[월부 열반스쿨] 2주차(3) - 부동산 입지 분석. 직장 교통 학군 환경 공급

부동산의 가치를 판단하는 과정의 가장 중요한 부분이 바로 해당 지역과 단지의 입지 분석으로 주로 직장, 교통, 학군, 환경, 공급, 호재와 악재를 분석하는 과정이다. 이번에는 부동산 입지 분석의 주요 항목들과 전반적인 과정에 대해 알아보도록 하겠다.

 

---

| 내 수요보다는 타인의 수요

 만약 본인이 직접 거주하려는 목적이라면, 단순하게 내가 살기 좋은 지역, 단지를 고르면 된다. 내 회사와 가까운 지역, 쇼핑을 좋아한다면 백화점이나 쇼핑몰의 유무, 쾌적한 환경을 원한다면 입주년도나 공원이 유무 등을 고려하면 된다. 만약 싱글이거나 딩크족이라면, 많은 사람들이 중요시하는 초품아나 학군은 신경쓰지 않아도 되며, 집에서 보내는 시간이 많지 않다면, 주변 환경 역시 크게 신경쓰지 않아도 된다.

 

 하지만, 부동산은 여러차례 언급했듯이, 필수재이면서 투자상품이기도 하다. 부동산을 매수하는 사람들은 본인이 거주하려는 실거주 목적인 사람들도 있지만, 본인 주거와 상관없이 투자로 매수하는 투자 목적의 사람들이 있다. 또한, 평생 한 집에서 거주할 확률은 매우 희박하기에 언젠가는 다시 팔아야 하는 일이 생긴다. 따라서, 내가 아닌 타인의 수요를 생각하며 입지를 분석해야한다.

 

 만약, 투자목적으로 부동산 매수를 고려한다면, 타인의 수요만 분석하면 된다. 하지만 실거주라면, 타인의 수요를 바탕에 두고 그 중에서 나의 수요도 만족할 수 있는 물건을 찾을 수 있어야 한다. 그럼 타인의 수요, 즉 많은 사람들의 원하는 좋은 부동산의 요소에는 어떤 것들이 있는지를 파악하는 과정인 입지 분석의 항목에 대해 다뤄보도록 하겠다.

 

 

---

| 부동산 입지 분석 핵심

직장 교통 학군 환경 공급 호재 악재

 부동산 투자의 핵심은 역시 부동산의 가치를 판단할 수 있는 입지 분석이다. 장기적으로 부동산의 가치가 우상향할 것이라는 확신을 얻었다면, 이제 어떤 집이 좋은지 구별할 수 있는 일명 '보는 눈', 입지 분석을 할 줄 알아야 한다. 월부 열반 스쿨을 통해 얻은 것 중 가장 실질적으로 도움이 많이 된 부분이다. 

 

 많은 사람들이 집을 볼 때, 대략적으로 무엇을 봐야하는지 알고 있다. 일자리가 많은 곳, 교통이 좋은 곳, 초품아, 학군이 좋은 곳, 공원이 있는 곳 등등과 저층은 아닌지, 남향인지 등등 많은 것들을 고려하며 집을 본다. 하지만 이를 좀 더 수치화하여 객관적으로 판단할 수 있는 기준을 세운다면 좋은 집을 고르는 나만의 판단 기준을 세울 수 있다.

 

 물론, 상대적으로 가진 자본이 많다면, 서울의 유명한 단지를 사면 되겠지만, 부동산 투자를 공부하는 대다수의 사람들은 적은 자본으로 좋은 집을 구입해 자산을 늘리려 노력하기 때문에 더욱 더 중요한 부분이라고 볼 수 있다. 열반스쿨에서는 입지 분석 항목을 직장, 교통, 학군, 환경, 공급, 그리고 호재와 악재의 등급을 구분하는 구체적인 수치까지 알려주었지만 이는 강의 내용이므로 대략적으로만 제시하도록 하겠다. 이는 각자의 기준에 따라 달라질 수 있는 상대적인 항목이며 수치일 뿐이다. 나 또한, 해당 수치와 등급을 나에게 맞게 변형해서 사용하고 있다.

 

 

---

| 직장, 교통, 학군, 환경, 공급, 호재 & 악재의 의미

 입지 분석의 각 항목의 의미에 대해 간략하게 알아보도록 하겠다.

 

|| 직장

강남, 종로, 여의도

 입지 분석 중 가장 중요한 항목이다. 많은 사람들이 가장 먼저 떠올리는 입지는 교통일텐데, 그 교통의 핵심이 바로 직장으로의 접근성이다. 서울의 집 값이 가장 비싼 이유 역시, 직장이 가장 많은 도시이기 때문에 사람들의 수요가 많아서이다. 또한, 서울이 아닌 지역 중 집 값이 비싼 지역의 공통점은 모두 좋은 일자리가 많은 지역이다. 따라서, 해당 지역의 일자리 수나 대기업(양질의 일자리 수)의 수가 입지 분석 중 가장 중요한 항목이다.

서울시 일자리 통계 지도

 

 직장은 전통의 강자인 종로(중구), 여의도(영등포), 강남에 가장 많으며, 500인 이상 사업체 수도 가장 많고, 평균 소득도 가장 높다. 따라서 세 지역이 가장 좋은 입지다. 그 이후에 떠오른 지역으로 가산/구로디지털단지와 마곡, 상암, 수색, 잠실, 판교 등이 있다. 잠실은 강남을 제외하고 지하철 이용이 가장 많은 지역이다.

 

|| 교통

강남, 종로, 여의도로의 접근성

 두번째가 바로 교통이다. 위에서 언급한 '직장'이 많은 지역으로 얼마나 빠르게 접근할 수 있는지가 두번째 항목이다. 서울에서도 가장 일자리가 풍부한 강남 지역과 구 중심지였던 사대문 안, 그리고 여의도, 이 3곳으로의 접근성이 얼마나 중요한 지를 따져봐야 한다. 강남역, 시청역, 여의도역을 지하철로 얼마나 소요되는지를 알아보고 교통 입지를 파악하면 된다.

지하철노선도와 주요 일자리가 위치한 지역

 

 

 추가적으로 위 3지역 외에도 새롭게 개발되어 많은 직장이 몰린 산업단지와 지역들이 있다. IT 기업들이 모여있는 신흥 판교나 가산/구로 디지털단지, 마곡지구 등이 있고, 우리나라 1등 기업인 삼성전자가 위치한 수원이나 경기남부의 신흥 대장지역인 동탄도 서울에 버금가는 일자리를 가지고 있다. 서울이 아니라면 이런 주요 단지로 얼마나 빠르게 접근이 가능한지를 고려해야한다.

 

 또한, 지하철도 다 같은 지하철이 아니다. 위 언급한 강남, 시청, 여의도로 바로 이동할 수 있는 노선이 좋은 노선이며, 위 중심지와 별 관련이 없는 노선들은 상대적으로 가치가 떨어진다고 판단해야 한다.

 

|| 학군

중학교 학력 및 특목고 진학률

 맹모삼천지교라 했다. 특히 우리나라는 부모의 교육열이 전세계에서 가장 높은 나라에 속한다. 서울에서도 강남에서도 대치동의 집 값이 비싼 이유가 무엇일까. 바로 학군과 학원가다. 서울대를 많이 보내는 고등학교에 진학시키고 싶고, 그 고등학교는 바로 특목고 & 자사고이다. 그 특목고 & 자사고를 많이 보내는 중학교에 배정받을 수 있는 지역 및 단지의 집 값이 비싸다. 따라서 해당 지역의 중학교 학업성취도와 특목고 & 자사고 진학률은 아주 중요한 입지 분석 항목이다.

아실을 통해 확인할 수 있는 학군 정보

 

 

또한, 그런 지역에는 학원가가 발달해 있어서, 그런 친구들 무리 속에서 중간만해도 전국에서는 영재에 속할 수 있다. 이런 자식들에 대한 교육열이 특정 학군 지역의 집 값을 올리게 되고, 이 역시 입지 분석에서 매우 중요한 항목이다.

 

 

|| 환경

백화점, 쇼핑몰 및 대형마트, 병원, 학교, 공원의 유무와 거리

 환경은 말그대로 해당 지역 및 아파트 단지가 얼마나 살기 편한가이다. 백화점이나 쇼핑몰, 대형마트 등이 있어 생활이 편리한지, 아이들 초등학교 등교는 괜찮은지, 주변에 큰 병원이 있어서 위급상황에도 대처할 수 있는지, 공원이나 자연환경이 잘 조성되어 있어 쾌적한지 등등이 있다.

리치고를 통해 확인할 수 있는 주변 환경 시설들

 

 

|| 공급

 어찌보면 공급량이 집값과 전세가의 단기적 흐름에 가장 직접적으로 수치적으로 영향을 주는 요소이다. 주변에 단기간 내많은 공급물량이 있다면, 사람들의 수요는 신축 아파트로 몰릴 것이고, 이 때문에 자연스레 기존 아파트들의 수요는 적어지게 된다. 수요가 줄면 당연히 가격도 내려가게 된다.

 

 반대로 향후 공급물량이 절대적으로 부족하다면, 집 값과 전세가가 오를 것이다. 수요는 꾸준히 유지되는데 공급되는 물량이 없다면, 기존 아파트들에 대한 수요가 상대적으로 증가할 것이다. 여러 사람이 집을 구하고 있는데 시장에 물건이 별로 없다면, 경쟁이 붙기 시작할 것이고 이는 가격 상승으로 이어진다.

 

아실의 지역별 입주물량 조회 기능

 보통, 해당 지역 인구의 0.5%를 적정 수요로 보는데, 공급량이 이 적정수요에 비해 많은지, 적은지를 비교하며 판단하면 된다. 

 

|| 호재 & 악재

 가장 어려운 부분이며, 위험한 부분이다. 소식이나 뉴스 등의 정보에 의존할 수도 있고, 호재가 실제로는 이뤄지지 않을 수도 있다. 또한 이뤄지더라도 집 값에 미치는 효과가 미미할 수 있어서 이 호재와 악재는 매우 신중히 접근해야 한다. 하지만 호재가 있는 지역들은 보통 개발발표때 한 번, 착공 때 한 번, 완공 때 한 번, 총 3번 집 값이 오른다고 한다. 따라서 정보만 듣고 판단할 것이 아니라, 실제로 착공이 되는 지, 완공 후에 정말 지역을 발전시킬만한 호재인지 판단해야 한다.

 

 호재에서도 가장 중요한 항목은 직장이다. 양질의 일자리 수를 의미있게 증가시킬 수 있는 호재가 가장 좋은 호재다. 이러한 호재는 각 지자체의 도시기본계획을 통해 확인할 수 있다. 도시기본계획을 확인해서 추후 개발될 지역을 판단하고, 미래의 가치를 판단할 수 있기에 매우 중요하다.

 

 악재는 위에서 분석한 입지 항목과 관련하여 안 좋게 작용되는 요소이다. 많은 공급물량이 대표적인 악재요소다. 사람들이 좋아하지 않는 환경시설도 악재다. 쓰레기 매립장, 비행시설 등 주거환경에 영향을 주는 요소들이 있다.

지역 환경에 악재가 될 수 있는 시설들

 

---

| 그 밖의 항목들

입지독점성과 지역 / 단지 브랜드

 입지독점성은 중장기적으로 가장 중요한 입지 항목이 될 수도 있다. 해당 지역의 입지가 주변 다른 지역에 대체될 수 있는지 여부를 판단하는 것이다. 쉽게 예를 들어보면, 강남의 입지는 앞으로도 바뀌지 않는다. 강남이 갖고 있는 직장, 교통, 학군 모두를 능가할만 한 지역은 주변에 없다. 주변에 빈 땅조차 없다.

 

 반대의 예로는 동탄을 들 수 있다. 동탄 신도시는 경기 남부에서 가장 비싼 동네 중 하나다. 매우 살기좋게 동네를 조성했고, 무엇보다 모두 다 쌔거라는 점에서 장점이 있었다. 하지만 바로 옆에 2동탄이 생기니 모든 입지가 2동탄에게 밀리기 시작했다. 따라서, 주변에 빈 땅이 있는지, 해당 지역의 강점이 주변 지역으로 대체될 가능성이 있는지 파악해야 한다. 입지 독점성이 떨어진다면, 장기적으로 해당 부동산의 가치가 떨어질 수 있다는 의미이다. (물론, 동탄은 지금도 매우 좋은 지역이며, 입지 또한 우수하다.)

 

 지역과 단지의 브랜드도 중요하다. 사람들은 자신이 가진 좋은 것에 대한 자부심을 표현하길 좋아한다. 소위, 부심. 지역부심이 있을 정도다. '나 강남살아', 수원 영통구 광교 신도시에 사는 사람들은 수원이 아닌 '광교' 산다고 표현하며, 평촌에 사는 사람들 역시, 안양이 아닌 평촌임을 강조한다. 대한민국은 그만큼 급나누기를 좋아한다.

 

 이는 아파트 브랜드에서도 유효하다. 대기업 건설사에서 잘 지어놓은 브랜드를 선호하며, LH, SH, 예전에는 주공이라는 이름이 붙은 아파트를 무시한다. 90년대 완공된 삼성아파트를 이름만이라도 래미안으로 바꾸기도한다. 이처럼 아파트 브랜드 역시 사람들이 매우 신경쓰는 요소이다.