아파트 동별 실거래가 가격 비교로 RR 로얄동 로얄층 찾는 방법과 피해야 할 물건

 이번에는 아파트 단지 내 동별 가격 비교로 RR 로얄동 로얄층을 찾는 방법에 대해 알아보도록 하겠다. 저번 글에서 RR 로얄동 로얄층의 기준에 대해 설명했었다. 자세한 내용은 이전 글인 아래 링크를 참고하면 된다.

 로얄동 로얄층의 기준

아파트 RR 로얄동 로얄층을 찾는 5가지 기준

 

 

 하지만 이전 글에서 언급했듯이 로얄동 로얄층에 대한 기준 자체가 개인적인 선호도와 관련이 있다. 즉 로얄동, 로얄층의 기준은 매우 주관적인 기준이지만 대다수의 사람들이 선호하는 입지라는 것이다. 대다수가 선호한다는 의미는 그만큼 수요가 많다는 것이고, 이는 분명 가격에 반영되어 있다.

 

 따라서, 로얄동을 찾고 싶다면 동별 실거래가를 분석해서 비싸게 거래되는 동을 찾아내면 된다. 오늘은 동별 실거래가를 분석해서 로얄동을 찾아보는 방법에 대해 소개해보도록 하겠다.

 

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| 동별 가격 비교로 로얄동 찾기

 예전에는 실거래가 정보를 봐도 대부분 층수만 나왔다. 하지만 아래 기사처럼 작년부터 동별로 실거래가 정보를 공개했고, 아실, 호갱노노 등의 부동산 플랫폼에서도 실거래가 정보에 동수와 층수를 함께 제공한다.

2024년부터 동별 실거래가 공개

 

 하지만 저 정보들을 일일이 기록해서 분석을 하기는 힘들다. 따라서 국토교통부의 실거래가공개시스템에서 정보를 다운받아 분석해야한다. 부동산 플랫폼의 정보들도 이 자료들을 활용하여 서비스한다. 국토교통부의 실거래가공개시스템에서 정보를 다운받아 RR을 찾는 과정을 소개해보도록 하겠다.

 

1. 국토교통부 실거래가공개시스템 접속

 아래 링크의 국토교통부 실거래가공개시스템에 접속한다.

https://rt.molit.go.kr/

 

2. 분석 대상 단지 검색 및 다운로드

 자료제공 탭을 눌러 조건별 자료제공에 들어가고, 분석하려는 단지를 검색하고 다운로드 받는다. 본 글에서는 2년치의 자료를 다운받아서 취합했다.

국토교통부 실거래가공개시스템 자료제공

 

 

3. 데이터 가공 / 분석

다운로드 받은 실거래가 정보

 

 조회기간은 길면 길수록 좋겠지만 과거의 자료일수록 동수가 적힌 정보가 많지 않을테니, 최근 2년의 정보만 수집하였다. 자료를 다운 받아보면 주소, 면적, 계약일, 금액 등의 정보가 있는데, 이 중에 분석에 필요한 계약날짜, 거래금액, 동, 층만 뽑는다.

 

 각 거래내역 중 시세보다 저렴하게 거래되는 경우가 많은 탑층과 3층 이하의 거래내역도 삭제한다. 그런 다음 각 거래내역을 날짜별, 동별로 정리해보면 상대적으로 높은 가격에 거래되는 동을 알 수 있다. 거래내역이 많으면 더 정확한 분석이 가능하겠지만, 내가 예시로 분석한 단지는 거래량이 많지 않아 차트가 매우 이상하게 그려졌다. 

 

4. 시기별로 높은 금액에 거래된 동, 거래량이 많았던 동을 확인

 분석한 단지는 최근에 이사한 오산역 인근의 아파트 단지다. 최근 2년 간의 동별 거래내역을 아래 왼쪽 그림에 첨부하였다. 기간 중에 각 동의 거래가 많았던 시기중에서 거래금액이 가장 높았던 동을 확인한다.

 뚜렷하게 보이지 않지만 최근 2년 중에 2023년 4월, 90월, 12월, 2024년 8월에 여러 동의 거래가 있었고, 각 시기별로 217동, 201동, 218동, 205동이 가장 높은 금액에 거래된 것을 확인할 수 있다.

오산역 이편한세상 2단지 동별 거래가격

 

 단지 배치도를 보면, 위에서 정리한 RR 로얄동 로얄층의 기준과 대략 일치한다. 또한, 이 네 개의 동이 각 시기별로 최고점을 찍은 동인 경우가 많았고, 다른 동에 비해 거래량도 많았다. 현재 나와있는 매물중에도 이 동의 호가가 높게 형성되어 있기도 하다.

• 201동 - 일조권 & 조망권(막는 건물 없음, 남향), 위치(쪽문에 위치, 버스 정류장 가까움)
• 205동 - 위치(입구동, 학교 & 역 & 상가 가까움),  일조권 & 조망권(막는 건물 없음, 남향)까움)
• 217동 - 일조권 & 조망권(막는 건물 없음, 남향), 위치(쪽문 가까움, 상권 가까움)
• 218동 - 일조권 & 조망권(막는 건물 없음, 남향), 위치(쪽문 가까움, 상권 가까움)

 

오산역 이편한세상 2단지 거래가격이 높은 동

 

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 | RR 로얄동 로얄층 좋은 물건 고르기

 실거래가, 거래가격으로 본 오산역 이편한세상 2단지의 로얄동은 201동, 205동, 217동, 218동으로 나타났다. 공통적으로 남쪽을 막고 있는 건물이 없어서 일조권과 조망권이 좋고, 입구 또는 상권 또는 버스정류장과 가깝다는 특징이 있었다.

 

 물론, 이 네개 동이 이 단지에서 가장 좋은 동이라고 말할 순 없다. 실거래가 내역을 봤을 때 상대적으로 높은 가격에 거래가 되고, 거래량이 많으며, 대다수의 사람들이 좋아할 만한 특징을 가졌으므로 로얄동이 될 만한 조건을 갖췄다고 말하는 것이 더 적절할 것 같다.

 

 간단히 요약해서 정리하면, 아파트 단지 가장 남쪽에 위치해서 일조권 & 조망권을 가리지 않는 동이거나 편의시설(지하철역, 학교, 상가, 커뮤니티)과 가까운 동의 중층 이상 물건들이 RR 로얄동 로얄층에 가깝다고 할 수 있을 것 같다.

 

 아래에는 그 외에 개인적으로 느낀 피해야 할 조건에 대해 소개해보도록 하겠다.

 

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| 피해야 할 아파트 동 호수

1. 3층 이하의 저층 물건

 3층 이하의 물건들은 확실히 수요가 적으며, 가격도 싸다. 1층은 아이가 어린 세대나 고령층의 수요라도 있지만 2층과 3층은 매우 애매하다. 몇 천만원 싸다고 매수했다가 나중에 매도가 잘 안되는 상항이 올 수 있으니 가급적이면 3층 이하의 저층물건은 피하는 것이 좋은 것 같다.

 

 일조량과 난방문제도 있다. 저층 물건들은 다른 건물들에 가려서 해가 드는 시간이 짧다. 1층과 필로티 2층은 아랫집이 없어 겨울철에 매우 추우며 난방비가 많이 든다. 또한, 일조량이 많으면 정서적으로도 도움이 되는 것 같고, 사진을 찍더라도 자연광에서 훨씬 잘 나오는 것 같다.

 

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2. 맞바람 구조가 아닌 물건 또는 동향 물건

 통풍과 환기는 생각보다 매우 중요한 조건이다. 대부분의 예전 아파트들은 맞바람이 잘 부는 판상형 구조여서 중요하다고 느끼지 못할 수 있다. 직전에 살던 집이 아래 왼쪽과 같은 구조였는데 통풍 및 환기가 매우 안 좋았다. 바람이 정말 많이 부는 동네였는데도 환기가 잘 안 될만큼 집 구조의 영향이 크다.

맞바람(맞통풍) 구조에 유리한 판상형 구조

 환기 및 통풍이 잘 안되서 바람이 잘 안들어오면, 냄새 관련 문제도 있지만 여름철에 정말 덥다. 더위를 잘 타지 않는 체질인데도 에어컨을 틀지 않으면 버틸 수 없을 정도였다.

 

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3. 건물풍(빌딩풍)이 부는 끝 동들

 이 부분은 개인적인 의견임을 먼저 밝힌다. 아래 사진에 체크된 두 집은 가족들이 거주하거나 거주했었던 집이다. 단지에 가장 끝에 있었고, 대로를 접하고 있었다. 건물이 늘어서 있는 도로변을 따라 바람이 부는 빌딩풍, 건물풍이 분다.

직접 살아봤던 끝동 물건의 단점

 

 건물풍이 심한 집의 단점은 추위, 온도차다. 집 밖이 너무 춥다. 이상하리 만큼 내 집 앞만 더 춥다. 분명 회사에서는 괜찮았는데 집 앞에만 오면 너무 춥다. 이로 인해 발생하는 문제는 2가지 였는데 첫 번째는 결로였고, 두 번째는 난방이었다.

 

 위 사진에서 윗 집은 겨울철마다 결로가 발생했다. 난방을 하게 되면 외부와 온도차이가 너무 커지고, 외부는 건물풍으로 계속 열을 뺏기니, 난방을 틀면 틀수록 온도차이가 더 커져서 결로가 발생했다. 결국 결로가 생기던 방은 난방을 틀지 않고 창고처럼 사용했다.

 

 위 사진에서 아랫집은 결로는 없었지만 난방이 문제였다. 가장 구석에 있던 방이 아무리 보일러를 쌔게 틀어도 방온도가 올라가지 않았다. 따뜻하지 않고 딱 춥지 않다 정도까지만 온도가 올라갔다. 보일러를 끄면 순식간에 다시 냉골이 됐었다. 

 

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4. 한 층에 3세대인데 엘리베이터 1대

 김포에 임장을 갔다가 본 단지는 한 층에 3개 세대인데 엘리베이터가 1대였다. 30층 이상의 아파트였는데 약 100세대가 엘리베이터 1개를 쓰는 꼴이었다. 보통 한 층에 2세대인 경우 엘리베이터 1대, 3세대인 경우 엘리베이터 2대로 되어 있다.

김포 풍무역 근처의 한 아파트, 엘리베이터 문제

 

 2세대인데 엘리베이터가 1대인 경우에도 가끔 타이밍이 맞지 않으며 너무 답답하고 불편한데, 3세대가 1개의 엘리베이터를 쓰는 건 매우 불편해 보였다. 타이밍이 맞지 않거나 택배 배달중이기라도 한다면 5분 이상을 기다리는 경우도 있을 것 같다.

 

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 예전에 읽었던 책에서 이사를 많이 다닐 수록 더 많은 자산을 쌓을 수 있다는 내용을 본 적이 있다. 많은 동네, 많은 집을 살아보며 집을 보는 눈이 생긴다는 의미였다. 이에 대해서 굉장히 공감한다. 여러 집을 살아보니 집마다 각각의 특성이 있으며, 사람들이 선호하는 물건에는 그 이유가 있는 것 같다.

 

 오늘은 실거래가를 바탕으로 RR 로얄동 로얄층에 가까운 물건을 찾는 법과 개인적으로 느낀 피해야 할 물건에 대해 소개해보았다. 나의 의견이 정답은 아니지만 다녀보고 살아보며 느낀 점들을 덫붙였으니, 이사를 준비하거나 투자를 계획중인 사람들에게 도움이 되었으면 좋겠다.