투자금 2억 가성비 수원 아파트 권선자이e편한세상 - 이번주 추천 경매

 오늘 소개할 경매 물건은 수원 권선구의 권선자이이편한세상 아파트로 투자금은 약 2억 5000만원 정도다. 작년에도 경매 매물로 나왔던 단지로, 실제 임장을 다녀온 뒤 입찰에도 참여했었다.

 

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 당시 2등 아니면 3등으로 패찰해서 매우 아쉬움이 남았던 단지였으며, 낙찰자는 아주 젊은 여성으로 거의 실거래가에 가까운 금액에 낙찰 받았던 것으로 기억한다. 분석 기록을 찾아보니, 당시 실거래가는 4억 8천만원이었으며, 최소한의 수익을 위해 예상 낙찰가를 4억 6600만원으로 산정했었다. 하지만 결과는 실거래가에 가까운 4억 7846만원이었다.

권선자이 e편한세상 이전 경매 입찰가 분석

 

 당시는 부동산 시장이 회복하기 시작한 시점으로 저 물건에만 41명이 입찰 했을 정도로 경매 열기도 엄청 뜨거웠던 시기였다. 지금은 시장 상황이 저 시기와는 다르지만, 그래도 41명이 입찰을 할 만큼 상품성이 괜찮은 단지다.

 

 오늘은 이 수원 권선구의 권선자이이편한세상 단지의 경매 물건에 대해 소개해보도록 하겠다.

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| 물건개요

• 수원지방법원 본원 경매 15계 2024타경4482
• 경기도 수원시 권선구 권광로 55, 권선자이이편한세상아파트 106동 1402호, 104제곱 39평형
• 2011년식 15년차, 1,753세대
• 매각일 2025년 5월 12일
• 입찰최저가 453,600,000원, 입찰보증금 4536만원

권선자이 e편한세상 단지 전경

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| 입지 분석

  수원 권선구의 준신축 대단지 아파트다. 권선구는 경기도에서, 수원 내에서도 상급지는 아니지만 권선자이이편한세상은 충분히 장점이 있는 단지다. 해당 물건의 입지에 대해 소개해보겠다.

 

1. 교통 & 직장

" 서울 출퇴근이 쉽지 않은 교통 입지 "

권선자이 e편한세상 교통 입지

 

 강남 접근성, 서울 출퇴근 관점에서 권선자이 이편한세상은 교통입지가 썩 좋지 않다. 지하철도 애매하고 광역버스도 애매하다. 강남도, 시청(서울 구도심)도, 여의도도 넉넉히 1시간 30분 이상은 잡아야 한다. 

 

" 지역 내 풍부한 일자리 "

권선자이 e편한세상 직장 입지

 서울 출퇴근이 쉽지 않지만, 수원은 지역 내 일자리가 매우 풍부하다. 특례시로 지정될 만큼 인구도 경제도 지방 광역시급 이상이다. 또한, 수원은 삼성의 도시로 삼성 뿐만 아니라 많은 협력사들이 있어 일자리도 평균소득도 최상위층에 속한다.

 

 권선자이이편한세상은 권선구에 속하지만 영통구, 팔달구 생활권에 더 가까우며, 삼성전자 본사와도 멀지 않다. 영통구의 아파트들은 대부분 구축이거나, 신축이라면 가격대가 너무 높은 편이라 충분히 대안이 될 수 있는 단지다. 

 

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2. 학군 & 학원가

" 초품아, 하지만 애매한 학군 " 

 권선자이 이편한세상은 학군이 매우 애매하다. 학군을 생각한다면 차라리 영통쪽이나 수지쪽이 좋다. 중고교 학군 모두 애매하다. 하지만 초등학교를 끼고 있는 초품아이며 단지 근처에 소형 학원가는 발달해있다.

권선자이 e편한세상 학군 및 학원가 입지

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3. 상권

" 백화점, 이마트 도보 10분 "

 권선자이e편한세상은 상권 이용이 편리하다. 수원 버스터미널 옆에 NC백화점과 이마트가 있는데, 도보로 10분 밖에 걸리지 않는다. 입지를 분석할 때 상권 항목에서 가장 중요하게 여기는 항목이 백화점의 유무인데, 권선자이e편한세상은 도보로 백화점에 갈 수 있다.

권선자이 e편한세상 상권 입지

 현대, 롯데, 신세계 등 메이저 백화점은 아니지만 그래도 백화점이며, 바로 옆에 이마트도 붙어 있어서 상권 면에서는 매우 좋은 입지를 가졌다고 볼 수 있다.

 

 단지 대각으로 수원시 농수산물 도매시장도 있어서 먹거리 장보기도 좋을 것이며, 단지 상가나 주변에도 간단한 마트, 편의점, 카페등의 상권이 잘 형성되어 있다.

권선자이 e편한세상 상권 입지

 

 또한, 망포, 영통까지도 가깝다. 망포 & 영통은 상권 및 쇼핑몰이 잘 되어 있고 학원가도 발달해 있다. 수원시청 근처의 발달한 상권도 멀지 않다. 주변 지역의 인프라를 활용할 수 있는 면에서도 매우 괜찮은 단지다.

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4. 호재 및 입지 특징

" 실질적인 호재는 없다 "

 수원은 GTX-C, 신분당선 연장, 인덕원-동탄선 많은 교통호재가 있는 도시다. 하지만 이 중 권선자이이편한세상과 직접적인 연관이 있는 호재는 없다. 수원역도 거리가 있으며, 화서역은 더 멀다. 인동선도 크게 이용할 일이 없다. 무엇보다 가장 가까운 지하철인 수인분당선 수원시청역도 도보 15분 거리로 가깝진 않다.

 

" 동네에서 가장 좋은 단지 "

 권선자이e편한세상 주변에도 아파트 단지가 꽤 많으며 균일하게 조성되어 균질성이 있는 동네다. 하지만 이 동네에서 입주 15년 내의 준신축 단지는 권선자이e편한세상이 유일하다. 주변 아파트들 대부분이 낡은 2세대 이전 아파트들이며, 좀 더 남쪽으로 가야 비슷한 연식 또는 신축 아파트들이 있다.

권선자이 e편한세상 단지 장점 및 특징

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| 권리분석

 등기부등본상의 권리는 매우 깔끔하다. 모두 말소되는 근저당과 압류만 있으며, 등록된 임차인도 없다. 소유 지분이 1/2로 나뉘어 있지만, 공동명의로 소유했던 주택의 명의를 한 쪽으로 옮긴 것으로 보인다. 매수인이 떠안아야 할 위험한 권리나 등기는 없는 것으로 보인다. 

2024타경4482 권선자이 e편한세상 등기부등본 권리분석

 

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| 입찰가 분석

• 최근 실거래가 670,000,000
• 매물 최저호가 685,000,000
• 전세시세 500,000,000 이상 (갭 1억 8천만원)
• 전세 매물 없음, 더 작은 평수의 전세가 5억 3000만원

 대형 평수(39평형)라 세대수가 많지 않고, 거래 수도 많지 않다. 최근 실거래가는 6억 7천만원이며, 매물 최저가는 6억 8500만원이다. 최저가 매물도 기존 6억 7천만원이었는데 최근 가격을 올린 것으로 보인다. 매도자도 상대적으로 급하지 않으며 그 가격 이하로는 팔지 않겠다는 의미다.

 

 동일 평수의 임차 매물은 없다. 1700세대 이상의 대단지인데 반해 전 평수의 임차 매물이 13건(전세9건, 월세4건) 밖에 되지 않을 정도로 임차 매물이 부족하며, 한 단계 작은 평수의 전세도 5억 3천만원에 나와있다. 5억 이상의 가격에 충분히 전세를 맞출 수 있을 것으로 보인다.

 

 최저호가 6.85억, 전세시세 5억으로 계산을 해보았다.

2024타경4482 권선자이 e편한세상 입찰가 분석

 

 즉시매도 또는 실거주 시 필요예산은 2억 1500만원 정도가 필요해보이며, 전세나 월세 투자시에는 1억 6000천~7000만원 정도가 필요해보인다. 만약 신용대출 또는 마이너스통장 1억을 포함한다면, 1억 만큼 예산을 빼면 되므로 1억 미만으로도 투자가 가능하다.

 

" 추천 입찰가 6억 4천만원 이하 "

 바로 매도하더라도 손해가 되지 않는 금액대는 6억 4천만원 이하다. 낙찰을 받아서 최저호가보다 1000만원 싼 6억 7500만원에 매도해도 수익이 나려면 6억 4천만원 이하의 금액이어야 한다. 하지만 대형평수인 점, 수원 내에서 상급지가 아닌 점을 고려하면 이보다 더 낮은 6억 2000만원대가 적정대인 것 같다. 

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| 결론 및 요약

" 주변 단지 중 가장 좋은 단지 "

 직접 단지 주변을 돌아보면 이 동네에서는 가장 좋은 단지라는 것이 느껴진다. 입지를 떠나서 주변 단지들이 대부분 노후되어 있다. 1990년대 또는 그 이전에 지어진 단지들이라 노후도가 심하기도 하다. 동네에서 유일한 3세대 아파트이다. 만약 이 동네를 떠나고 싶지 않은 사람들에게는 가장 선호하는 단지일 것이며, 그 만큼 수요는 유지될 수 있다.

 

" 가성비가 좋은 단지 "

 비슷한 연식의 아파트는 권선동 남쪽이나 망포쪽으로 넘어가야 한다. 권선자이e편한세상은 권선동 남쪽에 비해 상권 측면에서 더 좋고, 지하철역도 좀 더 가깝다. 망포나 영통, 매교쪽은 가격대가 비싸다.

 초등학교, 중학교가 붙어 있으며, 백화점, 이마트가 도보 10분이다. 수인선(수원시청역)도 도보로 15분 정도로 걸어다닐 만 한 거리기도 하다. 모든 면에서 부족함이 없는 나름 가성비가 뛰어난 단지로 볼 수 있다.

 

 하지만 그 만큼 애매한 단지라고 볼 수도 있다. 수원 최상급지 광교와 학군이 좋은 영통, 삼성전자와 가깝고 젊은 상권의 망포나 강남 접근성이 뛰어난 용인 수지 등 주변의 상급지에 비해 입지가 떨어지는 것은 사실이다. 따라서, 너무 높은 가격에 낙찰을 받는 것 보다는 본인이 생각하는 적정 가격을 설정하여 충분한 수익성을 염두해두고 입찰을 하는 것이 좋아보인다.