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[경매물건분석] 부평 삼산타운 1단지 입찰후기 및 분석 - 배당요구하지 않은 소액임차인 오늘은 경매공부를 시작한 후 첫 입찰물건인 인천 부평구 삼산동 삼산타운1단지의 입찰 후기 및 물건 분석에 대해 남겨보겠다. 해당 법정에서 35명이 입찰하며, 가장 큰 관심을 끈 물건이었고, 아쉽게 2등으로 패찰했다. 그래도 나름 물건보는 눈과 입찰가 산정 및 분석이 틀리지 않았음을 느끼며 더 자신감을 얻게 되었다. | 물건 개요 인천지방법원 본원 사건번호 2023타경521754 감정가 306,000,000원 입찰 최저가 214,200,000원 (1회 유찰) 보증금 2천정도로 노려볼 수 있는 수도권 아파트 치고 가벼운 물건 | 권리분석 이전 등기부등본 보는 법 글에서 예시로 들었던 그 물건이다. 아래 링크에 해당물건의 등기부 상 권리 분석을 했었으니, 참고하면 된다. [경매투자] 5. 경매 권리분석 - (.. 2024. 3. 28.
[경매투자] 5. 경매 권리분석 - (4) 소액임차인 최우선 변제 오늘은 권리분석의 마지막으로 소액임차인에 대해 알아보겠다. 사실, 지상권, 유치권이나 낙찰자에게 인수되는 가처분 등 복잡한 권리들이 있는 특수물건들도 많지만 초보 경매 투자자에게는 적합하지 않다. 또한, 경매 물건으로 나온 대부분의 주택들은 임차인의 대항력까지만 공부하더라도 접근할 수 있다. 따라서, 오늘은 임차인의 권리분석 중 가장 놓치기 쉬운 소액임차인에 대해 알아보도록 하겠다. | 소액임차인 최우선변제 "소액보증금 범위에 해당하면, 후순위더라도 일정금액 보장" 주택임대차 보호법에 따라 소액임차인은 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못해도 다른 채권자에 비해 최우선으로 보증금을 배당받을 수 있는 권리가 있다. 따라서, 전입일자가 늦어 대항력이 없더라도 소액임차인은 일정 부분 보증금을 지킬 수 있게.. 2024. 3. 22.
[경매투자] 5. 경매 권리분석 - (3) 선순위 임차인과 대항력 오늘은 경매 권리분석에서 가장 주의깊게 봐야할 권리인 임차인을 알아보도록 하겠다. 지난번에 등기부등본을 보는 법과 말소기준권리를 찾는 법(아래 링크)을 알아봤다. 임차인의 권리가 말소기준권리보다 앞에 있는지, 뒤에 있는지를 파악해서 임차인이 대항력이 있는지 없는지, 보증금을 인수해야하는지 소멸되는지를 파악하는 것이 권리분석의 핵심이다. 등기부등본 보는 법 [경매투자] 5. 경매 권리분석 - (2) 등기부등본 보는 법 지난번 권리분석 글에서는 등기부등본의 권리들과 말소기준권리에 대해 알아보았다(아래 링크). 어떤 권리들이 소멸되는지, 인수되는지를 파악하고, 안전한 물건인지 확인하려면, 말소기준권 ihatenumber.tistory.com 말소기준권리 찾는 법 [경매투자] 5. 경매 권리분석 - (1) 말소.. 2024. 3. 22.
[경매투자] 5. 경매 권리분석 - (2) 등기부등본 보는 법 지난번 권리분석 글에서는 등기부등본의 권리들과 말소기준권리에 대해 알아보았다(아래 링크). 어떤 권리들이 소멸되는지, 인수되는지를 파악하고, 안전한 물건인지 확인하려면, 말소기준권리에 대하 알아야 하고 , 등기부등본을 볼 줄 알아야 한다. 따라서, 오늘은 등기부등본을 보는 법에 대해 알아보도록 하겠다. [경매투자] 5. 경매 권리분석 - (1) 말소기준 권리 오늘부터는 경매에서 가장 중요한 권리분석에 대해 알아보도록 하겠다. 부동산 시장조사 만큼이나 중요한 항목이고, 개인적으로는 경매과정에서 가장 중요한 부분이라고 생각한다. 오늘은 권 ihatenumber.tistory.com | 등기부등본이란 먼저, 등기란 부동산에 관한 권리관계를 말한다. 따라서, 등기부등본은 등기에 대한 등본, 즉, 해당 부동산에 .. 2024. 3. 19.
[경매투자] 5. 경매 권리분석 - (1) 말소기준 권리 오늘부터는 경매에서 가장 중요한 권리분석에 대해 알아보도록 하겠다. 부동산 시장조사 만큼이나 중요한 항목이고, 개인적으로는 경매과정에서 가장 중요한 부분이라고 생각한다. 오늘은 권리분석이 무엇인지, 알아보고 그 첫번째 단계인 말소기준 권리에 대해 알아보도록 하겠다. | 권리분석이란, 권리분석이란, 부동산의 등기부등본에 나와 있는 각 권리들에 대해 분석하는 것이다. 등기부에는 근저당, 전세권, 압류 및 가압류, 유치권 등 갖가지 권리들이 표기되어 있다. 이들 권리 중 매매든 경매든 소유권을 이전해왔을 때, 계속해서 존재하는 권리인지, 아니면 없어지는 권리인지를 따지는 과정이 권리 분석이다. 없어지는 권리를 보통 '소멸', 계속해서 떠안아야 하는 권리를 '인수'라고 표현한다. 따라서, 권리분석이란, 등기부의.. 2024. 3. 13.
[경매투자] 4. 경매 수익률 계산기 - (3) 월세 세팅 수익률 계산 오늘은 경매 수익 계산 마지막인 월세 임대를 놓았을 때, 발생하는 수익이나 비용을 계산하는 엑셀시트를 만들어 보겠다. 경매예산 짜기, 매도수익과 전세수익 계산은 아래 링크를 참고하면 될 것 같다. 1. 경매예산 짜기 [경매투자] 3. 경매 예산 계산기 만들기 - 나에게 맞는 물건 찾기 실제 투자에 앞서 가장 먼저 해야할 일은 투자규모 및 금액을 책정하는 일이다. 좋은 물건을 고르더라도 본인의 유동자금 및 투자금액에 맞는 물건을 선택해야 투자 위험성을 최소화할 수 있다. ihatenumber.tistory.com 2. 매매 수익률 계산기 [경매투자] 4. 경매 수익률 계산기 - (1) 매도 수익 및 수익률 계산 지난번 경매 예산 계산에 이어서, 이번에는 수익률을 계산하는 법을 알아보도록 하겠다. 사실, 수.. 2024. 3. 7.
[경매투자] 4. 경매 수익률 계산기 - (2) 전세 수익 및 지출 계산 지난번 매도 수익률 계산에 이어, 오늘은 전세를 놓았을 때, 발생하는 수익이나 비용을 계산해보도록 하겠다. 경매 예산 계산 및 매도 수익률 계산은 아래 링크를 참고하면 된다. [경매투자] 3. 경매 예산 계산기 만들기 - 나에게 맞는 물건 찾기 실제 투자에 앞서 가장 먼저 해야할 일은 투자규모 및 금액을 책정하는 일이다. 좋은 물건을 고르더라도 본인의 유동자금 및 투자금액에 맞는 물건을 선택해야 투자 위험성을 최소화할 수 있다. ihatenumber.tistory.com [경매투자] 4. 경매 수익률 계산기 - (1) 매도 수익 및 수익률 계산 지난번 경매 예산 계산에 이어서, 이번에는 수익률을 계산하는 법을 알아보도록 하겠다. 사실, 수익률을 계산하는 건 경매의 기본 과정이나 권리분석에 대해 공부를 한.. 2024. 3. 6.
[경매투자] 4. 경매 수익률 계산기 - (1) 매도 수익 및 수익률 계산 지난번 경매 예산 계산에 이어서, 이번에는 수익률을 계산하는 법을 알아보도록 하겠다. 사실, 수익률을 계산하는 건 경매의 기본 과정이나 권리분석에 대해 공부를 한 다음에 해도 늦지 않는다. 하지만 경매 예산 계산시트를 만드는 김에 수익률까지 만들어서, 투자효율이 좋은 물건을 대상으로 공부를 하는 것이 더 좋을 것 같아서 수익률 계산을 먼저, 정리해보았다. 아무리 등기가 깨끗한 안전한 물건이어도 수익이 나지 않는 물건들은 투자상품성이 전혀 없기 때문이다. 따라서, 오늘은 낙찰가와 예상매도가에 따른 매매수익률과 전세나 월세를 놓을 때 발생/지출되는 비용을 계산하는 방법에 대해 알아보도록 하겠다. 바로 매도할 때와 전/월세를 놓고 1년 이상 보유할 때는 납부되는 세금이 다르다. 또한, 세금도 개인과 매매사업자.. 2024. 3. 5.

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