[경매] 경매 시장 상황 분석 - 지금은 경매할 시기가 아니다

최근까지, 좋은 물건이 나오면 꾸준히 입찰을 하러 다니는데 지금 경매시장 상황은 확실히 좋은 투자시기가 아닌 것 같다는 게 느껴진다. 오늘은 최근 경매시장의 흐름에 대해 남겨보도록 하겠다.

 

| 주 관심지역

 수도권 전 지역의 아파트 매물을 살펴보지만, 3개 권역을 중점으로 입찰을 다녔다.

1.  경기남부 - 거주지인 오산, 인근지역인 수원, 화성, 용인
2.  경기남서부 - 이전 거주권역이었던 광명, 부천, 시흥
3.  경기서부 및 인천 - 신도시 또는 신축단지가 많은 검단, 청라, 김포

 

 위 지역들은 개인적인 생각으로 입지가 나쁘지 않고, 내가 나름 잘 아는 지역이거나, 임장을 다닐 수 있는 물리적인 거리가 멀지 않은 지역들이다. 또한, 내가 가진 자산(2억 미만)으로 충분히 투자가 가능한 지역들이다. 경기남부는 일자리 수요가 탄탄하며 GTX 및 광역버스로 강남접근성이 좋다. 경기남서부는 내가 자라온 지역으로 특히 광명, 부천은 매우 익숙한 동네이다. 1기 신도시로 지역자체가 깔끔하고 경기 상급지에 속한다. 김포와 검단, 청라는 모두 최근 지어진 신축단지들로 구성된 신도시지역이다. '얼죽신'이라는 신조어가 생길만큼 최근 트렌드에 부합하는 유망지역이다.

 

 

| 2024 하반기 경매시장

" 상승장에 가장 먼저 반응한 경매시장 "

 낙찰받은 오산 아파트를 매도하고, 7월부터 다시 입찰을 다녔다. 올해(2024년) 상반기만 하더라도 상승장이 온 건지, 일시적인 반등인지 모호한 시기였다. 아래 리치고의 서울 매매시황만 보더라도 2024년 초에는 상승세가 다시 꺾이는 시기였다. 하지만 하반기에 경매시장에서 느껴지는 분위기는 완벽한 상승장이었다.

 

리치고 서울 주택매매지수

 

 7월에 김포, 수원, 오산의 물건에 입찰을 했는데, 세 물건 모두 예측보다 한참 높은 가격에 입찰되었다. 4~5억대 물건 기준으로 그 전까지는 실거래가보다 1000~2000 정도 낮은 가격에 낙찰이 되는 흐름이었는데, 이 때부터는 오히려 부동산 매물호가보다 더 높게 낙찰되는 물건도 나타나기 시작했다.

 

 단기 매도를 하더라도 1000만원 안쪽으로 남도록 예상 수익을 아주 적게 책정하여 입찰하는 편인데도, 대부분 2등 또는 3등으로 패찰하였다. 2등으로 패찰하는 기분은 겪어본 사람만 알텐데 이시기에는 거의 모든 입찰물건을 2~3등으로 패찰한 것 같았다. 정말 많이 화가 나며, 경매를 그만해야되나 싶은 생각이 든다. 

 

" 차라리 부동산을 가는게 좋은 시기 "

 아래에는 경매시장의 낙찰가율이 너무 높아졌음을 보여주는 실제 나의 입찰 사례를 제시하였다. 대부분 실거래가 수준에 낙찰이 되고 있었으며, 많은 위험부담을 안고 낙찰을 받느니 차라리 부동산에 가서 좋은 물건을 골라 일반 매매를 진행하는 것이 유리할 정도로 낙찰가율이 많이 높아졌다.

 

||| 고낙찰 사례 1. - 수원 권선

 이 물건은 25평형으로 7월 당시 매매최저가가 4억6천이었다. 저층물건을 제외해도 4.7~8억이면 부동산에 가서 매수할 수 있는 물건이다. 실거래가 역시 4억8천 전후로 거래되고 있었고, 4.8억에 단기매도를 한다고 가정해도 세금, 명도비 등등 이런저런 비용을 빼면 4.6억 이하로 낙찰받아야 마진이 남는 물건이었다.

수원권산자이이편한세상 매물 최저가

 

 경매의 최고 장점은 일반적인 매매보다 저렴하게 주택을 취득할 수 있다는 점이다. 하지만 집 내부를 볼 수 없기에 수리상태나 집 컨디션 등을 확인할 수 없고, 명도와 관련된 비용 및 미납 관리비 등 추가 비용이 발생할 수 있다. 또한, 경매는 일단 잔금 납부를 해야하기 때문에 이와 관련된 대출비용도 발생한다.

• 경매 장점 : 일반 매매보다 저렴하게 구입가능
• 경매 단점 : 집 내부 확인 불가. 수리비, 명도비, 미납관리비 발생 가능성. 대출관련 비용 발생

 

 따라서 이러한 점을 고려했을 때, 최저가가 4.8억인 물건이면 최소 1500~2000만원 이상 적은 금액에 낙찰받아야 손해를 볼 일이 없는 것이다. 실제 임장을 가보니, 물건은 매우 괜찮아 보였다. 수원버스터미널 근처로 NC백화점과 이마트가 10분거리 도보권이었고, 주변은 대부분 노후된 아파트 단지들이라 충분히 메리트가 있는 단지였다. 단지 내부도 매우 깔끔한 준신축 단지였으며, 학교나 상권도 좋아보였다. 미납관리비가 조금 있었지만 준신축이므로 내부 수리비가 들지 않을 것으로 판단하여 거의 일반매매가격인 4.6억에 입찰하였다.

 하지만 이 물건은 약 4.8억에 낙찰되었다.

권선자이이편한세상 입찰 결과

 

 

 낙찰자는 20대처럼 보일 정도로 젊은 여성이었다. 사실, 4.6억 이상의 가격이면 이런저런 부대비용을 제하고, 부동산에 가서 매매하는 편이 유리하다. 집 내부도 확인하고, 맘에 드는 동, 호수를 골라 매수할 수 있다. 굳이 위험성을 감수하고 경매를 할 필요가 없는 금액인 것이다. 그만큼 부동산 시장이 완연한 상승장이 되가고 있다고 느껴졌고, 경매시장이 먼저 반응하는 것처럼 느껴졌다.

 

||| 고낙찰 사례 2 - 영통 & 세교(오산)

 위 사례와 비슷하다. 일반 매매보다 불리함에도 불구하고 매매가보다 높게 낙찰된 2개 사례이다. 영통의 좋은 학군을 보고 입찰을 결심한 황골마을과 집 근처인 세교의 신축 단지가 일반 매매가 근처에서 낙찰되었다.

 

 먼저, 세교물건은 당시, 실거래가가 5.3억 전후였고, 저층을 제외한 매물최저호가도 5.3억이었다. 당연히 5.1억 내외가 적당한 낙찰가로 보였고, 관리비 미납 금액도 꽤 있었다. 하지만 실제 낙찰가는 5.23억이었다. 오산 및 세교 지역은 앞으로 3년간 대규모 공급폭탄이 예정되어 있기에 단기적으로 전망이 그리 좋지 않음에도 불구하고 시가 부근에 낙찰이 되었다.

세교자이 입찰결과 & 실거래가

 

 

 

 영통도 비슷한 경우였다. 영통내에서 그리 좋은 위치도 아니었고, 영통보다 청명역에 가까운 파크포레원 1단지였다. 이름만 파크포레원이지, 전형적인 주공아파트의 모습이었다. 단지는 매우 쾌적해보였지만, 49제곱으로 평수가 매우 작았고, 외보에서 샤시를 확인해본 결과, 수리도 되어 있지 않은 것 같았다. 단지가 커서 영통역쪽과 청명역쪽의 가격차이가 꽤 나기도 했다. 실거래가는 3.3억 전후, 매물최저호가는 3억이었다. 하지만 이물건 역시 최저호가를 훌쩍 넘는 3.2억에 낙찰되었다. 하지만 이 물건은 꼭 낙찰받고 싶은 물건은 아니었기에 마음이 상하진 않았다.

영통파크포레원 실거래가 & 매물최저가

 

 

 

||| 고낙찰 사례 3. 청라 

 청라에도 많은 경매물건이 나와서 임장을 다녀왔었고, 동네 자체가 너무 마음에 들었다. 보통 1회 유찰된 물건들을 주로 입찰하는데 후보물건 중 괜찮아 보이는 신건물건이 있었다. 청라 호반 베르디움 2차 물건이었는데, 감정가가 4억 4700만원이었다. 가격조사를 해보니 최저호가가 4.5억정도였고, 신축단지들이니 굳이 수리가 필요하지 않아보였다.

청라 호반베르디움2차 임장 사진

 

 보통 유찰되지 않은 신건물건은 경쟁이 심하지 않다. 따라서, 감정가인 4.47억에 낙찰을 받아도 큰 손해는 아닐 것 같아 입찰을 고려했었다. 하지만 매물조사를 해보니, 4.5억에 세가 껴있는 투자물건이 있었다. 동이나 층수는 거의 비슷했고, 일반매매물건은 확장 및 수리가 되어 있는 물건이었다. 세안고 매매이므로 실 투자금이 적게 들어가고, 경매는 명도 비용이 발생하니 일반 매매를 하는 편이 더 나아보였다. 거기다 인천 서구 역시 검단의 공급폭탄으로 단기적인 전망이 좋지 많은 안기에 충분히 매물조사를 했거나 입지 분석을 했다면, 굳이 매매가에 가까운 금액으로 입찰을 할 필요가 없었다.

 

 하지만 이 물건 역시, 매매호가보다 높은 가격에 낙찰되었다. 입찰자수도 4명이었다. 대출이나 다른 문제로 인해 꼭 경매를 통해 매수를 해야했거나, 물건분석을 제대로 하지 않았거나, 둘 중의 하나인 것 같다.

청라 호반베르디움2차 입찰 결과

 

 

 

||| 전혀 이해가 안가는 낙찰 사례 - 청라

 마지막 사례는 당분간 입찰을 좀 쉬어야 겠다고 결심한 사례이다. 청라 임장 후, 청라신도시가 매우 매력적으로 느껴졌고, 아주 마음에 드는 경매물건이 있었다. 7호선 연장역인 심곡천역의 초역세권으로 청라와 루원시티 사이에 위치한 LH웨스턴블루힐 아파트였다.

 LH라는 점이 마음에 걸리긴 했지만, 이름도 곧 바뀔 예정이고, 단지가 매우 좋아 LH느낌이 전혀 없었으며, 경매로 나온 물건의 층수와 호수가 괜찮았다. 

청라 LH웨스턴블루힐 임장 사진

 

 가격 및 매물을 조사해보니, 4.5억 전후로 거래가 되고 있었고, 매물도 4.5억 정도 수준이었다. 대략 10번정도 2등 패찰을 하고나니 오기가 생겨 이 물건을 꼭 받아야 겠다는 생각이 들며, 아주 공격적인 금액인 4.43억에 입찰을 했다. 하지만 결과는 역시 2등 패찰이었다.

 

청라 LH웨스턴블루힐 입찰 결과

 

 낙찰가는 5.9억원이었는데, 도무지 이해가 가지 않는 금액이었다. 매우 전문가, 꾼처럼 보이는 중년 남성이었다. 평수를 착각했나? 단지를 착각했나? 이 단지는 큰 평수가 없다. 주변에 이 정도 가격대의 아파트는 풍경채나 호반베르디움더센트럴인데 그 단지들로 착각했다 하더라도 과한 입찰금액이다. 무엇인지는 모르겠지만 분명 물건을 착각해서 적어낸 금액으로 보였다. 이 남성만 아니더라도 내가 낙찰되는 물건이었다.

 

| 결론

" 잠시 쉬어가야 하는 시기 "

 청라 물건 패찰이후, 당분간 입찰을 쉬기로 결심했다. 상승장이라 낙찰가율이 높아지면서 일반매매보다도 비싸게 낙찰을 받아야 하며, 제대로 준비되지 못한 입찰자들의 참여가 많아지면서 경매시장이 매우 혼란스러운 시기인 것 같다. 아주 근소한 차이로 패찰을 해도 마음이 아프지만, 이런 황당한 경우 낙찰을 놓치는 것이 더 화가 나는 것 같다.

 

 지금 같은 시기는 굳이 한정된 물건 안에서 높은 가격에 부동산을 취득하는 경매보다는 내가 분석한 최고의 입지, 최고의 단지, 최고의 물건을 골라서 취득할 수 있는 일반 매매가 훨씬 더 유리한 것 같다. 이번 대출규제로 부동산 시장이 잠잠해지고 있는 것 같은데, 당분간 잠시 관망하며 경매시장도 진정이 되는 지 확인하고 참여를 하는 것이 좋아보인다.