[월부 열반스쿨]3주차(2) - 부동산 교통 입지 분석. 지하철 핵심 노선

 오늘은 부동산 입지 중 직장 다음으로 중요한 교통에 대해 알아보도록 하겠다. 교통 입지 역시 직장과 연관되어 있다. 직장까지 얼마나 빠르게 접근할 수 있는지가 교통 입지의 요점이며, 출퇴근 교통은 정시성이 매우 중요하므로 지하철 이동시간으로 판단하는 것이 좋다.

 

| 열반스쿨 교통 입지분석 내용 요약

" 강남권, 구도심권(시청, 종로 등), 여의도권으로의 접근성 "

 열반스쿨에서는 수도권 내 일자리가 가장 많은 지역인 강남권, 구도심권, 여의도권으로의 이동시간으로 교통 입지를 파악할 수 있다고 한다. 아래는 열반스쿨에서 보여줬던 일자리 통계자료 중 서울시의 일자리만 내림차순으로 정리한 표다. 강남구, 서초구가 압도적으로 많으며(빨간음영), 그 뒤로 금융메카인 여의도가 속한 영등포구(주황음영)이다. 또한, 전통적 도심이었던 사대문 안쪽도 현재까지 일자리가 풍부하며, 종로구, 중구, 용산구에 넓게는 동대문구까지 이 생활권에 속할 수 있다. 따라서, 강남권의 강남역, 여의도권의 여의도역, 구도심권인 시청역으로의 접근성이 교통입지에서 가장 중요하다고 볼 수 있다.

서울시 일자리수 통계

 

 열반스쿨에서는 강남역, 시청역, 여의도역까지의 이동시간으로 교통입지 등급을 나누는 법을 소개하였다. 강남역까지 30분안에 접근할 수 있으면 S, 1시간 이내면 A, 1시간 30분 이내에는 B, 그 외에는 C로 나눈다. 또한 강남역까지는 멀더라도 여의도역 또는 시청역까지 30분내에 접근 가능하면 A, 1시간 이내는 B, 그 외는 C로 부여한다. 정리하면 아래와 같다.

	S등급	A등급	B등급	C등급
강남역	30분 이내	1시간 이내	1시간 30분 이내	그 외
여의도역 또는 시청역		30분 이내	1시간 이내	그 외

 

 가산/구로디지털단지와 분당구의 판교, 강서구의 마곡지구도 최근 부도심만큼 일자리가 풍부해졌고, 양질의 일자리도 많기에 이러한 외곽지역 핵심 일자리들도 고려해야한다. 분당과 마곡지구, 그리고 철산의 아파트들의 가격이 비싼이유가 바로 일자리가 많은 부도심으로의 접근성이 뛰어나기 때문으로 볼 수 있다.

 

 따라서, 강남/여의도/구도심, 이 세 지역으로의 접근성 위주로 판단하고, 가산/구로, 판교, 마곡의 접근성을 함께 고려하면 교통입지를 분석할 수 있다.

 

" 교통입지 시간 측정 "

 교통입지 분석은 위에서 언급한 것처럼 정시성이 매우 중요하므로 지하철 이동시간으로 판단하는 것이 좋다. 네이버나 카카오와 같은 지도 및 교통 플랫폼을 활용하면 되는데, 개인적으로는 네이버를 더 선호한다. 이유는 간단한데 카카오는 지하철명을 입력한 후 검색결과에서 클릭을 한번 더 해야하는데, 네이버는 입력만 해도 바로 결과를 출력해주기 때문이다.

 

 개인적으로 시각설정 옵션을 끄고 측정하는 것을 추천한다. 출발시간대에 따라 추천경로가 달라지기 때문에 출발시간대 옵션을 끄거나 아예 출근시간대로 맞춰놓고 하는 것이 더 좋을 수 있다. 간혹 이동 경로를 버스로 안내하는 경우도 있는데 경로 중 지하철 경로를 선택해서 이동시간을 측정해야 한다.

네이버지도 길찾기 탭에서 지하철 이동시간 확인

 

 

 위와 같은 방식으로 강남역, 여의도역, 시청역, 그리고 기타 부도심으로의 이동시간을 재서 교통입지를 확인하면 된다.

 

 

| 종합적인 교통 입지 분석 필요

|| 직장교통과 광역교통의 분리

 아파트의 입지를 단순하게 수치화하는 것은 매우 어렵다. 또한, 위와 같이 특정 지역으로의 이동시간으로 단순 수치화를 한다면 입지 평가에 오류가 발생할 수 있다.

 

 예를들어, 구로구 개봉역인근의 아파트들은 1호선으로 시청역까지 30분 내에 이동할 수 있으므로 A등급 입지로 볼 수 있다. 강동구 상일동의 아파트는 강남역까지 40분까지 걸리므로 이 역시 A등급 입지로 볼 수 있다. 거기에 일자리수도 강동구보다 구로구가 더 많기에 위와 같이 단순하게만 입지를 분석할 경우 구로구와 강동구를 동급으로 볼 수 있는 오류를 범할 수 있다. 하지만 강동구는 서울내 3급지 이상, 구로구는 최하급지로 분류하는 것이 일반적인 시각이다.

 

 따라서, 교통 입지 역시 포괄적으로, 종합적으로 판단할 수 있어야 한다. 교통입지를 분석하는 개인적인 방법에 대해 소개해보도록 하겠다. 교통 입지를 직장교통과 광역교통으로 나누어 분석한 후, 점수를 합산하는 방식이다. 아파트 입지는 더 많은 사람들의 수요가 있어야 가치가 높은 것이므로, 다수의 지역으로 빠르게 접근할 수 있는 지역일수록 더 높은 점수를 부여하는 방식이다.

 

 

|| 직장교통

 직장교통은 해당 지역이 속한 일자리 권역까지의 교통 점수를 의미한다다. 일자리 지역은 서울시 지역구 중 가장 많은 일자리가 있는 지역구를 동일권역끼리 나누어 분류하였다. 일자리수는 '부동산지인'의 국민연금가입자수를 바탕으로 산정하였다.

부동산지인 수도권(서울/경기도) 국민연금가입자수

 

 예를들어, 분석하려는 지역이 김포나 검단이라면 서부권 일자리가 가장 가까우므로 마곡나루나 마곡역 또는 발산역까지의 이동시간을 측정하여 점수를 산정한다. 철산이라면 서남부권이므로 가산디지털단지역까지의 이동시간을 측정한다. 이런식으로 해당지역이 속한 일자리 권역까지의 이동시간을 재면 된다.

 

 또한, 각 권역별 입지 가치가 상이하므로 가중치를 부여하였다. 예를 들자면, 130만 명(강남66만, 서초37만, 송파26만)이 근무하는 강남권과 25만 명(금천15만, 구로 10만)이 근무하는 서남부권의 입지 가치가 다른 것처럼 이를 반영하기 위해 권역별로 가중치를 주었다. 가중치는 130만명에 달하는 강남권을 1로 두고, 90만명인 구도심권을 0.9, 42만인 여의도권을 0.8, 20만명 이상인 동남권(판교)과 서남부권(구디가디)을 0.7, 20만명 미만인 서부권(마곡)과 중서부권(마포, DMC)을 0.6으로 부여하였다.

• 강남권 - 강남구, 서초구, 송파구 (130만명)  / 강남역, 잠실역 / 가중치 1
• 구도심권 - 종로구, 중구, 용산구, 성동구 (92만명) / 시청역, 서울역 / 가중치 0.9
• 여의도권 - 영등포구 (42만명) / 여의도역 / 가중치 0.8
• 동남권 - 성남 분당구 (23만명) / 판교역 / 가중치 0.7
• 중서부(마포)권 - 마포구(16만명) / DMC역 / 가중치 0.6
• 서남부권 - 구로구, 금천구(25만명) / 구로/가산디지털단지역  / 가중치 0.7
• 서부권 - 마곡나루, 김포공항역(19만명)  / 가중치 0.6

 

 입지점수는 아래와 같은 기준으로 부여하였다. 동일 생활권에 속한다고 볼 수 있는 반경 2.5km 이내 거리이면 100점, 30분 내에 이동할 수 있으면 80점, 1시간 이내는 60점, 1시간 30분 이내는 40점, 2시간 이내는 20점, 그 외는 0점으로 산정하였다. 또한, 경기도권인 경우 주요 직장권역까지 광역버스로 이동하는 경우가 많다. 버스인 경우 정시성이 떨어지므로 해당 점수에서 -10점을 하여 계산한다.

이동시간	반경 2.5km 이내	30분 이내	1시간 이내	1시간 30분 이내	2시간 이내
점수	100	80	60	40	20

 

 위에 예로 들었던 지역인 철산동의 철산레미안자이로 예를 들어보면, 가장 가까운 일자리 권역인 가산디지털단지가 2.5km 이내에 있으므로 100점을 줄 수 있고, 가중치 0.7을 곱하여 직장교통 점수는 70점이 된다.

 

 

 

|| 광역교통

 광역교통은 교통 입지를 더 종합적으로 판단하기 위함으로 다수의 수요가 발생할 수 있는 지역이 더 높은 점수를 받을 수 있게 산정하였다. 주요 일자리권역으로의 접근성 점수를 모두 합산하여 산정하며 아래 표로 정리하였다. 점수 산정 방식은 위 직장교통과 동일하며, 직장점수와 마찬가지로 일자리수에 따라 차등 가중치를 주었다.

권역	강남권	여의도권	구도심권	동남권	중서부권	서남부권	서부권	합계
가중치	0.35	0.1	0.25	0.075	0.05	0.1	0.075	1

 

 

 각 직장권역의 지하철역까지의 이동시간을 구하고, 위와 동일한 방식으로 2.5km 이내 100점 / 30분 이내 80점 / 60분 이내 60점 / 90분 이내 40점 / 120분 이내 20점 / 그 외는 0점으로 계산한다. 위에서 예로 들었던 철산레미안자이의 광역교통 점수 계산 결과는 아래에 나타내었다.

 

 강남권 60점(x0.35) + 여의도권 60점(x0.1) + 구도심권 60점(x0.25) + 동남권 50점(x0.075) + 중서부권 60점(x0.05) + 서남부권 100점(x0.1) + 서부권 60점(x0.075)이 된다. 동남권 점수의 경우 68분으로 90분 이내인 40점을 부여해야 하지만, 60분 초반대인 점을 감안하여 50점을 주었다. 광역교통 점수를 모두 합산 63.25점이 된다. 

철산 아파트 교통입지 분석

 

 

| 교통입지 비교 평가

 이렇게 산출한 교통입지 점수를 바탕으로 관심단지끼리 비교해보면 된다. 최근에 매수를 고려했었던 풍무와 1동탄 그리고 위에 예로 들었었던 철산을 비교해보도록 하겠다.

 

풍무센트럴푸르지오 교통입지 점수

1동탄 kcc스위첸 교통입지 점수

철산레미안자이 교통입지 점수

 

 먼저, 풍무역 인근 아파트는 직장교통 48, 광역교통 55.5, 합산(평균)  51.75점이고, 1동탄의 아파트는 직장교통 30, 광역교통 44, 합산(평균)  37점, 철산은 직장교통 70, 광역교통 63.25, 합산(평균)  66.625점으로 계산이 되었다.

 

 현재 기준의 교통입지만 놓고 보면, 철산이 가장 좋은 입지를 가졌고, 다음으로 김포 풍무, 화성 동탄이 가장 안좋은 교통입지를 가진 것으로 나타났다.

 

| 결론

 이번에는 열반스쿨에서 배운 교통입지 분석 방법에 소개해 보았고, 이를 더 개선한 개인적인 교통 입지 분석 방법을 소개해보았다. 하지만 교통 입지 하나만으로 부동산의 가치를 판단하기에는 오류가 있다. 위에 분석한 3단지를 봐도 1동탄의 교통입지가 매우 안좋게 나타났다.

 

 하지만 2동탄의 경우에는 교통 입지가 1동탄과 거의 비슷하지만 집 값은 오히려 철산보다 높은 아파트가 많다. 또한, 1동탄은 GTX와 동탄인덕원선이 개통되는 지역이다. 향후 GTX-A가 삼성까지 연결되면 교통 점수가 달라질 수 있다.

 

 교통 외적으로도 동탄은 화성 자체의 일자리수가 매우 풍족하며, 수원의 삼성전자 본사와 가깝고, 화성사업장을 도보로도 이동할 수 있는 지역이다. 오산-평택에 걸쳐있는 많은 산업단지, LG디지털파크의 직장인들의 거주수요 많으며 경기남부 반도체 클러스터의 수혜를 볼 수도 있어 직장 점수가 매우 높은 곳이다.

 

 반대로 광명은 대규모 공급폭탄이 예정되어 있어, 공급입지면에서 매우 좋지 않다. 김포 역시 검단의 입주폭탄 영향을 받을 수 있기에 공급 입지면에서 높은 점수를 줄 수 없다.

 

 따라서, 교통입지가 아무리 좋더라도, 입지의 핵심인 직장, 그리고 공급과 학군 같은 다른 입지도 종합적으로 고려해야 한다. 다음에는 공급과 학군입지를 분석하는 법에 대해 소개해보도록 하고, 이를 모두 합산하여 비교해보는 방법을 소개해보도록 하겠다.