2억 5천만원으로 풍무 대장 아파트 43평 매수 기회 - 풍무센트럴푸르지오 3월 20일 입찰

 이번 추천 아파트 경매 물건은 김포 풍무역 역세권 아파트인 풍무센트럴푸르지오다. 대형평수 물건이라 경쟁이 심하지 않아 시세보다 낮은 금액에 낙찰이 가능한 물건으로 보인다.

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| 김포 풍무센트럴푸르지오 경매 물건 개요

• 인천지방법원 부천지원 경매10계 2023타경6159
• 경기도 김포시 풍무동 936, 풍무센트럴푸르지오 219동 2804호
• 2018년식 8년차, 2467세대
• 매각일 2025년 3월 20일
• 입찰최저가 646,100,000원, 입찰보증금 6461만원

2023타경6159 풍무센트럴푸르지오 경매 개요

 

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| 김포 풍무센트럴푸르지오 입지분석

1. 직장 및 교통

" 준수한 지역 일자리와 서울 접근성 "

 최근 떠오르고 있는 마곡지구와 가깝다. 김포는 서울과 딱 붙어있는 지역으로 서울 편입 이슈가 있던 곳이기도 하다. 그 만큼 서울 접근성이 좋다고 볼 수 있다. 일자리가 많은 마곡 지구의 배후 지역이 될 수 있으며, 김포 지역의 자체 일자리도 나름 풍부한 편이다.

 아래 그림은 부동산지인의 법인사업체 사업장 수다. 김포는 5분위에 포함되는 지역일 만큼 일자리가 풍부한 편이다. 하지만 김포 자체에 양질의 일자리는 많지 않다. 대부분 중소기업 또는 공장이 대다수인 것 같으며 평균소득도 높지 않다. 따라서, 김포 지역은 강서나 마포, DMC 일자리 권역의 배후 지역으로 보는 것이 적절할 듯 싶다.

김포시 일자리 분석 - 법인사업체 수

 

" 마곡까지 20분. 강남까지 50분 "

 김포골드라인을 타고 김포공항에서 환승하면 마곡지구까지 20분 밖에 걸리지 않는다. 근처의 DMC, 마포도 30분 내외로 이동이 가능하다. 서울역 인근의 구도심도 40분대에 갈 수 있다. 9호선을 타면 강남까지 50분이 걸린다. 사실상 강남 출퇴근도 가능한 지역으로 볼 수 있다.

풍무센트럴푸르지오 교통 입지, 마곡, 강남 접근성

 

" 풍무역 도보 10분이내 "

 풍무역에서 가장 가까운 아파트다. 초역세권이라 보기에는 애매하지만 도보로 7분 정도 밖에 걸리지 않는다. 경매로 나온 219동은 입구에서 그리 멀지 않기 때문에 도어 투 도어로도 10분 정도면 갈 수 있다.

풍무센트럴푸르지오 풍무역 초역세권

 

" 지옥의 김포골드라인 "

 유일한 단점은 골드라인 역세권이라는 점이다. 김포골드라인은 단 2량 열차로 운행되서 많은 불편함이 있는 노선이다. 언론에도 자주 등장하는 최악의 노선 중 하나로, 출퇴근 시간에 평균 3~4대의 열차를 보내야만 겨우 탈 수 있다고 한다.

 회사동료 중 김포골드라인을 이용하는 사람이 몇몇 있는데 적응하면 괜찮다고 하는 사람이 있는가 하면, 매일매일 설계한 사람을 저주한다는 사람도 있다.

 

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2. 학군 및 학원가

" 준수한 학군과 애매한 학원가 "

 김포는 의외로 학군이 나쁘지 않다. 풍무중과 원당중은 중학 학업성취율이 86%, 89%로 높은 편이며, 풍무센트럴푸르지오와 가까운 양도중도 78%로 나쁜편은 아니다.

 하지만 마땅한 학원가가 없다. 그나마 사우역쪽과 검단 아라역쪽에 중소형 학원가가 있으며, 단지 근처에는 10개 남짓의 소형 학원가들이 있다. 하지만 검단과 풍무는 발전하고 있는 지역이다. 검단쪽에 대형 학원가가 들어설 수 있으며, 풍무역 북쪽의 개발이 진행되고 나면 학원가 문제 충분히 개선될 수 있다.

풍무센트럴푸르지오 학군 및 학원가

 

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3. 상권

 " 가까운 상권과 대형마트, 하지만 백화점 및 쇼핑몰 X "

 풍무역 바로 앞에 이마트 트레이더스가 있고, 풍무센트럴푸르지오에서 도보로 갈 수 있는 홈플러스가 있다. 또한, 단지 남쪽과 서쪽을 상권이 둘러싸고 있고, 풍무역 역세권 상권도 가깝다.

풍무역 인근 이마트 트레이더스와 풍무센트럴푸르지오 상권

 

 임장을 갔을 때도 상권이 꽤나 발달해있다는 생각이 많이 들어서 거주하기에 불편함은 없어보였다. 유흥 상권이 발달한 것도 아니었기 때문에, 상권 측면에서는 매우 괜찮은 지역이다. 백화점/쇼핑몰이 없다는 점이 흠이다.

풍무센트럴푸르지오 인근 홈플러스 및 상권

 

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4. 기타 물건 특징

" 김포 풍무 대장 아파트 "

 개인적으로 이 지역의 대장아파트라고 생각한다. 검단신도시와 맞닿아 있긴 하지만, 검단쪽을 제외하면 주변 지역에서 가장 좋은 아파트다.

 풍무역센트럴푸르지오 남쪽으로 준신축 급인 자이, 꿈에그린 등의 대단지와 노후 아파트들이 많이 있는데 역과의 거리, 초등학교 위치, 상권, 쾌적성 등 모든 면에서 센트럴푸르지오가 가장 좋다.

 풍무푸르지오와 비교해도 초등학교가 더 가까우며, 더 신축이다. 또한, 이전 글에 남겼었던 한 라인에 3세대인데 엘리베이터가 1대인 불편한 아파트가 바로 풍무푸르지오인데, 센트럴 푸르지오는 그런 동도 없다고 한다.

 

 

" 2000세대 이상 대단지 신축 "

 벌써 8년차 아파트지만 아직까진 신축단지로 볼 수 있다. 아래 사진처럼 신축, 대장 아파트가 주는 그런 아우라가 있다. 2467세대의 대단지 아파트로 커뮤니티 시설도 매우 잘 되있다. 수영장은 없지만 카페, 헬스, 농구장, 탁구장, 골프장, 기타 이런저런 수업 등 웬만한 커뮤니티 시설은 다 있다고 보면 된다.

풍무센트럴푸르지오 임장 사진

 

 

" 5호선 연장 호재 "

 5호선 연장 호재도 있다. 5호선 연장 라인에 풍무역이 포함될 가능성이 높은데, 실현될지는 지켜봐야 하며, 개인적으로는 20년 정도 후에 이용 가능할 것 같다. 하지만 풍무역은 인근은 앞으로도 계속 좋아질 동네로 보이며. 호재가 확정만 되도 집 값에 큰 상승여력이 생길 수 있다.

 남쪽의 검단아라역 개통도 좋은 효과를 줄 수 있다. 버스로 10분 정도면 갈 수 있는데, 김포 골드라인이 대체 수단이 될 수도 있어보인다.

 

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| 등기부등본 권리분석

아래 등기부등본의 주요 등기사항 요약본을 첨부하였다. 실제 등기에는 공동담보목록 및 다수의 근저당으로 매우 지저분하지만 모두 말소된 등기이며, 현재는 압류 2건, 근저당 2건만이 남아있다. 모두 말소되는 권리므로 권리분석에는 큰 문제가 없다.

풍무센트럴푸르지오 경매 등기부등본 권리 분석

 

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| 가격 및 입찰가 분석

• 매물 최저호가 : 9.1억
• 실거래가 : 9.1억
• 전세 최저호가 : 6.6억
• 전세 실거래가 : 6억
• 월세 매물 및 실거래가 없음

풍무센트럴푸르지오 경매 입찰가 분석

 

" 적정 입찰가 8억 4000만원 이하 "

 풍무센트럴푸르지오에서 가장 큰 평형인 43평이다. 알파룸을 포함하면 방이 5개인 대형 평형이다. 다른 매물에 비해 경쟁이 심하지 않을 것으로 보인다. 지난해 말에도 동일 단지의 39평형 경매가 진행된 적 있었고, 입찰자수가 7명 밖에 되지 않았다. 이 물건은 그보다 더 큰 평형이니 5명 내외가 되지 않을까 싶다.

 

 입찰가는 8억 4000만원 내외가 적당해 보인다. 입찰가를 산정하는 각자의 기준이 있겠지만, 즉시 매도시에도 1000만원 이상 수익이 나는 금액 이하로 입찰하는 것을 선호한다. 대형평수에다가 취득가액 자체가 높아서 세금만 2500만원 이상이다.

 

 8억 4000만원에 낙찰받는다면 취득가액은 8억 8000만원 정도다. 현재 매물 최저호가가 9억 1000만원이니, 2000만원 정도 저렴한 급매로 팔더라도 1000만원 밖에 남지 않는다. 매도 시 중개수수료에 양도세를 포함하면 남는 돈이 거의 없을 수 있다. 그러니 입찰가는 8억 4000만원 이하로 쓰느게 적절해보인다.

 

" 2억 5천만원으로 전세 갭투자 가능 "

 8억 4000만원에 낙찰받아서 전세를 준다면 실투자금은 2억 5900만원 정도가 필요해 보인다. 전세 실거래가가 6억이며, 전세매물 최저호가는 6억 6000만원이다. 따라서 6.2~6.3억에 전세를 놓는다면 충분히 맞출 수 있을 것 같으며, 필요한 투자금은 취득가액 8.8억 - 전세가 6.2억으로 약 2억 6000만원 정도 필요해 보인다.

 

 월세 투자를 고려해도 괜찮을 듯 하다. 월세 거래내역 및 매물이 없어서 정확한 시세를 알 순 없지만, 반전세 내역을 바탕으로 계산해보면 대략 5000/200 정도인 것 같다. 주변에 산업단지, 대형마트가 있는 아파트는 직원들 숙소로 임차를 해두는 경우가 많다. 이를 고려해 월세 투자를 고려하는 것도 한 방법이 될 수 있을 것 같다.

 

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 마곡으로 출퇴근하는 직장인 입장에서 가장 사고 싶었던 단지였다. 경기도에서 마곡이 가까운 지역 중 가장 좋아보였으며, 투자 가치로 보아도 나쁘지 않았었다. 하지만 투자 상품만으로 본다면 최상의 선택은 아닐 수 있다. 매번 하는 이야기지만 같은 돈이면 선택할 수 있는 지역이 더 많다. 2억 5천만원이면 김포보다 상급지에 투자가 가능하기 때문이다. 하지만 김포 풍무센트럴푸르지오에 원래 관심이 있었거나 실거주 계획이 있다면 분명 좋은 물건이 될 것 같다. 

 

 - 개인적인 분석 및 예측일 뿐입니다. 투자에 대한 책임은 개인에게 있습니다. -