[독서후기] 부룡(신현강) - 부동산 상승신호 하락신호

 이번 책은 부룡(신현강)의 두번째 책인 '부동산 상승신호 하락신호' 다. 사실 첫 번째 책은 읽지 않았지만, 출간한지 너무 오래된 것 같아 두번째 책을 먼저 읽게 되었다. 책을 고를 때는 몰랐지만, 부룡은 유튜브에서 자주 접했던 사람이었는데, 그래서 그런지 책이 더 잘 읽히는 느낌이었다.

신현강 저자의 부동산 상승신호 하락신호

 

 

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| 부룡 - 부동산 상승신호 하락신호 책 구성 및 목차

 책은 아래와 같은 목차로 구성되어 있었다.

• 챕터1. 부동산 시장의 사이클을 이해하자
• 챕터2. 상승장 투자의 기본은 '갭 벌리기'와 '갭 메우기'
• 챕터3. 상승장 한복판에서 활용 가능한 투자전략들
• 챕터4. 상승장 후반부의 갭투자는 달라야 한다.
• 챕터5. 하락 리스크를 예방하는 장기적 투자 전략

 

부동산 상승신호 하락신호 목차

 

 

 부룡은 책 서두에 이전 책에서 밝혔던 부동산 싸이클 4단계에 대해 언급한다. 큰 틀에서 4단계로 구분하니, 이를 잘못받아들이는 사람들이 있었다며, 더 구체적으로 분류하여 이번 책을 준비했다고 한다. 그래서인지, 부동산 싸이클 7단계에 대해 꽤나 구체적으로 설명하였고, 이를 이해시키려는 노력을 많이 한 것처럼 보인다. 나 역시 이 부동산 싸이클에 대한 부분이 가장 인상 깊었고, 이 내용을 바탕으로 지금은 어떤 시기인지, 어떤 방식으로 접근해야되는지 생각하게 되었다.

 

 이 책에서 가장 중점적으로 다루는 투자 방식은 전세를 끼고 매매를 하는 갭투자 방식이라고 느껴졌다. 마치 갭투자를 베이스로 두고 부동산을 설명하는 느낌이 들 정도였고, 갭투자를 준비하고 공부하는 나에게는 매우 유익한 책이었다. 만약 투자를 계획중인데, 그 방식이 갭투자라면 꼭 읽어봐야 할 책으로 느껴졌다. 아래는 책에서 내가 매우 인상깊었던 부분에 대해 정리한 내용이다.

 

 

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| 부동산 싸이클 7단계

" 침체기 - 회복준비기 - 회복기 - 상승기 - 확산기 - 급등기 - 쇠퇴기 "

 책의 첫번째 챕터이자, 나 역시 가장 인상깊었던 챕터로, 부동산 싸이클을 7단계로 분류하여 설명해준다. 보통은 집 값이 하락하는 '침체기', 횡보 또는 소폭 상승이 이어지는 '회복기', 집 값이 본격적으로 상승하기 시작하는 '상승기', 전국적인 불장이 되는 '급등기', 4단계로 나눌 수 있지만, 이 책에서는 '회복준비기'와 '확산기', '쇠퇴기' 등 3단계를 추가하여 더 구체적으로 시장을 분류한다.

 

 또한 이러한 시장의 분류를 1)공급량, 2)전세가, 3)투자수요, 4)실수요, 5)정부정책의 변화를 바탕으로 설명한다. 따라서, 어떠한 이유로 이러한 시장의 변화가 일어나는지, 지금은 어떤 시기를 지나고 있는지 판단할 수 있는 기준을 제시해준다. 아래는 부룡이 설명한 각 시기의 특징을 요약한 내용이다.

 

|| 시장 분류 요소

1. 주택공급
2. 전세가격
3. 투자수요
4. 실수요
5. 정부정책

 

|| 부동산 7단계 싸이클별 특징

 각 싸이클별 특징을 정리해보았다. 책을 읽고 내가 받아들인 내용으로 정리하였기에 부룡이 말하고자 하는 방향과는 다를 수 있다.

 

- 침체기

 주택 가격이 하락하는 시기로 부동산 시장 자체가 침체되어, 미분양 우려 및 사업 수익성 저하로 건설사들도 신규 사업에 주춤해진다. 이로 인해 공급량은 줄어들고 전세가격이 오르기 시작한다. 매매차익을 기대할 수 없으며 집 값 전망 자체가 좋지 않으므로 투자수요와 실수요 모두 줄어든다. 저렴해진 부동산 가격에 소수의 투자수요는 수익형 부동산쪽으로 이동하게 된다. 부동산 및 건설 시장도 내수 경기에 상당한 비중을 차지하기에 정부 입장에서도 침체기가 길어지는 것을 원치 않는다. 정부는 침체기를 해결하기 위해 시장 정상화 대책을 검토한다.

주택공급	전세가격	투자수요	실수요	정부정책
꾸준히 감소	상승세	수익형 부동산 투자 증가	구매수요 없음	시장 정상화 검토

 

- 회복준비기

 집 값 하락이 멈추고 횡보 또는 소폭 상승이 나타난다. 줄어들던 공급량이 최저치가 되는 시기로 전세가가 급등한다. 오른 전세가로 인해 매매가와 큰 차이가 없어서 갭투자 수요가 발생하고, '이 가격에 전세를 사느니 내 집에서 편하게 사는 게 낫다'는 판단과 함께 실수요가 생기기 시작한다. 정부 역시 시장 정상화 대책을 발표한다.

주택공급	전세가격	투자수요	실수요	정부정책
크게 감소	급등세	갭투자 수요 증가	소폭 증가	시장 정상화 대책 발표

 

- 회복기

 하락 이후 상승세가 뚜렷히 나타나는 시기다. 오른 전세가로 인해 매매수요가 커지고, 분양 시장이 활발해지며 청약 경쟁이 과해진다. 따라서 수익성이 좋은 공급 사업이 재개되며 공급량이 증가하고 전세가격도 급등을 멈추게 된다. 바닥은 이미 지났고 상승이 시작된다는 생각에 투자수요가 급등하고, 집 값이 회복하는 것을 보며 실수요도 함께 증가한다. 공급량 부족, 전세가 상승, 실수요 증가로 인해 정부는 공급 대책을 발표하게 되고, 재개발 사업, 재건축 규제 완화 등이 이 시기에 자주 등장하는 정부 정책이다. 또한, 이미 상승세가 뚜렷해졌고, 집 값 급등이 우려된다면 정부는 다시 규제 강화를 검토한다. 정부는 급등도 급락도 원하지 않는다.

주택공급	전세가격	투자수요	실수요	정부정책
공급 증가	급등세 지연	투자수요 급등	구매수요 증가	시장회복 후 규제 강화 검토

 

- 상승기

 집 값이 상승하고, 청약시장이 과열되며, 건설사들도 다시 사업성이 생겼으므로 공급량이 계속 증가하고 전세가는 하락하기 시작한다. 직전에 급등한 전세가격으로 인해 일부 지역에서는 역전세가 발생할 수 있다. 정부는 규제 강화를 시작하고, 정부의 규제, 이미 오른 가격 등으로 인해 투자세와 실수요는 크게 감소한다. 따라서, 상승하던 집 값은 일정기간 조정을 받게 되며 상승세가 멈추게 된다. 이 때 좋은 입지의 아파트는 이미 크게 올라있으며, 아직 오르지 못한 하급지와의 '갭 벌리기'가 발생하는 시기이다.

주택공급	전세가격	투자수요	실수요	정부정책
공급 증가세	하락(일부 역전세)	규제로 소폭 감소	규제로 크게 감소	규제 강화 시작

 

- 확산기(1차 순환장)

 이미 많이 오른 집 값, 어느 정도의 조정, 정부의 규제 등으로 공급세는 감소하게 된다. 하지만 사람들은 직전 상승기에 집 값이 오르는 것을 봤고, 어느 정도 조정이 된 이시기가 좋은 시기라고 생각하기 시작한다. 이로 인해 실수요와 투자수요 모두 증가하게 되고, 상승기때 상대적으로 덜 오른 집들이 주목을 받기 시작하며, 이른바 '갭 메우기'(풍선효과) 현상이 발생하기 시작한다. 집 값 상승이 꺾이지 않으므로 정부는 계속해서 규제 정책을 유지한다.

주택공급	전세가격	투자수요	실수요	정부정책
공급 감소세	변화없음	투자수요 확산	구매수요 증가	규제 강화 계속

 

- 급등기(2차 순환장)

 이 때는 대기수요자들이 늘게 된다. 이미 좋은 입지 아파트들은 많이 올랐고, 정부는 규제를 지속하며 집 값을 잡겠다고 한다. 괜히 지금 매수를 했다가 꼭지에서 물릴 것 같은 위기감도 한 몫하며 대기수요자들의 전세수요가 증가하게 된다. 직전 확산기부터 공급량이 줄어들기 시작했고, 정부가 발표했던 외곽 신도시나 재건축 사업들도 별다른 진척을 보이지 않는다. 이러한 상황에 공급량 부족+전세 수요 상승이 맞물리며 전세가 까지 상승하게 되니 예비 수요자들의 매매 수요와 투자수요가 확산하게 된다. 이로 인해 지역 외곽까지 크게 증가하기 시작하고, 정부는 규제를 지속한다.

주택공급	전세가격	투자수요	실수요	정부정책
공급 크게 감소	상승	투자수요 확산	구매수요 급증	규제 강화 계속

 

- 쇠퇴기

 이 시기는 확산되었던 투자수요와 실수요가 꺽이며 하락하기 시작한다. 꽤 오랜 기간 투자수요가 확산되어 왔기에 대부분의 투자자들은 이미 매매를 진행했고, 더는 가용할 자산이 없을 수 있는 시기이다. 또한 이미 집 값도 많이 올랐기에 대부분의 수요가 감소하기 시작하며 지속된 규제와 함께 시장의 활력이 없어지며 가격도 하락하는 시기이다.

주택공급	전세가격	투자수요	실수요	정부정책
공급 증가세	유지	투자수요 감소세	구매수요 감소세	규제 강화 계속(침체시 규제해제)

 

 

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| 갭 벌리기와 갭 메우기

 이 책에서는 갭 벌리기와 갭 메우기, 소위 풍선효과에 대해 꽤나 자세하게 설명을 해준다. 많은 부동산 컨텐츠에서 언급하는 내용이라 대강 알고는 있었어도, 다양한 실사례들을 바탕으로 갭 벌리기와 갭 메우기에 대해 이해시켜준다. 또한, 갭 벌리기와 갭 메우기는 동일 지역 및 입지에서도 연식이나 기타 선호도에 따라 발생하기도 하지만, 입지가 다른 다른 지역 간에도 이 같은 현상이 일어난다고 소개하고 있다.

 

 가령 같은 강남일지라도 신축이거나 학군이 좋거나 역에서 가까운 아파트가 먼저 오르면서 주변 단지들과의 '갭 벌리기' 현상이 먼저 일어난다. 이후에는 해당 물건이 너무 비싸진 나머지, 상대적으로 저렴해보이는 주변의 구축이나 대체제로 수요가 발생하며 가격이 오르는 '갭 메우기', 이른바 풍선효과가 일어나게 되는 것이다.

 

 이는 마찬가지로 입지가 다른 지역에서도 발생한다. 강남이 먼저 갭을 벌리며 상승하고 너무 비싸지면, 대체제가 될 수 있는 마용성(마포, 용산, 성동)이 갭을 메우며 따라 오르게 되는 현상이다.

 

철산레미안과 철산한신의 갭벌리기&갭메우기

 

 위 사진은 내가 자주 예로 드는 철산의 인접한 신축아파트(빨강)와 구축아파트(파랑)의 매매가 변동이다. 신축이 먼저 오르며 갭 벌리기가 발생한 이후, 구축이 따라 오르며 갭 메우기가 나타난 것을 확인할 수 있다.

 

 

 또한, 이 책에서는 이러한 갭 벌리기와 갭 메우기를 부동산 싸이클과 연계하여 각 시기별 적절한 투자 방식과 타이밍을 소개해준다. 예를 들어, 상승기가 와서 강남이 먼저 오르고 나면, 상승기에 나타나는 정부의 규제로 시장이 일시적으로 주춤할 때, 강남의 대체제들이 따라 오르며 확산기(1차 순환장)이 나타난다고 소개하고 있다. 이러한 상승 흐름이 주변 외곽지역까지 흘러나가게 되면 그 시기가 바로 급등기(2차 순환장)으로 설명하고 있다.

 

 매우 인상깊었던 부분으로, 시기별로, 입지별로, 선호도별로 어떻게 투자에 접근해야 하는지 쉽게 이해시켜 준다.

 

 

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| 시기별로 다른 투자 방법

 상승장과 상승장 후반부의 투자는 달라야 한다. 위 갭 벌리기 & 메우기와 연관하여 시기별 투자 방식, 특히 '갭 투자' 관점에서 상세하게 설명해준다. 어느 시기에는 어떤 투자 방식, 어떤 물건들을 위주로 접근해야 하는지 이해하게 된다. 최근 '얼죽신' 신드롬과 같이 신축 강세 현상이 매우 뚜렷한데, 이런 상황에서는 어떤 접근을 해야할 지 많은 영감을 받은 부분이다.

 

 상승장이 와서 대장급 신축들이 많이 올랐다고, 투자를 포기하거나 꼭지에서 무리하게 대장 물건에 투자를 하는 것이 아니라, 주변에 입지가 비슷한 상대적으로 저평가 된 구축 아파트에 관심을 가져야 한다. 모든 사람들이 신축에 살 수 있는 것도 아니고, 구축임을 감수할 수 있거나, 자산이 많지 않거나 등등 다양한 이유들로 인해 분명, 구축에 대한 수요가 증가하게 된다. 따라서, 상승장 후반에는 다가올 확산기(1차 순환장)에 대비하며 입지가 좋지만 덜 오른 구축이나 아직 오르지 않은 한 단계 하급지의 대장신축단지에 관심을 가져야 한다.

 

 개인적인 경험이지만, 나 역시 4년 전, 아이들이 아주 어릴 때 준신축인 지금 집으로 이사를 온 후, 앞으로 절대 구축 아파트로 이사를 하고 싶지 않았었다. 쾌적한 단지와 육상으로 차가 다니지 않아 아이들의 안전함이 보장되며, 무엇보다 비가 오나 눈이 오나, 아이들과 함께 편하게 차량까지 이동할 수 있는 세대-지하주차장 연결은 필수적인 요소라고 생각했었다. 때문에 항상 구축 투자에는 망설이게 되었었는데, 어느 정도 아이들이 크고 나니, 위와 같은 신축의 장점들이 없어져도 지금은 감수할 수 있을 것 같다.

 

 이처럼 사람들의 심리도 계속해서 변화하며, 구축에도 분명한 수요가 발생한다. 또한, 신축도 언젠가는 구축이 된다. 따라서, 지금 부동산 시장이 어떤 시기인지, 내가 지켜보는 지역의 시장 상황이 어떤지 파악한 뒤, 신축에 집착하지 않는 것이 더 현명한 투자가 될 수 있다.

 

 

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| 결론

" 부동산은 살아있는 생물이다. "

 책에서 저자가 챕터마다 강조하는 바가 있었다. 부동산의 이러한 규칙과 싸이클은 물리적인, 수학적인 공식이 아니라는 점이다. 마치 살아있는 생물처럼 시시각각 움직이며 어떻게 변화할 지 예측하기 어렵다는 점이다. 다양한 원인과 변수에 의해 이전처럼 움직일 때도, 전혀 상반되게 움직일 때도 있으니, 이전의 규칙들을 너무 맹신하지 말라는 것이다.

 

" 결국은 자신의 상황과 시장을 판단하여 대응하는 것이다. "

 하지만 역시 중요한 것은 대응이라고 느꼈다. 이런 상황에서는 이런 변화가 발생가능하니, 그에 맞게 대응 방향을 설정하는 것이 투자에서 가장 중요하다고 느껴졌다. 나의 자산이 현재 투자가 가능한 상황인지, 현재 시장이 투자를 해도 괜찮은 시장인지 판단을 하고, 그에 맞게 시기별로 좋은 대응 방향을 찾는 것이 좋은 투자라는 생각이 들었다.

 

" 지금은 어떤 시기일까 ? "

 책을 읽고 지금의 상황에 대해 생각해보았다.

 

1) 주택공급

 지금 서울/수도권의 주택공급은 거의 없다고 봐도 무방할 정도로 공급절벽인 시기이다. 공급이 부족한 싸이클은 침체기, 회복준비기, 확산기와 급등기이다. 하지만 이는 지역별로 매우 상이하고, 지방 광역시 및 수도권의 몇몇 외곽지역은 공급이 많은 지역도 있다. 또한, 지금 수도권의 부족한 공급은 시장에 의해 줄어든 공급이라기 보다, 정부 정책에 의한 영향이 절대적이기 때문에 공급만 가지고는 판단하기 어려워 보인다.

 

2) 전세가격

 전세가격은 상승하고 있는 시기로 보인다. 아직까지는 전세급등으로 인한 서민의 거주문제가 언론에서도 크게 대두되지는 않고 있다. 따라서 부족한 공급량으로 전세가가 상승하기 시작했지만 아직까진 급등이 나타나지 않은 단계로 볼 수 있다. 부동산 싸이클에서 이러한 시기는 침체기와 회복준비기 초반, 급등기가 있다.

 

3) 투자수요

다주택자 규제가 아직 풀리지 않았고, 최근의 집 값 상승 역시 실거주 수요 및 갈아타기 수요라는 평가가 지배적이다. 따라서, 현재 투자수요는 많지 않다고 보는 것이 맞을 것 같다. 투자수요가 적은 시기는 침체기와 회복준비기 초반, 상승기, 쇠퇴기다.

 

4) 실수요

최근 실수요가 크게 증가하며 좋은 입지의 신축위주로 집 값이 상승했고, 현재는 대출규제로 잠잠해진 상태이다. 이러한 상황은 싸이클 상에서 회복기에서 상승기로 넘어가는 시기이다.

 

5) 정부정책

 현재 정부는 아직까지 다주택자 규제를 풀지 않고 있고, 최근 급등을 확인한 후 다시 강한 대출규제를 시행중이다. 이러한 상황은 회복기, 상승기, 확산기, 급등기, 쇠퇴기가 해당한다. 정부는 항상 오르면 규제를 시행하고 내리면 규제를 완화하는 입장이기에 싸이클을 결정짓는 주요 요소로 보기는 어렵다.

 

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 지금의 상황은 각 개별 항목의 상황이 다양하게 혼재되어 있는 시기이다. 5개 항목 모두 일치하는 시기가 없다. 하지만 개인적으로 정리를 해보자면 상승기 후반 또는 확산기의 초입인 것으로 보인다. 먼저, 공급량 감소로 인해 전세가가 오를 예정이며, 최근 서울 1급지가 급등하며 하급지와의 갭 벌리기가 이뤄진 상황이다. 투자수요와 실수요는 이미 오른 집 값+정부규제로 잠잠해진 상태이며 정부는 현재 강한 규제를 유지중이다. 이러한 상황과 가장 유사한 시기는 확산기인 것으로 보인다.

 

 어디까지나 개인적인 생각일 뿐이지만 2급지 또는 3급지가 상승하며 갭 메우기가 발생하는 확산기가 올 것 같다. 전세가가 오르며 갭투자 수요가 증가할 것이고, 임차인들은 오른 전세가를 보며 매수를 고려하게 될 것이다. 집 값 변동 역시 상승 이후 일시적인 조정이 온 시기이고, 때마침 금리인하와 맞물려 매매수요가 증가할 가능성이 높아보인다. 따라서, 시기상으로는 이미 오른 지역의 오르지 않은 구축, 아직 오르지 않은 지역의 대장 또는 신축 등에 투자하는 것이 더 적절해보인다.

 

 다시 한 번 언급하지만 개인적인 의견일 뿐이다. 장기적인 경기 침체 우려도 있고, 현재 국내 내수시장이 정말 좋지 않다. 우크라-러시아 및 중동전쟁 등 다양한 글로벌 변수도 존재한다. 따라서, 그때 그때의 상황을 본인이 파악해본 후 상황에 맞게 대응하는 것이 좋을 것 같다.