[월부 열반스쿨] 2주차(4) - 똘똘한 한채? 투자와 투기? 갭투자 리스크

 열반스쿨 2주차 강의의 마지막 내용은 똘똘한 한채, 투자와 투기, 그리고 투자 시 리스크를 대비하는 법 등 좋은 투자자가 되는 방향에 대해 설명하였다. 오늘은 2주차 마지막 후기를 남겨보도록 하겠다.

 

 

| 똘똘한 한채 vs 평범한 여러채

 " 서울 대장급 vs 수도권 여러채 -> 수익률면에서 수도권 여러채가 유리 "

 수익률만 놓고 보면 수도권의 여러 물건에 투자하는 것이 유리하다. 서울에 좋은 아파트는 가격대가 높고 전세가율이 비교적 낮다. 투자금 자체도 많이 필요하여 소액투자자가 접근하기가 쉽지 않다. 반면 수도권 아파트는 비교적 소액으로도 가능하고 금액대비 높은 수익률을 낼 수 있다.

 

 누구나 들어봤을 아파트인 반포자이로 예를 들어보겠다. 최근 급락기때 반포자이가 23억이었다. 서울아파트는 규제지역은 세입자를 맞춰 투자하는 갭투자가 쉽지 않고, 가능하다고 해도 투자금이 약 15억원 정도 필요하다. 실거주로 가정해도 LTV 50% 정도밖에 대출이 나오지 않으니 약 12억정도의 현금이 필요하다. 12억을 투자금으로 가정하겠다.

 최근 전고점을 돌파하며 다시 29억까지 올랐다. 더 오를 수도 있지만 현재까지의 수익률만 따졌을 때, 투자금 12억, 수익 6억으로 약 50%의 수익률이다. 더 급등해서 35억까지 오르면 100%의 수익률이다.

반포자이 매매/전세 변동

 

 반면 수도권으로 예를 들어보겠다. 최근 내가 알아봤던 동탄(능동), 검단, 부천의 아파트를 예로 들어보았다. 한 채당 1~2억 내외의 투자금이 필요하다. 저점대비 현재 실거래가를 기준으로 수익률 계산해보면, 능동 80%, 검단 250%, 중동 50%이다. 총 투자금 4.1억, 매매차익 4.6억으로 110%의 수익률이 나온다. 아직 전고점을 회복하지도 않았고 소폭의 반등만 나타났지만 투자금이 작다보니 수익률을 극대화 된다. 만약 반포자이에 투자했던 12억원을 투자했다면 현재시점으로 매매차익은 13억 정도가 된다. 어떤 지역, 어떤 물건을 고르는지가 매우 중요하겠지만 수익률면에서는 수도권 여러채가 더 유리할 수 있다.

 

경기도 수도권 아파트 매매/전세 변동

 

 

 

" 개인의 상황과 목적에 따라 방향 설정 필요 "

 하지만 수도권 여러채를 투자하는 것이 더 어렵다. 서울 투자는 비교적 간단할 수 있다. 돈만 있다면 서울 내 주요지역, 중심지의 대단지 아파트를 사면 된다. 워낙에 입지와 가치가 좋다보니, 입지분석이나 가치판단에 크게 어려움이 없다. 하지만 수도권은 다르다. 어떤 지역이 오를지 알 수가 없다. 잘못 판단한다면 오히려 손실이 날 수도 있다. 따라서 수도권 투자가 더 많은 공부와 분석을 필요로 하며, 시간과 노력이 많이 소요된다. 여러지역을 다니며 많은 앞마당을 만들어둬야 하고, 그 중에서도 가장 좋은 물건을 추려낼 줄 알아야 한다.

 

 또한, 관리도 어렵다. 매수를 하고 세입자를 맞추고, 수리를 해주고, 매도를 하고, 세금을 내고 등등등 신경쓸 일이 배로 늘어나게 된다. 서울에 투자를 했을 때보다 해야할 일이나 신경써야 할 일이 몇배로 더 늘어나게 되고, 다주택자로서 납부해야되는 세금도 더 늘어날 수 있다.

 

따라서, 돈이 많고 시간이 없다면 서울투자. 투자금은 적지만 시간이 많을 땐 저평가 지방투자를 하는 것이 좋다. 본인이 회사가 우선이며, 짬을 내서 투자를 하는 '투자하는 직장인' 인지, 회사에는 큰 욕심이 없고 투자에 더 집중하는 '직장인 투자자' 인지를 명확하게 정의하는 것이 필요하다. 투자하는 직장인이라면 서울에 똘똘한 한채. 직장인 투자자라면 수도권 여러채가 유리할 것 같다.

 

 

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| 수익률의 핵심

" 수익률의 핵심은 수요와 타이밍, 그리고 인내다. "

- 수요

 수익률의 핵심은 해당 지역의 수요다. 많은 사람들이 찾는 지역, 물건이 가격이 상승한다. 수요는 모든 입지를 포함한다. 직장이 많고 교통이 편리하고 학군과 환경이 뛰어나면 많은 사람들이 찾게 된다. 그 지역을 대체할 수 없는 입지독점성까지 갖추고 있다면 최고의 투자 지역이 될 수 있다.

 

- 적절한 타이밍

 많은 수요가 있어도 적절한 투자 타이밍이 있다. 많은 수요를 받쳐줄 만한 공급량이 없는 시기, 지하철 개통이나 대규모 산업단지 입주 등 호재가 터지는 시기 등 오르는 타이밍이 있다. 반대로 공급량이 매우 많으면, 수요가 줄어 전세가가 떨어지고, 이로 인해 집값도 하락할 수 있다. 

 따라서, 아무리 수요가 많은 지역, 가치가 있는 물건이라도 적절한 타이밍에 투자하는 것이 좋다. 많은 공급량으로 집값과 전세가가 하락한 상태에서 다시 공급절벽이 오는 시기. 집 값은 바닥까지 떨어졌는데 다시 전세가가 오르며 갭이 줄어든 시기 등이 좋은 투자 타이밍이 될 수 있다.

 

- 인내

 마지막 핵심은 인내다. 좋은 물건을 적절한 타이밍에 매수해놓고 버티지 못하고 파는 경우가 많다고 한다. 집 값이 떨어졌다고, 오르지 않는다고 잘못된 투자를 했다고 생각하여 손실을 보고 팔거나, 본전에 매도하는 경우가 많다. 정말 좋지 않은 지역에 투자한 것이 아니라면, 본인의 분석과 선택에 믿음을 갖고 목표한 수익률에 도달할 때까지 보유할 수 있는 인내가 필요하다.

 

 

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| 리스크 대비 방법

" 전세가를 통한 최대 손실액 예상 "

 투자를 하다보면 반드시 하락장을 맡게 된다. 대부분 매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않는다. 따라서 하락장이 오더라도 하락의 저점과 손실액이 예상 가능하다. 이를 활용하여 본인이 감당할 수 있는 규모인지 파악해본 뒤 투자를 하는 것이 좋다. 

 

 위에 예로 들었던 반포자이는 현재 매매가가 29억, 전세가 10억 정도이다. 그럴리 없겠지만, 만약 엄청난 하락장이 와서 전세가 부근까지 가격이 하락한다면 손실액이 19억이다. 이 손실을 감당 가능할까? 이런 부분을 인지해두고 투자를 진행하는 것이 좋다.

 

" 과도하게 작은 갭과 임대료 상승 "

 전세가가 많이 올라 전세가율이 높으면 투자금이 적게 든다는 장점이 있지만 그만큼 역전세를 맞을 확률이 높다. 급등이 있으면 급락도 있다는 점을 반드시 명심해야 한다. 아래 매매/전세가격은 화성 능동의 한 아파트이다. 21년에 전세가 급등했었는데, 이때 투자금이 적게 든다고 투자를 했다면, 23년에 역전세를 맞게 됐을 것이다. 전세가가 2억 초반대까지 떨어졌었으니, 새 임차인을 구한다면 약 1.5억 가까운 비용이 들었을 것이다.

화성 능동 아파트 역전세 위험시기

 

 마찬가지로 기존 임차계약이 만료되어 계약을 갱신하거나 새로 입차인을 맞출 때 과도하게 보증금을 올린다면, 추후 역전세를 맞을 확률이 높아진다. 그러니 보증금을 올릴 때도 너무 욕심을 부리면 안된다. 지역 내의 향후 공급량을 주기적으로 확인하며 전세 변동 추세를 파악해둬야 한다.

 

" 사는 순간 파는 것도 고민해야 한다 "

 환금성도 매우 중요하다. 피치 못할 사정으로 매도를 해야하는 상황이 발생할 수 있다. 하지만 아무리 싸게 내놔도 팔리지 않는 집이라면, 감당하지 못할 손실로 되돌아 올 수 있다. 빌라나 오피스텔, 나홀로 아파트, 저층이나 탑층 물건 등 환금성이 떨어지는 물건은 아무리 저렴하더라도 충분히 검토하고 고민해야 한다. 

 

 

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| 투자와 투기의 차이

 이처럼 갭투자는 매우 안전한 투자처럼 보이지만 위험성도 있으며, 최근에는 갭투자 하는 사람들을 투기꾼으로 보는 풍토가 형성되었다. 그렇다면 투자와 투기는 무슨 차이일까?

 

 솔직히 개인적으로는 매우 모호하다고 생각한다. 명확하게 구분하기가 어렵다. 한자 뜻을 보면, 공통 글자인 '투'는 던지다라는 뜻이고, 투자의 '자'는 재물, 투기의 '기'는 시기를 의미하는 글자이다. 따라서 굳이 차이를 정의하자면, 투자는 재물, 자산, 즉 자산의 가치에 투자를 하는 것이고, 투기는 시기, 즉 특정 시점에 따른 시세차익만을 노리는 것이라고 이해를 하면 될 것 같다.

 

 그렇다면 시세차익을 노리고 하는 투자는 투기일까? 대부분의 부동산 투자는 시세차익을 통해 수익을 얻는다. 그렇게 된다면 시세차익을 보며 부동산을 매도하는 모든 투자자들은 투기꾼이 되는 것이다. 역시 투자와 투기의 경계는 너무나도 모호하다.

 

 가장 중요한 점은 자신만의 기준과 원칙을 바탕으로 투자를 하는 것인 것 같다. 소문과 정보에 의해 감정적으로 투자를 하고 결과만 중요시하는 운에 의해 좌우되는 투자가 곧 투기를 의미하며, 해당 상품 및 물건에 가치를 분석하고 그 가치에 투자하는 행동으로 이에 수반되는 과정과 결과 모두 중요시 여기는 것이 투자라고 정의하면 될 것 같다. 따라서, 본인만의 원칙과 기준을 세우고 이에 따라 투자를 진행하는 투자자가 되는 것을 목표로 하면 좋을 것 같다.