투자금 2억으로 투자가 가능한 2025년 2월 둘째주의 추천 경매 매물을 소개해보도록 하겠다.
최근 부동산 시장이 하락 or 횡보가 지속되고 있고, 대출규제도 꽤 완화되어 경매하기 좋은 시기가 오고 있는 것 같다. 2억 정도의 투자금이면 서울은 힘들더라도 경기도 중급지 이상의 아파트에 투자가 가능한 금액이다. 일주일에 한 번씩 차주에 진행되는 경매물건 중 2억원 대로 투자가 가능하고, 투자가치가 있다고 생각되는 추천 매물들을 소개해보도록 하겠다.
선정 기준은 주관적 판단이지만, 내가 투자를 한다고 가정하고 고른 매물들이다. 괜찮은 호재가 있고, 59제곱 이상, 40평대 이하의 충분한 수요와 환금성이 있는 물건, 권리분석에 큰 하자가 없는 안전한 물건들 위주로 선정하였다.
| 2025년 2월 2주차(2/10 ~ 2/14) 아파트경매 추천매물
- 동탄2신도시 금호어울림레이크 - 2/10(월) 입찰, 최저가 4.54억
- 안산고잔푸르지오 9차 - 2/11(화) 입찰, 최저가 4.38억
- 1동탄 시범다은마을 메타역 롯데캐슬 - 2/12(수) 입찰, 최저가 5.14억
- 오산 세교센트럴파크 - 2/12(수) 입찰, 최저가 2.73억
| 추천 매물 1. 안산고잔푸르지오 9차
- 매물정보 : 2007년식(19년차) / 705세대 / 904동 201호 / 38평형(101제곱)
- 최저입찰가 : 4억 3820만원 (입찰보증금 : 4382만원)
- 매매최저호가 : 5억 7천만원 (저층포함)
- 최근실거래가 : 6억
- 전고점 : 7억 2000만원
- 전세가 : 3억 2000만원 ~ 3억 6000만원
- 예상입찰가 : 5억 4천만원 이하
- 예상세금 : 700만원(취득세 + 등기)
1억 7천만원 정도로 투자가 가능하며, 전세를 맞춘다면 전세가와 대출금의 차액인 3천만원 ~ 7천만원 정도가 더 필요하여 2억 초반대로 투자가 가능하다. 현재 최저가 매물이 5.7억이므로 5.5억 이하로 입찰하는 것이 적절해 보인다. 2층 매물인 점, 대형평수인 점을 고려하면 5억 초반대의 낙찰을 기대해봐도 될 듯하다. 최근 옆단지인 푸르지오6차의 1층 매물이 5.2억에 낙찰된 것을 참고하여 입찰가를 산정하면 좋을 것 같다.
입지적으로 현재가치는 그리 좋아보이진 않는다. 먼저, 주변에 상권이 없다. 학원가도 없다. 장을 보거나 아이들 학원을 보내려면, 중앙역의 상권을 이용해야 한다. 중앙역 상권까지는 차로 10분 정도 거리이며, 지하철역 1정거장 정도로 멀지 않은 거리이긴 하다.
장점은 자연환경과 학교다. 초/중학교가 붙어 있고, 한적한 동네이기 때문에 등/하교가 상대적으로 안전하다. 시화호 끝자락이 흐르고 있고 주변에 공원 및 녹지가 잘 조성되어 있다. 안산호수공원으로 도보접근이 가능하다. 한적하고 조용하며 자연경관이 좋은 동네로 볼 수 있다.
호재도 좋다. 내년에 개통될 신안산선 한양대에리카캠퍼스역이 10분거리이다. 신안산선을 타고 환승없이 여의도로 출퇴근이 가능하다. 종착역이라 편하게 앉아서 갈 수 있을 것이며, 광명역, 구로디지털단지역, 영등포역 등의 주요역들도 지나간다. 개통이 예정된 지하철 지역노선 중 가장 강력한 호재로 생각된다. 또한, 한양대 옆에 산업단지가 들어오면서 부족한 상권을 어느정도 채워줄 수 있을 것으로 보인다.
투자금, 가격, 호재만 보면 2월 2주차의 매물 중 가장 괜찮은 매물으로 보이지만, 대형평수인 점, 2층 물건인 점은 반드시 고려해야 한다.
| 추천 매물 2. 1동탄 시범다은마을 메타역 롯데캐슬
- 매물정보 : 2007년식(19년차) / 429세대 / 301동 1003호 / 39평형(103제곱)
- 최저입찰가 : 5억 1450만원 (입찰보증금 : 5145만원)
- 매매최저호가 : 7억 7천만원 (저층제외)
- 최근실거래가 : 7억 7천만원
- 전고점 : 9억 250만원
- 전세가 : 4억 2000만원 ~ 4억 8000만원
- 예상입찰가 : 6억 8000만원 ~ 7억2000만원
- 예상세금 : 1300만원(취득세 + 등기)
7억 이내로 낙찰을 받는다면 2억대로 투자가 가능한 아파트다. 85제곱 초과 매물이라 농어촌특별세가 부과되고 금액대도 높아서 예상 세금이 꽤 비싸다. 하지만 그래서인지 대형평수는 상대적으로 경쟁이 치열하지 않아 낮은 금액에 낙찰 받을 가능성이 있다.
감정가의 70% 대출을 받는다면 2억 초반대의 투자금으로 매수가 가능하다. 만약 전세를 맞춘다면 전세가는 보수적으로 4.5억 정도로 예상해서 5천 정도의 추가금이 필요해보인다. 실거주라면 2억초반, 전세를 맞춘다면 2.5억 정도의 현금이 필요해보인다. 또한, 현재 롯데캐슬은 전세매물이 거의 없어서 전세를 맞추기가 그리 어렵지는 않을 것으로 보인다.
문제가 될 등기사항은 없어보이며, 임차인 없이 집주인이 거주중이고 미납관리비도 없는 것으로 조사되었다. 명도비용과 약간의 수리비용(2007년 식이라 최소 도배, 장판은 필요)이 필요할 것으로 보인다.
개인적으로 2동탄의 애매한 아파트보다 1동탄의 주요 아파트들을 선호한다. 롯데캐슬은 단지는 좀 작지만 1동탄의 중심에 있으며, 추후 개통될 동탄인덕원선의 메타역도 도보로 접근이 가능하다. 초등학교가 길을 건너야한다는 단점이 있지만 학원가가 바로 앞에 있어서 자녀가 중학교 이상이라면 더 좋을 수도 있다. 홈플러스, 다이소가 단지 맞은편에 위치하고 타임테라스와 센트럴파크도 도보로 접근이 가능하여, 상권 및 환경면에서 아주 좋은 입지를 보이고 있다.
단점은 역시 투자금이다. 2억 5천만원이면, 서울 하급지 및 경기 상급지의 구축 중소형 평수에 투자가 가능한 금액이다. 같은 금액으로 '살기 좋은 넓은 평수 신도시' vs '불편하고 좁은 상급지'의 개인적인 고민이 필요해보인다. 하지만 2월 2주차의 경매물건 중에는 가장 눈이 가는 매물이다.
| 기타 매물들
1. 세교 센트럴파크아파트 - 투자금 5000의 최고 가성비 매물
- 매물정보 : 2009년식(17년차) / 849세대 / 507동 1403호 / 34평형(84제곱)
- 최저입찰가 : 2억 7300만원 (입찰보증금 : 2730만원)
- 매매최저호가 : 3억 6천만원
- 최근실거래가 : 3억 6천만원
- 전고점 : 4억 8000만원
- 전세가 : 2억 7000만
- 예상입찰가 : 3억 2000만원 ~ 3억 4천만원
투자금 5천 정도로 매수할 수 있는 가성비 매물이다. 초등학교와 중학교를 품고 있으며, 단지 바로 앞에 소형상권이 있어서 생활에 크게 불편하지 않다. 뒷편으로 고인돌공원이 있고, 주변에 중대형 공원들이 많아 거주 쾌적성이 매우 뛰어나다. 경기 남부 최고 고교 중 하나인 세마고도 가깝다. 세교신도시 상권들도 가깝고 주변 단지들이 대부분 신축들이라 가격대 싸고 살기도 좋은 단지이다.
단점은 역시나 오산이라는 점이다. GTX - C, 수원발 KTX 등의 호재가 있긴 하지만 언제 실현될지도 미지수고, 실현되더라도 오산역과는 거리가 꽤 되서 호재의 혜택을 누리기에는 힘든 단지다. 오산대역도 도보로 이동이 쉽지 않으며, 급행 미정차역이라 서울 출퇴근이 쉽지 않다. 강남역까지 가는 광역버스 노선이 있긴 하지만 강남이 아닌 서울지역으로의 출퇴근은 최소 90분은 걸릴 것이다.
오산에 거주하는 사람들은 대부분 지역 내에 직장을 가진 사람들이라 대중교통이 크게 중요하지 않을 수 있지만 지역의 부동산 전망 자체가 좋아보이진 않는다. 세교 2, 3지구에 계속해서 신축단지들이 들어서고 있고, 아직도 미분양된 매물들이 있다. 지역 내의 소득이 높은 대기업 직원들은 오산보다는 동탄이나 판교쪽을 선호하며, 평택 고덕 신도시도 경쟁자가 될 수 있어 단기적으로 오산의 부동산은 좋은 상황은 아닌 것 같다.
2. 동탄2신도시 금호어울림레이크 - 5억대의 동탄2 아파트
- 매물정보 : 2018년식(8년차) / 812세대 / 3109동 1903호 / 24평형(59제곱)
- 최저입찰가 : 4억 5430만원 (입찰보증금 : 4543만원)
- 매매최저호가 : 6억 1천만원 (저층제외)
- 최근실거래가 : 5억 8천만원
- 전고점 : 7억 5000만원
- 전세가 : 3억 5000만
- 예상입찰가 : 5억 5000만원 ~ 5억 7천만원
동탄 2신도시의 8년차 신축아파트다. 낙찰을 받는다고 해도 네이버에 매물만 60여개이며, 전세도 6개나 나와있어 싸게 내놓지 않으면 매도든 전세든 쉽지 않을 수 있다. 동탄역 접근이 어려운 동탄2의 아파트는 선호하지 않는다. 광역버스를 제외하면 대중교통을 이용하기가 매우 어렵기 때문이다. 또한, 동탄2신도시는 아직도 짓고 있는 아파트들이 많아서 공급측면에서도 위험성이 있다. 그래도 동탄에서 5억대로 10년 이내의 신축아파트를 매수하기는 쉽지 않기에 추천매물로 선정하였다.
거주하기에는 매우 좋다. 대중교통과 공급량을 제외하면 큰 단점이 없다. 초품아이며, 호수공원이 가깝고, 신도시인만큼 도시가 잘 조성되어 있다. 동탄 근처에 직장이 있고, 실거주를 한다면 괜찮은 아파트지만 직장이 다른 지역이거나 투자관점이라면 좀 더 고민을 해봐야하는 매물이다.
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