최근 부동산 시장이 좋지 않다. 하반기부터 거래량이 줄기 시작했고, 서울 마저 하락세로 전환했다. 그 동안은 상승률이 감소했을 뿐, 계속 오르는 추세였지만, 이제는 상승이 멈췄다고 봐도 되는 시점인 것 같다. 물론 아주 조금씩 오르락 내리락 횡보세가 올 수도 있으며, 내 생각도 당분간은 횡보세가 유지될 것 같다.
이러한 시기, 부동산 시장이 잠잠할 때가 경매하기에 가장 좋은 시기라고 생각한다. 상승기에는 부동산 호가보다 높은 낙찰가로 인해 경매 자체가 의미가 없을 수 있고, 하락기에는 바닥이 어디일지 모른다는 공포감으로 인해 입찰이 쉽지 않다. 따라서, 지금처럼 매수자와 매도자간 팽팽한 힘싸움이 진행될 때, 시세보다 저렴하게 낙찰을 받는다면, 하락기가 와도 가격방어를 할 수 있고, 상승기가 온다면 투자 수익을 볼 수 있다.
오늘은 현재 경매시장이 어떠한지 매물 사례를 보면서, 개인적인 의견을 남겨보도록 하겠다.
1. 영끌족의 비명? 서울, 강남도 유찰?
최근 나의 유튜브 알고리즘에도 자극적인 썸네일의 영상들이 뜨고 있고 부동산 관련 뉴스들이 쏟아지고 있다. 부동산 시장이 정말 안좋고, 2025년에는 폭락할 것이며, 서울 아파트 경매로 쏟아지는데 유찰된다는 자극적인 내용들이다.
정말 지금 부동산 시장이, 서울/수도권 아파트들이 폭락하고 있을까?. 정말 서울 아파트들이 계속 유찰되면서 반 값에도 살 수 있는 시장이 오지 않을까?. 내 생각은 '아니다'이다.
2. 낙찰가율 하락
아래 그림은 2024년 12월 9일 서울경제의 뉴스기사와 기사 내의 그래프다. 기사의 헤드라인은 서울도 낙찰가율이 하락하며 부동산 시장, 경매 시장마저 매우 안좋다는 메시지를 주는 것 같다.
3. 폭락론자의 망언
일부러 집 값 하락론자, 비관론자의 영상을 찾아본다. 중립적인 입장에서 객관적으로 시장을 바라보기 위해서다. 그 때문인지 유튜브 알고리즘에 리치고 김기원 대표, 이광수, 한문도 등의 비관론자 영상이 자주 뜨는데, 최근 이들의 영상 중에 전문가가 맞나 싶을 정도의 잘못된 정보를 전하는 영상이 있었다.
한 전문가는 서울 아파트의 낙찰가율도 떨어지고 있으며, 이 낙찰가율도 거품이 끼어있다고 한다. 낙찰가율을 유찰된 최저가로 계산하기 때문에 실제 낙찰가율은 그보다 훨씬 낮다는 이야기를 한다. ????
낙찰가율은 '낙찰가/감정가'다. 분모인 감정가는 몇 번이나 유찰되어도 변하지 않는다. 그런데 낙찰가율에 거품이 끼어있단다. 오히려 감정가는 최소 6개월 전에 감정된 가격이기에 고점에서 감정했을 수 있다. 예를들어 6개월 전에 감정된 물건의 낙찰가율이 90%가 나왔다면, 최근에 조정이 있었으니, 거의 실거래가 부근에서 낙찰이 되었다고 보는 게 맞다.
또한, 절대 집을 사지말고 경매로 충분히 싸게 사라고 한다. 공부하기 어려우면, 동네에 경매 컨설팅을 진행하는 오래된 부동산을 찾아 의뢰하라고 한다. 거의 실거래가에 낙찰되는데 컨설팅 수수료까지 지불해가며 집을 매수한다면, 실거래가보다 훨씬 비싸게 집을 매수하게 되는 것이다. 거기에 원하는 단지, 원하는 동, 원하는 층수를 선택할 수도 없고, 명도 비용도 발생할 수 있는 집을 더 비싸게 사라고 등 떠미는 꼴이다.
경매의 장점은 딱 하나다. 시세보다 싸게 살 수 있다는 점. 그런데 경매 컨설팅의 도움을 받아 낙찰받으라는 얘기는 선호하지 않는 매물을 시세보다 비싸게 구입하라는 망언으로 밖에 들리지 않았다.
이러한 자극적인 영상들과 기사들을 보면, 지금은 경매로도 집을 사면 안되는 시기처럼 보인다. 서울에도 아파트 매물이 쏟아지고 있고, 낙찰도 안되며, 수도권 아파트값이 폭락하고 있는 것 처럼 보인다. 좀 더 기다려서 집 값이 폭락한 후에 집을 사야할 것 같다. 과연 그러할까? 오늘은 실제 경매 및 부동산 매물 현황을 보며 의견을 제시해보도록 하겠다.
4. 서울 아파트 경매가 쏟아지고, 낙찰되지 않는다?
| 경매시장 & 서울아파트 경매 현황
먼저, 경매시장의 경매 건 수 현황을 먼저 살펴보도록 하겠다. 아래 그림은 부동산지인에서 제공하는 전국의 경매건수와 매각건수 그래프다. 경매 건 수 자체가 급속도로 증가하고 있는 것은 사실이며, 이는 2014년도 이후 최대치이다. 하지만 정말 집 값이 폭락하고 나라가 망할 정도의 위험한 상황일까?
경매시장에 참여해 본 사람들을 알고 있는 사실이지만, 경매에 나온 주택용 물건들은 대부분 하자가 있는 비아파트(빌라, 오피스텔, 근린 등)가 대다수이며, 실제로 입찰할 만한 괜찮은 매물은 많지 않다. 따라서, 우리가 관심있는 아파트 물건, 그 중에서도 서울 아파트 물건을 대상으로 이야기해보겠다.
" 1000세대 아파트 단지에서 1채 나올까 말까 한 수치 "
서울의 아파트 수는 2023년 기준으로 약 174만 호다. 이 중 2024년 경매로 나온 물건은 1,973건이다. 1,973/1,740,000 = 0.1134%, 서울 전체 아파트 재고 중 약 0.11%가 경매로 나왔다. 이 숫자에는 가치가 크지 않은 나홀로아파트나, 좋지 않은 입지에 투자했다가 실패한 저가 아파트들이 대다수일 것이다. 1000세대 아파트 단지에서 1채가 나올까 말까 한 수치인 것이다. 최근 부읽남 채널에서도 이와 관련된 내용을 소개했었다.
실제로 이 1,973건 중 소유권 이전까지 진행된 경우는 1,394건이라고 한다. 사실 경매 물건을 보면 알겠지만, 많은 수의 매물들이 권리상 문제가 있다. 등기상 하자가 있는 물건, 과한 보증금을 인수해야 하는 물건 등등 절대 입찰을 해서는 안되는 물건들도 많다. 이 물건을 제외하고 실제로 낙찰 및 납부까지 진행된 물건이 1,394건, 0.08%인 것이다.
경매 건 수는 증가하고 있는 건 사실이다. 하지만 서울 아파트 시장에서는 작은 수에 불과하며, 대부분 입지가 좋지 않거나 하자가 있는 물건이거나, 투자에 실패한 극소수의 괜찮은 물건들만 나오고 있는 것이고, 실제로 많은 사람들이 선호할 만한 경매 물건들은 많지 않다. 아래에 실제 경매시장에 나와있는 물건들을 보며 더 자세히 살펴보겠다.
| 좋은 매물은 별로 없다
아래 그림에 경매로 나온 강남의 아파트 물건을 나타내었다. 언뜻 많아보일 수 있으나 실제 매물을 살펴보면, 대부분 선호도가 떨어지는 매물이 많다. 이름만 아파트이거나 아파텔, 한 동짜리 아파트, 편의성이 떨어지는 입지 등 강남 사람들도 선호하지 않는 매물들이 대부분이다.
선호하지 않는 물건이니 경매에 나오고 유찰이 된다. 또한, 권리분석을 해보면 문제가 있는 물건일 수도 있다. 원래 경매시장 자체가 하자 있는 물건들 위주의 시장이고 그 중에서 좋은 물건을 잘 골라야 한다. 그리고 그 좋은 물건은 경쟁이 심하며 제 값에 낙찰된다.
5. 낙찰가는 아직도 비싸다.
| 강남 낙찰현황
아래는 최근 낙찰된 매물들이다. 괜찮은 매물이면 40억(잠원, 도곡), 80억(압구정)에도 낙찰이 되며, 하자가 없는 매물들은 제 값에 낙찰이 된다. 세부 낙찰가를 살펴보도록 하겠다.
아래 그림에 몇몇 매물의 실거래가를 함께 표기해보았다. 사례로 들만한 대단지 아파트가 많지 않아 몇몇 매물만 예로 들었지만 대부분 비슷한 추세로 낙찰이 된다.
왼쪽의 서초동 삼풍아파트는 최근 실거래가가 39억인데 35.6억에 낙찰되었다. 하지만 매물이 1층 물건인 점을 감안하면 저렴한 가격에 낙찰된 것은 아니다. 서초 롯데캐슬프레지던트 아파트도 최근 실거래가가 22~24억에 찍혀있는데 22.4억에 낙찰되었다.
오른쪽 그림의 신반포 2차는 최근 실거래가가 29~31억인데 33.2억에 낙찰되며 오히려 실거래가보다 비싸게 낙찰되었고, 반포자이는 오히려 감정가보다 8% 높은 가격에 유찰없이 낙찰되었다. 저렴하게 낙찰되는 매물이 있을 수 있으나 절대 헐값에 낙찰되는 흐름은 아니다.
| 수도권 관심 매물들 낙찰현황
내가 관심있는 지역의 매물들을 예로 들어보겠다. 돈만 있었다면 실제 입찰을 해 볼만한 관심물건들이었다. 아래의 왼쪽 사진인 소사역 푸르지오는 오산으로 이주하기 전 거주했었던 동네의 대장이라고 할 수 있는 단지로 대단지 신축 아파트다. 최근 실거래가가 7.4억인데 7.5억에 낙찰되었다. 오른쪽 1동탄의 아파트도 계속 시세를 체크하고 있는 동네인데 최근 실거래가가 6.4억인 예당마을롯데캐슬이 6.4억에 낙찰되었다.
부모님이 계신 광명도 계속 모니터링중인데 아래 왼쪽의 철산 12단지는 유찰없이 한 번에 감정가 부근에 낙찰되었다. 오른쪽의 오산역 이편한 2단지는 최근 이주할 계획인 단지로 입찰도 하려 했던 단지였으나, 실거래가보다 5천만원 이상 비싼 가격에 낙찰되었다.
| 관심지역 모니터링
그 외에도 투자나 실거주 매매 대상 지역으로 선정한 김포, 검단, 청라, 수지, 동탄, 오산의 주요 단지들 매매호가를 최소 2주 간격으로 모니터링 중이다. 아래와 같이 최저호가 인근의 매물을 기록해두고 2주 간격으로 기존 매물이 매수가 되었는지, 더 싼 신규매물이 나왔는지 체크하고 있다.
실제 가격 모니터링을 해보면 아파트 가격은 거의 빠지지 않았다. 오히려 최저호가 부근의 매물들은 거래되서 사라지는 경우가 더 많으며 기존 최저가보다 낮게 올리는 매물은 거의 없었다. 매도자는 더 싼 가격에는 팔 생각이 없고, 매수자도 기다려보는 팽팽한 줄다리기를 하는 와중에 급매 매물들만 거래가 되는 양상으로 보인다.
6. 결론
| 괜찮은 물건은 경매도 비싸다
최근 부동산 시장이 폭락중이고, 경매시장에서 헐 값에도 낙찰이 되지 않는 듯한 기사와 영상들이 많이 올라오지만 현실은 그렇지 않다. 좋은 입지를 가진 매물, 동네에서 수요가 많은 매물은 실거래가보다도 비싼 가격에 낙찰이 되고 있다. 계속 유찰되거나 헐 값에 낙찰이 되는 매물들은 권리상 문제가 있는 물건이거나 입지가 좋지 않은 아파트 또는 저층, 대형평수 등 선호하지 않는 조건의 매물들이다.
실제 부동산 매매호가도 비슷하다. 호가 자체는 유지되고 있으며, 급매 또는 최저호가에 올라와 있는 매물들만 간간히 거래되고 있는 상황이다. 공포감을 가질 정도의 폭락기는 오지 않았다.
| 대형평수 & 오버슈팅만 싸다
당연한 이야기지만 경매시장에서는 대평평수가 싸게 낙찰된다. 일단 대형평수는 실거주 수요도 많지 않아서 실거주 입찰자가 많지 않은데, 투자자들도 대형평수는 기피한다. 농어촌특별세와 같이 세금도 많아지며, 절대적인 가격 자체도 높아 재산세 및 종부세 부담이 있다. 대형평수는 여러모로 입찰 경쟁이 적어서 낮은 가격에 낙찰받을 수 있다.
또한, 특정호재, 이슈 등으로 급등한 지역의 아파트도 상대적으로 싸게 낙찰이 되는 것 같다. 당연히 거품이 낀 지역이겠지만 추후 호재가 실현될 때 다시 한 번 상승여력이 있는 지역들은 지금 싼 가격에 낙찰을 받는 것도 하나의 전략이 될 수 있을 것 같다. 하지만 이는 매우 위험한 투자가 될 수 있다.
| 2025 상반기는 준비하는 시기
국/내외의 정치/경제 상황이 매우 혼란스럽다. 당연히 빠른 시일 내 집 값이 폭등하는 일은 없을 것이다. 하지만 폭락도 오지 않고 있다. 매수자와 매도자의 팽팽한 줄다리기가 이어지고 있는데, 하락으로 갈지, 상승으로 갈지는 아무도 모른다. 이러한 시기가 준비를 해두는 시기인 것 같다.
매수자와 매도자의 줄다리기가 이어지지만 공급부족은 현실화될 것이며, 전/월세 상승도 진행중이다. 내가 이사하려는 아파트도 2개 단지를 합치면 약 2500세대의 대단지인데 전세매물이 단 하나다. 그 하나도 50평대 초대형평수 물건이다. 이미 각 지역의 좋은 단지들은 전세매물이 줄고 있는 것처럼 보인다.
이런 상황에서 당연히 전세금은 올라가게 될 것이며, 조만간 매매가를 밀어올리게 될 것이다. 물론 그 시기가 2025년 상반기에 올 지, 하반기에 올 지, 2026년에 올지는 모르겠지만, 어쨌든 지금은 시장을 계속 지켜보며 준비해둬야 하는 시기인 것 같다.
무주택자라면, 실거주 매수를 고려하고 있다면, 지금부터는 '이 가격이 오면 산다' 또는 '매매최저호가가 이 가격을 넘어서면 더 오르기 전에 산다' 등 본인의 확실한 기준을 정해두고 실행을 해야할 것 같다.
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