[월부 열반스쿨]3주차(3) - 아파트 공급량 학군 입지 분석

앞서 직장과 교통 입지 분석 과정을 소개했었고, 오늘은 학군과 공급에 대한 내용이다. 학군과 공급은 앞선 입지들보다 간단하기에 한 번에 묶어서 소개해보도록 하겠다.

 

| 아파트 공급 입지

 " 물량에는 장사 없다 "

 신규 아파트 공급량은 단기적인 면에서 직장, 교통만큼 중요한 요소이다. 물량에는 장사 없다는 말처럼 입지가 좋은 지역이더라도 대규모 공급이 이뤄지면 단기적으로는 가격 하락이 올 수 있다.

 

 우리나라는 전세제도가 존재하며 서울시의 자가거주비율은 40% 정도로, 절반 이상의 사람들은 임차로 거주하고 있다. 이러한 상황에서 수요보다 많은 공급이 이뤄지게 되면, 남는 집이 생길수도 있고 임차인들의 선택지는 넓어지게 될 수 있으며, 임대인들은 가격을 낮춰서라도 공실을 막으려 하게 된다. 이로 인해 전세가나 임대비용이 감소하게 되고, 이는 매매가에도 영향을 주어 아파트 가격이 하락하게 된다.

 

 따라서, 단기간 내에 대규모 공급이 예정되어 있다면, 해당 지역은 전세가의 하락이 올 수 있으며, 이는 아파트 가격 하락과 역전세의 위험을 초래할 수 있다. 반대로 해당 지역의 공급량이 수요보다 현저히 적다면, 이는 임차수요 증가로 인해 전세가가 오르며, 매매가를 끌어 올릴 수 있는 요인이 된다. 그러므로 투자 타이밍을 잡기 위해서라도 공급 입지는 반드시 확인해야 하는 요소이다.

 

 

" 수요량과 공급량 분석 "

 아파트 공급량은 많은 부동산 플랫폼에서 정보를 제공하며, 아실(아파트실거래가)에서 비교적 보기 편하게 제공한다. 개인적으로도 아실의 데이터를 정리하여 활용중이다. 아실의 입주물량 탭으로 가서 지역을 선택하면 아래와 같이 수요량과 공급량, 공급지역 및 단지, 세대수를 확인할 수 있다.

아실(아파트실거래가) 어플 입주물량(공급량) 데이터

 

 

 열반스쿨에서는 향 후 3년간의 공급량을 합산하여 공급입지를 분석한다. 3년간의 공급량을 수요량로 나눈 값이 0.5 이하일 때는 S, 1이하일 때는 A, 2이하일 때는 B, 2를 초과하면 C 등급으로 산정한다.

* 열반스쿨 공급량 입지 등급 산정 *

• S등급 - 3년 간 공급/수요 비율 0.5 이하 
• A등급 - 3년 간 공급/수요 비율 1 이하 
• B등급 - 3년 간 공급/수요 비율 2 이하 
• C등급 - 3년 간 공급/수요 비율 2 초과

 

 언뜻 생각해도 공급량이 수요의 절반 이하이면 수요가 매우 높을 것이므로 단기적 상승이 나타날 확률이 높고, 1이하이면 그럭저럭 시세에 부정적인 영향을 주진 않을 것이다. 하지만 1이상이 되면 공급이 많다는 의미이므로 전세가 하락이 나타날 수 있고, 2를 넘게되면 과잉공급으로 지역 내 시장이 흔들릴 수 있다고 보면 된다.

 

 

" 입주물량 데이터 만들기 "

 입지분석을 위해 아실의 데이터를 엑셀에 정리하여 활용중이다. 아래 그림과 같이 각 지역구별 수요량과 24년~27년 4년동안의 공급물량을 정리하였고, 이를 24년 기준으로 3년 공급량과 25년 기준의 3년 공급량, 그리고 27년까지의 4년간 공급량을 산출하여 데이터화하였다.

아실 입주물량 데이터를 활용한 공급량 분석

 

 공급점수는 2024~2027년 4년간의 데이터를 활용하였다. 서울, 경기, 인천의 공급량/수요량 비율을 산출하였고, 이를 10분위로 나누어 점수를 산정하려했다. 하지만 수도권 대부분의 지역이 공급절벽 상황이라 10분위로 나눈 수치가 큰 의미가 없어보였고, 대신 상위 40%에 해당하는 0.25 미만은 100점 / 0.5 이하는 90점 / 0.75 이하는 80점 / 1.0 이하는 70점 / 1.25 이하는 50점 / 1.5 이하는 30점 / 2.0 이하는 10점 / 그 외는 0점을 부여하였다.

 

 

" 공급 데이터상 투자를 피해야 할 지역 "

 아래에 점수 산정 결과를 나타내었다. 위에 언급했듯이 수도권 대부분의 지역이 공급절벽이기에 100점을 받은 지역(공급/수요 비가 0.25 미만)이 대다수였다. 따라서, 현 시점에서 투자를 피해야 할 지역인 공급점수가 낮은 순서로 나타내었다.

 

 대부분 경기 외곽으로 대규모 공급이 이뤄지는 지역이다. 주의 깊게 봐야할 지역은 재건축 및 재개발 입주가 시작되는 경기 광명과 서울 동대문구, 강동구이다. 입지 자체는 매우 뛰어난 지역들이지만 이 지역들은 당분간 입주폭탄으로 인해 상승여력을 받기 어려울 수 있다.

 

공급 입지가 좋지 않은 수도권 지역

 

" 위기이자 곧 기회 "

 광명, 강동구, 동대문구는 대규모 입주물량으로 인해 아파트 가격이 하락할 수 있다. 하지만 위기는 곧 기회가 될 수 있다. 세 지역 모두 입지자체는 매우 좋은 지역이다.

 

 광명은 거의 서울로 볼 수 있는 지역으로 지역번호도 02를 쓰는 지역이다. 안양천을 끼고 있는 단지들은 조망도 괜찮을 뿐더러 가산디지털단지까지 도보로 출근이 가능하다. 또한 철산역에서 7호선을 타면 강남권까지 환승없이 30분대로 진입이 가능한 지역이다.

 

 강동구와 동대문구 역시 입지 자체는 나무랄 곳이 없는 지역구다. 동대문구는 GTX 호재로 새로운 교통 중심지가 될 수 있으며, 구도심권이 매우 가깝다. 강동구도 잠실, 강남권으로의 접근성이 좋으며 9호선 연장, 고덕비즈벨리 등 다양한 호재가 있는 지역이다.

 

 따라서, 과공급으로 인해 단기적으로 가격이 하락한다면, 이는 오히려 좋은 기회가 될 수도 있다.

 

 

" 인접지역 공급량 분석 "

 지역 내 신규 공급이 없더라도 인접지역에 대규모 공급이 예정되어 있다면 가격이 흔들릴 수 있다. 바로 옆 동네의 신축단지에 저렴하게 입주할 수 있다면 충분히 이주수요가 발생할 수 있기 때문이다. 따라서, 공급입지 점수를 산정할 때는 인접지역의 점수도 합산하여 평가해야 한다.

 

 개인적으로는 100점 만점을 기준으로 해당 지역의 공급점수를 50점, 인접지역 공급점수를 50점으로 나누어 계산한다. 지난번 글에서도 예로 들었던 철산의 경우 아래와 같이 계산된다.

 

 

 광명은 부천 소사구, 구로구, 금천구, 안양 만안구와 인접해있고, 이 지역들의 공급점수는 안양 만안구 50점을 제외하고 모두 100점이다. 따라서 광명의 광역 공급점수인 인근지역 공급 평균점수는 87.5점이 된다.

광명 인접지역의 공급량과 공급입지 점수

 

 

 이런 식으로 관심지역의 공급량 입지를 분석해볼 수 있다. 하지만 서두에 언급했듯이 공급량이란 단기적인 가격추세에 영향을 주는 것일 뿐, 본질적인 가치를 크게 훼손하지는 않는다. 또한, 과한 공급으로 인해 가격이 많이 떨어진다면, 이는 본질적인 가치보다 저평가 되었다고 볼 수 있으므로 오히려 투자기회로도 볼 수 있다. 과한 공급 이후 공급절벽이 오는 시기, 과한 공급으로 매매가가 떨어진 이후, 공급 부족으로 전세가가 오르는 시기 등 공급량으로 좋은 투자 타이밍을 잡아볼 수도 있다.

 

 아래에는 입지 요소 중 마지막 항목인 학군에 대해 남겨보았다.

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| 학군 입지 분석

 학군 입지는 이전에 이미 소개한적이 있는 내용이다. 아래 링크에 첨부하였다.

 

[월부 열반스쿨] 2주차(3) - 부동산 입지 분석. 직장 교통 학군 환경 공급

 

" (좋은 대학을 많이 보내는 고등학교)로 많이 보내는 중학교 "

 위 글에서 소개한 것처럼 학군은 중학교 학업성취도율로 판단할 수 있다. 성취율이 높을수록 공부를 잘하는 중학교라고 보면 된다. 사실, 예전에는 고등학교 학군이 굉장히 중요했다. 서울대를 많이 보내는 특정 고등학교로 진학시키기 위해 주변의 아파트에 수요가 몰리면서 학군 입지가 형성되었다.

 

 하지만 최근에는 거의 모든 지역의 고등학교가 평준화가 되며 고등학교 학군의 의미가 퇴색되어 졌다. 대신 과학고, 외고와 같이 아직까지도 교육수준이 높고, 상위권 대학 진학률이 높은 고등학교로 진학을 많이 시키는 중학교 학군이 중요해졌다. 그래서 학군 입지는 중학교 학업성취도평가율과 특목고 진학률로 분석한다.

 

 학군 입지 분석은 위 링크에서 소개한 것처럼 아실(아파트실거래가)을 활용하면 된다. 아실에서 학군탭을 누르고 중학교를 선택하면, 전국 중학교의 학업성취도율을 확인할 수 있다. 각 학교를 눌러보면 특목고 진학률까지 확인할 수 있으니, 이도 활용하는 것이 좋다.

아실(아파트실거래가)어플 학군 분석

 

 

 하지만 최근에는 학군 입지의 중요도가 상대적으로 감소하고 있는 추세이다. 강남 대치나, 목동, 평촌과 같이 전통적인 학군 강세 지역은 그 입지가 아직도 탄탄하지만, 학군은 부동산, 아파트의 입지에 따라 변화하고 있다. 즉, 아파트의 입지가 좋아지고 가격이 올라가면, 학군도 함께 좋아진다. 이전에는 좋지 않았던 지역이더라도 개발이 되고, 사람들이 모이게 되면, 학원가가 형성되고 학군이 이전보다 발달하게 되는 것이다. 대부분의 1기 신도시들이 이러한 이유로 나름 좋은 학군 입지를 가지고 있다.

1기신도시 평촌 분당의 학군

1기신도시 일산, 부천중동의 학군

 

 

 위 평촌, 분당, 일산, 중동 등 1기 신도시들의 중학교 학업성취도율을 보면, 90%넘는 학교들도 많고 다른 지역에 비해 매우 높은 것을 확인할 수 있다. 해당 지역의 입지가 좋아지면서 나름 경제적 여유가 있는 가정들이 입주를 해오고, 교육에 대한 수요가 증가하면서 학원가가 형성되고 학군이 좋아지게 되는 것이다. 그 외에도 수원(영통), 광명, 수지, 동탄 등 경기도지만 거주 입지가 좋고 평균소득이 높아진 지역은 탄탄한 학군을 가지고 있다.

 

 이는 앞으로 개발되거나 발전할 도시들에게도 동일하게 적용될 것이다. 따라서, 학군은 도시가 개발되면 자연스럽게 함께 개선되고 발전할 수 있는 입지이므로 다른 입지보다 상대적으로 중요도가 떨어진다고 볼 수 있다.

 

" 학군 입지 점수 산정 "

 따라서, 다른 지역에 비해 현저하게 좋은 학군 입지가 아니라면 큰 의미를 부여할 필요가 없다. 열반스쿨에서는 학군 입지 등급을 95%이상 / 90% 이상 / 85%이상 / 그 외로 분류하는데 85% 이하의 중학교 학군은 아파트 입지에 큰 영향을 주지 않는다는 의미로 보인다.

 

 개인적으로 열반스쿨의 기준을 활용한다. 하지만 점수를 좀 더 세분화하기 위해 아래와 같이 5등급으로 나누었다.

학업성취도율	95%이상	90%이상	85%이상	80%이상	70%이상	그 외
점수	100	90	80	70	50	0

 

 

| 결론

 이번에는 공급량과 학군입지를 분석하는 법을 소개해보았다. 요점은 공급량은 향 후 3년간의 공급량과 수요량을 비교하는 것, 학군은 중학교 학업성취도율로 비교해보는 것이다.

 

 지금까지 아파트 입지 중 가장 크게 작용하는 직장, 교통, 공급, 학군에 대해 소개보았다. 오늘 다룬 공급과 학군은 직장과 교통에 비해 상대적으로 덜 중요하게 여겨지는 요소이며, 단기적 또는 추세적인 요소이다. 따라서, 직장과 교통이 거의 유사한 입지인 경우, 차순위로 고려하는 것이 더 현명한 입지요소일 수 있다.

 

 다른 방법으로는 직장과 교통 입지에 더 큰 비중을 두고 점수를 합산하는 방법이 있다. 다음에는 이 네가지 입지 요소를 합산하여 총점을 산정하는 방법을 소개해보도록 하겠다.