[경매투자] 1. 소액 투자가 가능한 부동산 경매. 경매 절차 및 과정

 최근 집값이 많이 떨어졌다고는 하나, 평범한 직장인에게는 아직도 매우 비싼 금액이다. 서울과 인접한 수도권 지역도 노후되지 않은 아파트는 5억을 훌쩍 상회한다. 월 300 ~ 400버는 직장인이 한 푼도 쓰지 않고 10년 이상을 모아야 겨우 구입할 수 있는 가격이다. 내 집 마련도 쉽지 않은데 투자로는 언감생심격이다.

 

 PF문제, 경기침체, 고금리 등 앞으로도 집 값은 계속 하락할 것이라는 전망이 지배적이다. 따라서, 조만간 나와 같은 서민에게도 내 집을 마련할 수 있는 기회가 올 수 있다. 개인적으로는 지금도 집을 사기에 나름 괜찮은 시기로 생각이 된다. 더 하락할 가능성을 열어두더라도 지금 가격 자체가 고점이 아닌 것은 명확하기 때문이다.

 

 내 집 마련이든, 투자 목적이든, 지금부터라도 준비를 하는 것이 좋은 방향인 것 같다. 집을 가장 싸게 사는 방법이 바로 경매인데, 지금부터라도 경매를 공부해서 적절한 시기가 왔을 때, 도전을 해보면 될 것 같다.

 

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| 소액으로 부동산 투자가 가능한 경매

 위에 언급했듯이, 경매는 집을 가장 싸게 구입할 수 있는 방법이다. 경매는 1번만 유찰되더라도 시장가격보다 20~30% 정도 싸게 낙찰 받을 수 있다. 지금같이 부동산 경기가 좋지 않을 때는 경매 시장에 나오는 매물도 다양해져서 내가 원하는 지역, 원하는 물건을 고르기가 더 수월해진다. 따라서, 좋은 집을 고르는 능력과 문제있는 물건을 가려낼 수 있는 능력만 갖춘다면, 충분히 좋은 집을 아주 저렴하게 구입할 수 있다.

 

 

 경매 물건은 비교적 대출도 용이하다. 경락대출이라는 별도의 대출 상품을 이용할 수 있는데, 개인 신용에 문제만 없다면 낙찰가의 80%정도를 받을 수 있다. 만약 시세 5억짜리 아파트를 가정해보자. 1회 유찰시 3억 5천으로 최저가가 낮아지고 낙찰가의 80%인 2억 8천만원을 대출 받을 수 있게 된다. 내 자산 7천만원만 있으면 시세 5억 짜리 아파트를 구입할 수 있게 되는 것이다.

 

 

 경매는 소액 투자로도 매우 괜찮은 수단이다. 가격의 80% 정도 대출이 가능하기 때문에 기타경비를 감안하더라도 부동산 가격의 30% 금액만 있으면 투자가 가능하다. 단기매도가 가능한 물건은 입찰보증금 10%만 있어도 잔금 기한안에도 충분히 수익을 낼 수 있다. 만약 2억짜리 아파트가 1회 유찰되면 1억4천이고, 최저가로 낙찰받은 후, 1억8천 정도에 급매를 하면, 입찰보증금인 현금 1400만원으로 4천만원의 시세차익을 볼 수 있다. 하지만, 다른 기타 비용들과 세금들도 고려해야하고, 투자는 항상 보수적으로 접근해야하기 때문에 매도가 잘 되지 않는 상황도 고려해서 본인이 컨트롤할 수 있는 금액내의 물건들에 접근해야 한다.

 

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 | 경매 절차 및 과정

 경매 공부에 앞서, 경매 과정을 알아야 한다. 경매는 채무를 갚지 못한 개인의 자산을 강제로 매각하여 채권자에게 배당금을 나눠주는 과정이다. 경매 과정은 다음과 같다.

• 법원 경매개시결정
• 배당요구
• 매각기일(입찰)
• 매각허가결정
• 잔금납부 및 소유권이전
• 명도
• 매도 또는 임대(수익실현)

 

 이 과정에서 우리는 매각기일부터 참여를 한다. 입찰을 하고, 물건에 큰 문제가 없으면 매각허가결정이 나며, 매각허가결정 이후에 잔금을 납부한다. 셀프등기 또는 법무사를 통해 소유권을 이전하고, 점유인을 내보내는 명도과정을 거친 뒤, 매도를 하거나 전/월세를 놓아서 수익을 보면 된다.

 

 

 소유권 이전은 보통 법무사를 통해 진행하면 되고, 명도도 생각보다 수월하게 진행되는 경우가 많다고 한다. 좋은 물건은 매도 또한 수월하게 될 것이다. 따라서 좋은 물건을 잘 골라서 저렴하게 낙찰 받는 능력만 기르면 된다.

 

 

 하지만 이 능력을 기르는 것이 쉽지 않다. 좋은 물건을 잘 고르기 위해서는 '권리분석'을 할 줄 알아야 한다. 하자있는 물건을 덜컥 낙찰을 받았다가는 매우 큰 손실을 보기 쉽상이다. 또한, 부동산 시장에 대한 충분한 이해가 없다면, 적절한 입찰가를 책정할 수 없어서 낙찰에 실패하거나 너무 높은 금액에 낙찰을 받아 수익을 내지 못할 수도 있다. 따라서, 지속적으로 부동산에 대한 공부를 병행하면서 권리분석 능력을 길러야 한다.

 

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 운이 좋게도? 나는 전세사기를 당해봐서 저 모든 과정에 경험해볼 수 있었다. 전세금반환소송을 통해 판결문을 받아 강제경매를 신청했고, 배당요구도 해봤고, 아무도 입찰이 들어오지 않자 2회 유찰시킨 뒤, 직접 낙찰을 받았다. 잔금 납부는 상계처리를 했고, 셀프 등기도 진행해봤다. 내가 거주했기에 명도는 필요 없었고, 집을 싹 수리한 후 매도하여 큰 피해 없이 전세사기를 극복할 수 있었다.

경매 낙찰 후 셀프등기 완료

 

 그 당시는 내 인생에서 가장 스트레스를 받았던 시기였고, 모든 과정이 생소하고 어렵게 느껴졌었다. 하지만 법을 1도 모르는 내가 직접 송장도 쓰고 등기도 치고 했던 것을 생각하면, 누구나 며칠만 공부하면 할 수 있는 일인 것 같다. 거기에 입찰은 전혀 어렵지 않았고, 등기도 법무사를 통해 진행한 뒤 비용처리를 하면 된다. 따라서 권리분석만 공부한다면, 크게 어려울 것이 없는 투자인 것 같다. 본인이 거주하는 지역의 물건들을 먼저 투자를 해보면서 경험을 쌓으면 누구나 수익을 낼 수 있는 좋은 투자수단이 될 것 같다.