 경매는 가장 좋은 투자 방법임은 틀림없다. 하지만 경매는 매우 비효율적이다.
가. 한정적인 투자 대상
좋은 물건을 찾기가 힘들다. 좋은 지역, 좋은 단지에 매물이 있더라도, 내 입맛에 맞는 좋은 동, 좋은 층, 좋은 향의 물건을 찾기는 정말 어렵다. 따라서, 경매 시장에 나온 물건들 중에서 투자 대상을 골라야하므로 애매한 물건에 투자를 하게 될 가능성이 높다.
나. 번거로운 과정
과정 자체가 번거로우며 시간을 많이 할애해야 한다. 일단 직접 입찰에 참여해야하니, 직장인이라면 반차 이상의 휴가를 써야한다. 대리입찰을 하더라도 가족 중 누군가는 시간을 써야하며, 대리입찰 업체를 이용한다 하더라도 비용이 만만치 않다. 낙찰이 되도 명도 및 사건확인을 위해 한번 더 법원에 방문해야 하며, 명도 과정에서도 많은 시간을 쓰며 스트레스를 받을 수도 있다. 일반 매매라면 매매와 임차를 동시에 할 수도 있지만, 경매라면 낙찰 후 임차까지 3개월 이상이 걸릴수도 있다.
다. 그렇게 싸지도 않다.
시장 상황에 다르겠지만 하락장이 아니라면, 경매를 통해 낙찰받는 게 그렇게 싸지도 않다. 최근까지도 거의 실거래가 수준에 낙찰되는 경우가 많았다. 일반 매매도 가격조정을 통해 최근 실거래가와 최저호가 사이의 금액으로 매수할 수 있으니, 지금과 같은 보합 또는 약상승세의 시장에서는 일반매매보다 약 5~10% 가량 저렴하게 매수할 수 있다고 보는 것이 적절하다. 물론 그 금액이 꽤나 클수도 있지만, 동/호수를 고를 수도 없고, 집 내부 확인도 어려우며, 명도 난이도 가늠도 되지 않는 위험성까지 떠안을 정도의 매력적인 금액은 아닐 수 있다.
지금도 경매물건들을 계속 모니터링 하고는 있지만, 굳이 경매에 집착하며 경매시장만 볼 필요는 없을 것 같다.
| 결론
이번 책도 좋았다. 새롭게 뭘 배우게 된다는 느낌보다 공감이 많이 되는 느낌의 책이었다. 그동안 내가 공부하고 느낀 내용들, 내가 생각하고 분석하는 방향과 공통되는 부분이 많았다. 마치 내가 잘 하고 있고, 내가 틀리지는 않았다는 확인을 받는 느낌이었다. 이렇게 투자에 성공한 사람도 나와 비슷한 생각을 가지고 있고, 비슷한 방향으로 걸어갔으니, 나도 할 수 있다는 동기부여가 되는 책이었던 것 같다.
또한, 연결성 부분, 연결된 단지끼리의 가격 비율을 통해 매수 시점을 잡는 법은 매우 신선했고 도움이 되었다. 다음 투자시에는 반드시 활용해보고 싶은 내용이었다.
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