[2025.05] 불 붙은 경매시장, 낙찰가가 오르고 있다. - 경매시장으로 보는 부동산 시장(아파트 가격) 전망

 블로그에 내가 관심있는 경매 물건들에 대해 분석하는 글을 꾸준히 올리는 중이다. 최근 업무가 바빠져 뜸했지만, 그래도 꾸준히 지켜보고 있다. 만약 나라면 입찰을 할지 말지, 한다면 얼마에 할지 분석을 해보며 틈틈히 글을 쓰려 하고 있다.

 

 최근 경매시장이 심상치 않은 것 같다. 낙찰가율이 생각보다 너무 높아지고 있다. 경매에 관심있는 사람들은 알겠지만 부동산 시장에서 경매시장이 가장 먼저 반응한다. 집 값이 오르기 전에 경매 시장이 먼저 뜨거워지며, 하락기 또는 횡보가 오기 전에 경매시장이 먼저 식는다.

 

 그런데 최근 경매시장이 뜨거워지고 있는 것 같다. 최소한 나의 관심지역은 그런 추세다. 시장 전체를 파악하긴 어렵지만 나의 관심지역, 관심매물을 바탕으로 현재의 경매시장과 부동산 시장 전망에 대해 남겨보도록 하겠다.

 

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| 낙찰가가 오르고 있다.

 아래는 개인적으로 사용하는 경매 플랫폼인 '경매마당'의 개인 보관함이다. 내가 관심있는 지역의 경매 매물들을 보관함에 담아두고 시간날 때마다 입지와 입찰가를 분석해본다. 그런데 내 보관함 물건들의 낙찰가격이 심상치 않다.

낙찰가가 오르고 있는 경매물건들

 

" 감정가보다 높은 낙찰가 속출 "

 경매의 장점은 싸게 살 수 있다는 점이다. 그래서 대부분 감정가보다 싸게 낙찰된다. 또한, 감정가는 최소 1년 이상 이전에 감정된  가격이므로 상승기가 아니라면 당연히, 감정가보다 낮은 금액에 낙찰된다.

 

 또한, 대부분의 수도권 아파트(서울 상급지가 아닌)는 1회 정도는 유찰된다. 감정가가 현재 시세보다 비싸다고 생각하기 때문에 아무도 입찰하지 않아 유찰되고, 대부분 감정가 아래에서 낙찰이 된다. 그런데 최근 유찰이 된 물건이 오히려 감정가보다 높게 낙찰되는 경우가 발생하고 있다.

 

 위 보관함 매물들을 보면, 감정가보다 높은 가격에 낙찰된 물건들도 있고, 감정가보다 낮은 가격에 낙찰된 물건들도 5% 안쪽이다. 경매로 시세보다 겨우 5%도 안 싼 금액에 낙찰이 되고 있는 것이다. 또한, 유찰된 물건인데 감정가보다 높게 낙찰됐다는 말은 유찰되기 전 최저입찰금액으로 입찰했다면 단독입찰로 낙찰을 받을 수도 있었다는 이야기가 된다. 즉 조만간, 신건 물건들이 유찰없이 낙찰되는 경우도 자주 나타날 것 같다.

 

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" 2주전과는 완전히 다른 흐름 "

 아래 보관함 매물들은 2주 이상 이전에 낙찰된 매물들이다. 몇몇 물건들을 제외하면 대부분 10~20% 정도는 감정가보다 싼 금액에 낙찰되곤 했었다. 

4월달의 관심물건 낙찰가율

 

 내가 보관함에 담는 물건들은 대게 5~6억원 대의 수도권 내의 아파트들이다. 예상 입찰가를 분석할 때도 네이버 매물 최저가보다 2000~3000만원 적게 산출했었고, 대게 그 수준에서 낙찰됐었다. 매물 최저가는 당연히 감정가보다도 낮은 금액이고, 그 금액에서 2000~3000만원 적은 금액에 낙찰되니, 낙찰가는 대부분 10% 이상 저렴한 가격대였다.

 

 하지만 이런 흐름이 완전히 달라지고 있는 것 같다. 감정가 부근에서, 오히려 감정가보다 높은 가격에 낙찰이 된다는 것은 그만큼 많은 사람들이 경매로 몰리는 것이고, 곧 부동산 매물들의 호가도 올라갈 가능성이 크다는 것을 보여준다.

 

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" 토허제 재지정에 따른 풍선효과가 경매시장과 수도권까지? "

 토허제(토지거래허가제)가 재지정되고 구역도 확대되면서 토허제에 해당되는 지역들의 경매 낙찰가는 진작에 감정가를 넘어선 금액에 낙찰되는 추세였다. 토허제는 거래 자체를 지자체에 허가를 받아야 하기 때문에 갭투자 수요가 아예 없다고 봐야 한다.

 

뜨거운 강남3구 경매시장

 하지만 경매는 다르다. 경매로 낙찰받은 물건은 실거주 의무가 없으며, 자금 소명도 필요 없다. 따라서 임차를 염두해 둔 갭투자가 가능하다. 그래서 최근 강남지역은 감정가보다 20~30% 높은 가격에 낙찰이 되고 있다. 토허제 재지정으로 인해 그 여파가 경매시장까지 미친 것이다.

토허제 재지정 강남3구 경매 낙찰가율

 

풍선효과로 마용성 상승세

 또한, 토허제 재지정으로 인해 바로 다음 급지에 해당하는 마용성(마포, 용산, 성동구)의 상승세가 뚜렷하다. 토허제에 따른 풍선효과가 나타나기 시작한 것이다.

마용성 상승세 관련 기사들

 

수도권 경매시장까지 풍선효과?

 이런 상황에서 그 풍선효과가 수도권 경매시장까지 번지는 건 아닐까 우려가 된다. 나의 관심물건은 대부분 수도권 아파트 물건들인데, 이 물건들까지 감정가보다 높은 가격에 낙찰이 된다는 건 분명 이전과 다른 수요들이 발생한 것으로 볼 수 있다.

 

 토허제 재지정으로 인한 풍선효과인지, 다른 이유로 수도권 아파트 시장도 상승이 시작된 것인지는 알 수 없지만, 현재 수도권 아파트 경매 낙찰가는 확실히 이전보다 수요가 많이 붙은 것은 확실해보인다.

 

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| 실제 물건으로 본 경매 시장

 아래는 보관함에 있었던 관심 물건들의 최근 낙찰현황이다. 호갱노노의 실거래가나 네이버 매물 최저가와 비교해보았다.

 

" 화성 능동(1동탄 외곽) 경남 아너스빌"

 최근 실거래가보다 높은 가격에 낙찰

 화성 능동의 자연앤경남아너스빌 물건이다. 이 단지는 실제 매수까지 고려했던 단지로 인동선 호재가 있는 단지다. 동탄역과 병점역 사이에 위치해있고, 인동선이 개통된다면 동탄역까지 2정거장이다. 지금은 불편한 대중교통이 좋아질 수 있는 단지이며, 단지도 쾌적하고 주변의 상권과 학교도 준수하다.

화성시 능동 자연앤경남아너스빌 최근 낙찰가

 

 최근 실거래가가 5억 2000만원대이며, 매물 최저가도 5억 2천만원이다. 하지만 낙찰가는 5억 2643만원으로 너무 높은 가격에 낙찰되었으며, 입찰자도 24명이나 된다. 해당 동은 초등학교와는 매우 가깝지만 새로 개통될 지하철 역과 가장 먼 단지이며, 주요 상권과도 거리가 있는 편이라 로얄동으로도 보기 어려운데 시세보다 높은 가격에 낙찰되었다.

 

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" 수원 영통 황골마을주공1단지 "

실거래가, 시세보다 높은 가격에 낙찰

 작년에 입찰을 했었던 단지다. 청명역과 가깝고 동네가 매우 살기 좋은 느낌이며, 학군도 좋다. 하지만 매우 노후된 단지이며, 해당 물건은 49제곱 물건이다. 노후도와 면적이 매우 아쉬운 물건임에도 높은 가격에 낙찰되었다.

수원 영통구 황골마을 영통포레파크원 최근 낙찰가

 

  실제 입실거래가도 3.4억대이지만, 네이버 최저매물도 3.3억이다. 중고층도 3억 4천만원에 나와있다. 32명이나 입찰했으며, 낙찰가는 시세보다 무려 1500만원이나 높은 3억 4599만원이다.

 

" 김포 풍무동 한화 유로메트로 1단지 "

적정 시세에 낙찰

 이 단지 역시 작년에 임장을 다녀왔던 곳이다. 인천1호선 아라역 개통 호재와 추후 5호선 호재의 영향을 받을 수 있는 단지다. 2014년식 준신축으로 단지 이름처럼 유럽느낌이 나게 잘 지어놨다는 느낌을 받았던 단지다.

 하지만 위치가 매우 애매했다. 김포골드라인 풍무역과 아라역 사이에 위치해있는데, 그 어느 역도 도보로 가기 어렵다. 또한 단지가 언덕을 끼고 있고, 정문쪽에는 터널도 있어서 단절된 느낌을 준다. 풍무역 푸르지오나 검단 신도시에 많이 밀릴 수 밖에 없는 위치이며, 학교, 상권, 역과의 거리를 고려해도 앞 쪽의 풍무자이에 비해 입지가 떨어진다.

김포 풍무동 한화유로메트로 최근 낙찰가

 

 비교적 입지가 뛰어나지 않은 단지임에도 거의 시세에 가까운 금액에 낙찰되었다. 최근 실거래가는 4.3억 ~4.8억 사이이며, 매물 최저가는 4억 4천만원이다. 낙찰가가 4억 3310만원이므로 명도비 및 기타 비용을 포함하면 딱 저정시세에 낙찰 받은 것이라고 볼 수 있다.

 

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 그 외의 다른 물건들을 보더라도 이전보다는 높은 가격에 낙찰된다는 느낌을 준다. 4월 전까지만 해도 확실히 저렴하게 낙찰이 되어 경매하기에 딱 좋은 시기라는 생각이 들었었다. 단지, 더 큰 하락기가 올 수도 있다는 우려가 있었을 뿐, 경매로 내 집 마련을 하기에는 확실히 좋은 시기였다.

 

 하지만 지금은 시장 상황이 조금 달라진 것 같다. 대부분 실거래가 또는 시세 부근에서 낙찰이 되는 느낌이며, 이전처럼 저렴하게 낙찰되는 경우가 거의 없는 것 같다. 경매의 위험을 무릅쓰고 이런 가격에 낙찰 받을바에는 차라리 일반 매매가 더 좋아 보인다는 생각이 든다.

 

 서두에 언급했듯이, 경매시장은 가장 먼저 선행해서 움직이는 경향이 있다. 앞으로 부동산 시장도 상승기가 올 것인지, 잠깐의 움직임인지 더 지켜봐야 할 것 같다. 아마도 큰 이슈가 없다면 큰 폭의 하락기는 오지 않을 것으로 보인다.