[월부 열반스쿨] 2주차(2) - 부동산은 오를까? 부동산 투자에 영향을 미치는 것들

 부동산이 앞으로도 계속 오를지, 부동산 투자에 영향을 미치는 요소는 어떤 것들이 있는지, 그리고 투자와 투기는 어떤 차이가 있는지에 대한 강의 후기를 남겨보도록 하겠다.

  

 

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| 부동산 투자에 영향을 미치는 것들

 부동산 가격은 다양한 원인에 의해 변동한다. 장기적 / 거시적인 관점에서의 요소가 있고, 단기적 / 미시적인 관점에서의 원인이 있다.

 

|| 거시적 요소 - 통화량, 물가, 경기, 수요, 입지 독점성

 거시적인 요소는 말그대로 장기적인 경제 싸이클에 의해 부동산 가격이 움직이는 것이다. 경제 전반에 관련된 경기, 통화량, 물가 등에 따라 부동산 가격이 변동한다. 또한, 부동산에 대한 수요와 입지적인 가치 및 독점성에 의해 가격이 움직이게 된다. 

 

|| 미시적 요소 - 저평가된 가격, 심리, 단기공급량

 미시적인 요소는 단기적으로 상승할 수 있는 원인으로 어떤 이유에 의해 저렴해진 가격, 그리고 사람들의 심리, 입주물량과 같은 단기 공급량이 있다. 예를 들어, 10억하던 아파트가 5억까지 떨어진다면, 저렴해진 가격이라 생각하여 구매하려는 사람들이 늘어 가격이 오를 수 있고, 이런 사람들의 심리가 거래와 가격 상승을 더 활성화 시킨다. 코로나 시절, 충분히 비싼 가격에도 사람들의 심리가 붙으니 더욱 폭등했던 것이 바로 그 예이다. 단기 공급량은 해당 지역의 수요에 비해 과한 공급이 발생하거나 공급이 너무 부족하게 되면 가격에 영향을 끼치는 것이다.

 

 

 

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| 10년 뒤 집 값은 오를까? 전세값은 오를까?

 그렇다면 10년 뒤의 부동산 가격은 어떠할까? 당연히 오를 수 밖에 없다고 생각한다. 두가지 이유를 근거로 부동산 가격은 장기적으로 우상향 한다고 예측할 수 있는데 첫번째는 통화량, 물가에 따른 상승이며, 두번째는 경기 및 건설원가에 따른 상승이다.

 

|| 통화량, 물가와 부동산의 관계

" 통화량이 증가하면 물가가 오르고, 필수재인 부동산도 오른다 "

 

 부동산 가격은 앞에서 언급했듯이 장기적으로 통화량, 물가, 경기에 의해 변동한다고 했다. 아래 그림 광의 통화량과 아파트가격총액, 그리고 아파트 매매지수 그림을 나타내었다.

광의 통화량과 주택가격과의 관계. 출처 - SBS뉴스 김기원(KB, 리치고) 인터뷰 영상

 

대한민국 통화량과 물가 그래프. 출처 - 월부 열반스쿨 강의내용 캡쳐

 

 첫번째 그림인 부동산 가격지수와 통화량, 두번째 그림인 통화량과 물가 그래프를 보면, 세 지표들은 모두 비례관계인 것을 볼 수 있다. 통화량이 늘어나면, 물가가 오르고, 주택가격도 상승한다고 볼 수 있다. 실제로 1970년도에 213만원이었던 여의도 아파트가 현재는 18억원이 되는 동안 28000원이었던 근로자 임금은 현재 4인가구 기준으로 650만원까지 올랐다. 따라서, 통화량이 증가하는 만큼 화폐가치는 하락하게 되고, 물가는 오르게 된다. 부동산, 특히 아파트는 투자상품 이전에 의식주에 속하는 필수재이므로 물가가 오르게 되면 당연히 상승할 수 밖에 없다. 전세가는 투자보다는 실수요를 대변하는데 전세가 역시 꾸준히 상승한 것을 보면, 장기적으로 집 값이 상승하는 것은 필연적인 상황이다.

 

|| 떨어질 수 없는 아파트 건설원가

 새 아파트 가격은 오르지 않을 수가 없다. 아파트를 짓는데 필요한 비용은 아래와 같다.

아파트 건설원가 = 재료비, 노무비, 경비, 토지(땅값)
떨어질 수 있는 요소가 없다

 자본주의 시장에서는 전 세계적으로 통화량 증가 및 물가상승은 필연적이고, 따라서, 당연히 건설 원자재의 가격이나 재료비는 떨어지기 쉽지 않다. 노무비와 경비 역시 인건비와 연관이 클텐데, 이 역시 감소하기란 쉽지 않은 요소이다. 토지 역시 몇몇 특이케이스를 제외하면, 서울 수도권의 땅값은 떨어진 경우가 거의 없다. 아파트 건설원가에 해당하는 모든 요소 중 하락할 수 있는 요소가 없다는 면에서 새 아파트 가격은 떨어질 수가 없을 것으로 보인다.

 

 만약 새 아파트 가격이 떨어진다면, 대부분의 건설사는 아파트를 짓지 않을 것이다. 손해를 보면서 사업을 이어나갈 기업들은 없기 때문이다. LH, SH 등 정부 주도하에 지어지는 공공주택은 있을지 언정, 민간기업, 사기업들은 수지타산이 맞지 않는 새로운 시공사업은 진행하지 않을 것이다.

 

 최근 부동산 가격이 폭등했을 때, 급등한 땅값과 재료비, 인건비들로 인해 아파트 분양가가 매우 높아졌다. 이로인해 사람들의 수요가 줄어 미분양이 발생했고, 많은 건설사들은 새로운 시공사업 진행을 주저했다. 수익을 남기기 위해서는 높은 분양가를 책정해야하는데, 그러면 분양이 되지 않기 때문이다. 손해를 보며 물건을 팔 기업, 팔리지 않는 물건을 만드는 기업이 있을리 없다. 이는 향후 서울 / 수도권의 공급절벽에도 큰 원인이 된 것으로 보인다.

 

 결론은 재료비, 인건비, 땅값이 지금보다 떨이지지 않는 이상 새 아파트의 분양가는 낮아질 수 없고, 따라서 앞으로의 새 아파트 분양가는 지속적으로 높아질 확률이 높다.

 

 

 

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| 통화량이 증가하는 이유

 그럼 통화량은 왜 증가하는 것일까? 정부 정책에 따라 통화량이 증가하기도 하지만, 우리나라는 애초에 경상수지가 흑자인 나라이다. 경상수지가 흑자라는 얘기는 무역을 통해 쓰는 돈보다 벌어들이는 돈이 더 많다는 의미이며, 매년 돈을 벌어오는 만큼 우리나라에 유통되는 돈이 늘어난다는 의미이다. 

 

 우리나라는 2018년까지 경상수지 흑자규모가 전세계 4위까지 오를 정도로 경제발전을 이루며, 돈을 벌어왔고, 2020년 초 경제가 꽤나 어려웠지만 현재는 다시 흑자로 돌아서며 다시 증가세를 보이고 있다. 어쨌든 대한민국은 계속해서 돈을 벌고 있는 국가라는 의미이다.

 

최근(2024) 우리나라의 경상수지. 출처 - 네이버(한국은행)

 

그 외에도 정부의 정책으로도 통화량은 증가한다. 경기가 좋지 않을 때, 지난번 코로나와 같은 시기 때, 정부는 어려워진 서민경제를 위해 돈을 풀게 된다. 대출금리 및 금액과 같은 금융정책을 펼치기도 하는데 한 번 풀린 통화량이 줄어들기는 쉽지 않다고 한다. 따라서, 통화량은 계속해서 증가할 수 밖에 없고, 이는 물가와 부동산 가격에 장기적인 상승 요인이 되는 것이다.