오늘 소개할 경매 물건은 투자금 1억 이하로 매수가 가능한 경기도 오산시 오산역 이편한세상 2단지이다. 객관적으로 오산은 부동산 투자를 하기에 좋은 입지는 아니다. 하지만 해당 물건 단지는 현재 내가 거주중인 단지이고, 실거주자 입장에서 현실적인 분석을 할 수 있을 것 같아서 이번 추천 매물로 정해보았다.
| 물건개요
- 수원지방법원 본원 경매8계 2024타경64835
- 경기도 오산시 원동 900, 오산역 이편한세상 2단지 202동 304호
- 2007년식 19년차, 1360세대
- 매각일 2025년 5월 2일
- 입찰최저가 270,900,000원, 입찰보증금 2709만원
| 입지 분석
글 서두에 언급했듯이, 오산은 수도권에서 그리 좋은 동네는 아니다. 중/하급지로 보는게 적절할 것 같다. 한 때, 부동산 폭등기 때 최고 상승률을 찍은 동네로 이슈가 되긴 했지만, 상승 이전 가격 자체가 매우 낮았던 영향도 있다.
하지만 오산도 분명한 장점이 있는 지역이고, 충분히 투자가치가 있는 단지도 있다. 이번 소개 물건인 오산역 이편한세상 2단지도 개인적으로는 투자가치가 있다고 생각되는 단지 중 하나다. 아래 교통&직장, 학군&학원가, 상권, 호재&특징, 그리고 개인적인 의견을 바탕으로 오산역 이편한세상 2단지의 입지에 대해 분석해보도록 하겠다.
1. 교통 & 직장
객관적으로 교통과 직장 입지는 좋은 편은 아니다. 직장이 많은 도시도 아니고, 강남이 가깝지도 않다. 하지만 직장 측면에서는 약간의 위치적인 장점도 있다.
" 강남 광역버스로 1시간대 "
광역버스 5300번을 이용하면 강남까지 1시간대에 접근이 가능하다. 네이버나 카카오 지도에서는 1시간 10분 내외로 나오는데 월요일에는 10~20분이 더 걸린다. 현재 내가 출퇴근 시 이용하는 버스인데, 2단지 정류장에서 7시 50분즘 타면, 신논현역에 9시 전에 도착한다. 2단지에서 오산IC까지 20분, 고속도로 30분, 반포IC 나가는데 10~20분 정도 걸린다.
사당까지 갈 수 있는 M5532 버스도 있지만 해당 버스는 이용해보지 않아 자세히 알지 못한다. 하지만 5300보다 확실히 배차간격이 길다.
직장이 강남 인근이라면 확실히 장점이 있다. 직주근접이 아니라면 서울에 사는 사람들도 1시간씩 출퇴근을 하는 사람이 꽤 있는데 그런점을 생각하면 그리 오래 걸린다고 느껴지지 않는다.
또한, 광역버스의 장점은 앉아갈 수 있다는 점이다. 1호선 지하철 이용시 시간에 따라 다르지만 수원에서나 앉을 수 있으며, 서서 가는 날이 더 많을 수도 있다. 하지만 광역버스는 입석이 불가하여 무조건 앉아갈 수 있으며, 이편한세상 2단지 정류장은 만석으로 차를 보내는 일도 절대 없는 정류장이다.
하지만 물리적인 거리가 너무 멀긴하며, 월요일, 비/눈으로 날씨가 좋지 않은 날은 가끔 1시간 30분이 걸릴 때가 있으며, 퇴근시에 술자리가 파하는 시간과 겹치면 신논현역에서 만석인차를 보낼 때도 있다.
" 유이한 역세권 단지 "
오산역 근처 아파트 중 도보로 역까지 걸어갈 수 있는 단지는 이편한세상 1단지, 2단지 뿐이다. 운암주공 5단지도 걸어갈 만 한 거리지만 이편한 단지보다는 멀고 너무 구축인데다가 소평 평수도 단지다.
오산대역 근처의 신축 아파트도 많이 있지만, 오산대역은 급행이 서지 않는다. 서울로 출퇴근하려면 가급적 급행을 이용해야하는데 오산시 아파트 중에서 1호선을 이용해 서울로 출퇴근 해야된다면 최고의 단지는 단연 이편한세상이다(1단지 > 2단지).
" 일자리가 풍부한 인접 지역, 엘지의 도시 "
오산 내에 일자리가 풍부하진 않다. 세교 또는 세마쪽 산업 단지가 조금 있지만, 지자체내의 일자리는 많지 않다. 하지만 같은 생활권으로 볼 수 있는 인접 지자체의 일자리가 매우 풍부한 편이다. 일자리가 많기로 유명한 화성, 동탄, 수원, 평택과 가깝다. 또한, 화성의 정남산업단지, 평택의 서탄산업단지나 진위쪽 산업단지는 오산 생활권으로 보는게 더 적절하다.
엘지디지털파크도 행정구역상 평택에 속하지만 오산으로 보는게 적절하다. 엘지평택사업장 주변의 거주단지가 대부분 오산시에 속한다. 엘지 임직원 입장에서 교통 및 상권 측면을 따져봐도 오산역 근처의 이편한세상, 시청 근처의 운암단지, 세교 신도시가 더 좋을 수 있다.
동네 주민을 보더라도 엘지 직원이 정말 많으며, LG전자 임직원 뿐만 아니라 협력사 직원들이 많이 거주하는 도시다. 이 때문에 거주 수요는 매우 탄탄하다고 볼 수 있는 지역이다.
2. 학군 & 학원가
" 나름 학구열이 강한 비평준화 지역"
오산은 고등학교 배정이 아직 비평준화인 지역으로 나름의 강한 학구열이 있는 동네고, 그 중 세마고는 경기 남부 고등학교 중 가장 학업성취도가 높은 학교로 유명하다. 동탄의 국제고보다도 들어가기가 힘든 학교라고 한다. 또한, LG임직원 등 소득수준이 꽤 높은 가구가 많아 교육열이 어느 정도 있는 동네라서, 소도시치고는 학군이 나쁘진 않은 지역이다.
하지만 세마고를 제외하면 학군이라고 부르기도 모호한 사정이다. 중학교 학군은 대부분 학업성취율 60%대로, 학군이 크게 의미 있는 단지는 없다.
" 큰 학원가는 없지만, 나름 초중품아 "
대형 학원가는 없으며, 단지 근처 몇몇 상가에 소형 학원가가 형성되어 있다. 하지만 오산역 이편한세상의 최대 장점은 초등학교 중학교를 끼고 있다는 점이다. 한 번 거주를 시작하면 고등학교 입학 전까지 아이들 학교 때문에 이사를 갈 일이 없다.
그래서인지 오산역 이편한세상의 임차 매물은 매우 귀하다. 최근 이사한 나도 매물이 없어서 기다리다가 겨우 임차를 들어왔고, 주변 주민들도 아이들 학교 때문에 대부분 오래 거주하는 경향이 있다.
3. 상권
백화점, 대형 쇼핑몰은 없지만 생활에 불편함은 전혀 없을 정도의 상권은 갖춰저 있다. 도보권에 이마트가 있고, 운암쪽에 롯데마트, 오산대역에 홈플러스가 있어서 3대 대형마트가 모두 들어와있다. 상권이 발달한 동탄도 차로 20분이면 갈 수 있다.
" 이마트, CGV 도보 5분 "
이편한세상 1단지와 2단지 모두 이마트까지 도보로 5분이면 갈 수 있다. 이마트 맞은편에도 병원, 학원가 등 상권이 발달해 있어 생활에 전혀 불편함이 없다. 이용객이 거의 없긴 하지만 CGV도 걸어서 5분이면 갈 수 있다.
" 시청 앞 메인 상권, 운암뜰 한식거리"
오산시청 앞쪽이 오산의 메인 상권이다. 시청 근처의 운암 주공단지들이 전통의 주거지역이었던 것 같고, 이 때문에 인근의 상권이 크게 발달해 있다. 원래 각 지자체 시/군청이 주변이 가장 중심지가 되곤 한다. 운암뜰 한식거리에는 외식을 할 만한 식당과 상가들이 많다. 도보로는 어렵지만 크게 멀지 않다. 오히려 번화가 상권 및 유흥가와 적당히 거리가 있다는 점이 아이들 교육 측면에서 더 장점이다.
" 오색시장, 도보권 전통 시장 "
오색시장까지 도보로 20분 정도면 갈 수 있다. 버스로 2~3 정거장 정도 거리지만, 처가 어른들은 운동삼아 걸어서 장을 보러 다닌다. 고현 아이파크에 사시던 장모님이 오산역 이편한세상으로 이사온 가장 큰 이유가 오색시장과 대중교통이었다. 철마다 맥주축제 같은 행사도 자주하며 맛집도 꽤 많다.
4. 호재 및 입지 특징
오산시는 많은 교통 호재가 예정되어 있지만 단점도 크다. 특히 아직도 신축 아파트들이 들어서고 있으며, 미분양이 해소되지 않은 단지도 있다.
" 많은 예정 공급량"
아직도 건설 중인 세교 2지구의 단지들이 있으며, 세교 3지구도 곧 개발을 시작한다고 한다. 끊임없는 공급물량이 터져나오고 있다. 단기적인 측면에서 보면, 많은 과잉 공급은 절대적인 악재에 속한다.
" GTX-C, KTX, 수인분당선, 동탄트램 "
교통 호재가 한 두가지가 아니다. 수원에서 양재, 삼성을 갈 수 있는 GTX-C가 오산과 평택까지 연장된다고 하며, 수원에서 출발하는 KTX열차의 오산 정차가 계획중이다. 그 외 수인분당선 오산대역 연장과 동탄도시철도(트램)의 교통망 구축이 발표되었다.
하지만 호재는 어디까지나 참고로만 봐야하며, 나 역시 크게 신경쓰지 않는 부분이다. GTX-C는 기존 노선도 완공되려면 한참 멀었으며, 오산까지 실제로 연장될지는 미지수다. 수원발 KTX도 실제 대중교통 편의성 측면에서 큰 의미는 없어보이며, 수인분당선, 동탄도시철도가 과연 실현될지도 미지수다.
동탄도시철도는 트램인데 많은 도시공학자들은 트램의 효율성에 매우 비관적이다. 없는 것보다는 좋겠지만 배차간격, 노선 등을 고려했을 때, 집 값에 큰 영향을 줄 만한 호재는 아닐 것 같다.
5. 물건 특징
개인적으로 오산 내에서 오산역 이편한세상은 투자가치가 있다고 생각하는 편이다. 하지만 역도 가깝고, 아이들 학교도 가까운 1단지가 2단지보다는 더 나아 보인다. 이는 가격에도 반영되어 있는데 1단지가 2단지보다 2 ~ 3천만원 이상 비싸다.
2단지가 더 좋은 점은 단지가 더 크고 세대수가 많다는 점인데, 놀이터나 연못과 같은 조경시설이 아주 조금 더 많고 잘 되어 있는 편이다. 그 외에 시설 및 커뮤니티도 대부분 비슷하며, 피트니스센터는 오히려 더 비싸다(1단지 4000원, 2단지 16000원).
그 외에도 걸리는 점이 두 가지가 있다.
" 애매한 저층(3층) 물건 "
5층 이상의 중고층이었다면, 돈을 좀 융통해서라도 입찰에 참여했을 것 같다. 3층이라는 점이 가장 마음에 걸린다. 3층 이하 매물은 환금성이 떨어지며, 조망권과 일조권이 중고층에 비해 떨어진다. 1,2층에 비해 사생활 침해는 적겠지만, 3층은 층간소음으로부터 자유로운 1층 보다도 선호도가 떨어질 수 있다.
" 응달 및 결로 이슈 "
이전에 로얄동, 로얄층을 고르는 기준에 대한 글을 쓰면서, 피해야 할 물건에 대해 소개한적이 있다. 단지 끝 쪽의 건물풍이 부는 매물이나 해가 잘 들지 않는 매물은 난방 및 결로 이슈가 발생할 수 있다는 내용이다. 상세 내용은 아래 링크를 참고하면 된다.
아파트 동별 실거래가 가격 비교로 RR 로얄동 로얄층 찾는 방법과 피해야 할 물건
이번에는 아파트 단지 내 동별 가격 비교로 RR 로얄동 로얄층을 찾는 방법에 대해 알아보도록 하겠다. 저번 글에서 RR 로얄동 로얄층의 기준에 대해 설명했었다. 자세한 내용은 이전 글인 아래 링
ihatenumber.tistory.com
이 매물은 위 글에서 소개했던 사례와 비슷한 위치의 물건이다. 아래 왼쪽 사진이 결로와 난방 문제가 있었던 물건이고, 오른쪽 사진이 이번 경매 물건이다. 위치가 매우 비슷하다. 이편한세상의 저 끝쪽 라인들은 해가 들지 않는 방이 있고, 겨울에 보일러 온도가 잘 안 올라가거나 밖과의 온도차가 심해 결로가 발생할 수 있다.
아래 사진은 아주 날치가 화창한 오늘 아침 출근길에 찍은 사진이다. 해가 쨍쨍해야 할 시간임에도 단지 끝쪽라인에는 해가 잘 들지 않는다. 대부분 저 위치에 해당하는 방에서 문제가 생길 수 있어서 관리가 필요하다.
" 쪽문과 가장 가까운 동 "
장점도 있다. 쪽문과 매우 가깝다. 버스 정류장이 바로 앞에 있으며, 역까지 거리도 반대편 동에 비해 5분 이상 가깝다. 주로 장을 보는 대형마트도 쪽문 바로 옆에 있다.
| 권리분석
등기부등본은 매우 깔끔하다. 모두 말소되는 근저당밖에 없다. 1.65억의 근저당이 있는 상태에서 4.8억을 추가로 더 대출받았는데, 이 집을 담보로 저정도 대출이 나온것이 더 신기한 상황이다. 두번째 근저당의 채무자가 회사이름으로 되어 있는 것으로 보아, 경기가 좋지 않아 자금 운용이 어려워진 자영업자로 보인다.
어쨌든 권리분석 상 등기는 매우 깔끔하지만, 현 소유자가 자금 운용이 좋지 않은 상황이라는 것과 소유자의 나이대가 학령기 자녀를 둔 가족일 것 이라는 점이 마음에 걸린다. 명도 난이도가 쉽지 많은 않을 것 같으며, 적당한 명도비를 준비해야 할 것 같은 매물이다.
| 입찰가 분석
- 최근 실거래가 380,000,000(1층), 365,000,000(2층)
- 매물 최저호가 365,000,000 (1층)
- 전세시세 270,000,000 이상 (갭 1억)
- 전세매물3, 월세2, 임차매물 부족
- 실투자금 - 전세임대 9천, 월세임대 6천
네이버에 올라와 있는 2단지의 최저가는 1층 매물 3억 6500만원이며, 그 다음 가격은 2층과 탑층(27층)인 3억 8천만원이다. 최근 저층 실거래가도 3억 8000만원, 3억 36500만원 인 것으로 보아 이편한세상 2단지 저층 물건은 3억 6000~8000만원으로 보는 것이 적절하다.
전세는 2.9억 1건, 3억 2건, 총 3건이 나와 있으며 월세 매물은 5000/100, 3000/130 2건이 나와 있다. 얼마 전까지만 해도 임대물건이 씨가 말라 있는 상태였는데 최근에 새로 임대 물건들이 올라왔다. 그럼에도 임대 물건 자체가 많지 않아 가격 조정만 잘 한다면 임차인을 맞추는 데는 크게 문제가 없을 것 같다.
" 바로 매도하기는 쉽지 않음 "
낙찰 후 즉시매도는 투자 매력이 떨어진다. 최저가보다 1000만원 이상은 저렴하게 급매로 팔아야 할텐데, 취등록세 & 복지 & 명도비를 고려하면 3억 4천만원 이하의 금액에 낙찰을 받아야 한다. 현실적으로 쉽지 않다.
" 전세 갭투자 9000만원 "
3.4억을 낙찰가로 예상하고, 명도비로 넉넉하게 500, 수리비 1000을 고려하면 취득가액은 3억 6195만원이 된다. 2억 7천만원이면 충분히 세입자를 맞출 수 있으니, 실투자금은 9천만원 내외가 될 것 같다.
" 월세 투자 6000만원 + 월 8만원 "
현재 월세 매물 가격인 보증금 3000만원에 월세 130으로 임차인을 맞추면 실투자금은 6천만원 내외일 듯 하며, 월 대출 이자를 월세로 충당하면 한 달에 8만원만 납부하면 된다. 소액의 투자금과 유지비용은 매우 큰 장점이다. 신용대출까지 고려하면 실투자금이 필요하지 않을 수도 있다.
" 예상 입찰가 3억 4000만원 이하 "
실거래가 및 현재 매물 시세가 3억 7천만원 정도이다. 시세보다 2000만원 이상은 저렴하게 낙찰 받는다고 가정해도 3억 5000만원이며, 해당 물건은 저층에 비선호 동호수에 가깝다. 따라서, 3억 4천만원 이하로 입찰하는 것이 좋을 듯 하다. 그 이상의 가격이라면 차라리 중개소를 통해 동호수, 수리상태를 확인하고 매수하는 것이 좋다.
| 결론 및 요약
개인적으로 오산역 이편한세상 2단지는 큰 수익을 볼 수 있는 단지는 아닐 수 있다. 하지만 현재 해당 매물 단지에 거주민으로써 주거 환경이 정말 나쁘지 않다고 자부할 수 있다. 실거주 측면에서도 나쁘지 않고, 오산 시민이라면 나중에 들어가서 살 생각을 가지고 투자하는 것도 괜찮을 수 있다.
서울로 출퇴근을 해야 하는 오산 시민에게는 선택지가 많지 않다. 1)오산대역 근처의 세교신도시에 거주하거나 2)오산역 근처인 이편한세상, 3)운암 주공 단지들이 그나마 상권이나 교통 등 거주 환경이 좋은 동네다.
하지만 오산대역 근처의 신축은 1동탄과 큰 차이가 나지 않을 정도로 가격대가 만만치 않고, 운암 주공은 2세대 아파트들로 연식이 아쉽다. 노후 및 동파 문제로 겨울에는 세탁기를 사용하지 못하기도 한다. 또한, 운암 주공 2~4단지, 현대, 대동 아파트는 오산역과의 거리가 꽤 있으며, 광역버스도 만석으로 보내야 하는 일이 다반사다.
급행을 이용할 수 있는 오산역이 도보권이며, 3세대 아파트로 지하주차장 연결 및 커뮤니티 센터, 1000세대 이상의 대단지, 편리한 상권 및 주변시설, 초등학교 & 중학교와의 거리 등 모든 면에서 괜찮은 아파트 단지다.
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