지난주에 추천했던 이번주의 아파트 경매 물건들의 낙찰 결과가 나왔다. 추천 매물은 염창동 신동아(34평), 안산 호수공원아파트(48평), 수지구 만현마을1단지 롯데캐슬(48평), 수원 화서 금강아파트 였고, 낙찰가는 각각 8.36억, 7.83억, 7.37억, 5.04억이었다.
2월 5주차 아파트 경매 추천 매물
투자금 3억으로 서울 아파트 경매 투자 - 염창동 신동아아파트, 2월 5주차 추천 경매
2월 5주차(2/24 ~ 28)에 진행되는 추천할 만한 아파트 경매 물건을 뽑아보았다. 다음주는 적은 투자금으로도 입찰이 가능한 서울 물건이 꽤 있었다. 그 중 가장 투자가치가 높은 염창동의 신동아 아
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| 2월 5주차 (2/24 ~ 28) 추천 아파트 경매 물건
- 서울 강서구 염창동 신동아아파트 - 투자금 3억 5천만원
- 안산 고잔동 호수공원아파트 - 투자금 2억 7천만원
- 용인 수지구 상현동 만현마을1단지 롯데캐슬
- 수원 화서 금강아파트
| 염창동 신동아아파트 34평 8억 3600만원
" 4000만원 사게 낙찰 "
염창동 신동아아파트의 시세는 9억정도다. 매물 최저호가는 9억이며, 실거래가는 8억 후반대에 형성되있다. 실거래가를 기준으로 잡아도 시세보다 4천만원 이상 저렴하게 낙찰받은 물건이다.
" 저평가된 강서구의 9호선 라인 "
강서구의 9호선 라인 아파트들은 상당히 저평가 되어있다고 생각한다. 강서구에서 가장 비싼 지역은 마곡지구 남쪽의 M벨리, 수명산파크 단지들인데 10억을 훌쩍 넘어간다. 가양, 염창, 등촌쪽은 노후도로 인해 마곡 남쪽보다 가격이 저렴할 뿐, 입지로만 보면 더 가치가 있다고 보인다. 9호선 역세권의 힘과 재개발 가능성으로 시간이 지날수록 두 동네의 가격차이는 점점 좁혀질 것으로 생각된다.
서울, 9호선 역세권, 34평 아파트를 시세보다 4천만원 이상 저렴한 8억 초반대로 낙찰받은 건, 아주 좋은 가격에 매입한 것으로 보인다.
| 안산 고잔 호수공원아파트 51평 7억 834만원
" 물건 시세는 7억 9천만원 "
안산 고잔동의 호수공원아파트의 저층 시세는 7억 8~9천 정도로 볼 수 있다. 네이버매물 중 3층 물건이 7억 9천만원에 나와 있고, 실거래가는 8.4억 ~ 10억으로 매우 다양하다. 저층 물건임을 고려해야 하지만 1층 물건은 층간소음으로부터 자유로워서 3층보다 선호도가 있을 수 있다. 이 점은 고려하면 매물 최저호가인 7억 9천만원으로 시세로 보는게 적절할 것 같다.
" 1억 가까이 싸게 낙찰 "
따라서 이 사건은 시세보다 1억 가까이 저렴하게 낙찰받은 물건이다. 지난 분석글에서 예상 낙찰가를 7억 중반대로 예상했었는데 예상 가격보다도 훨씬 저렴한 가격에 낙찰되었다. 입찰자 수도 7명으로 많지 않았으며, 대형평수, 1층 물건에 적합한 경쟁률인 것 같다.
" 교통, 상권, 학군, 환경, 호재 모두 준수 "
초대형 평수에 1층 물건이라 환금성이 좋지 않을 수 있지만, 자녀가 어리거나 많은 세대, 부모님과 함께 거주해야 하는 세대에게는 분명히 수요가 있을 것이며, 신안산선 호재를 크게 받을 지역이다. 교통, 상권, 학군, 학원가 모든 입지가 준수한 단지다. 역 반대편의 신축 아파트인 안산레이크타운푸르지오의 동일평수가 20억대인데, 연식이 많이 차이나긴 하지만 13억이나 저렴하다.
7억 초반대에 낙찰받았으므로 세금 및 기타 비용을 더해도 취득가액은 7억 3000만원 정도가 될 것 같다. 명도 후 급매가격으로 바로 매도해도 5000만원 이상의 수익을 낼 수 있다. 아주 괜찮은 낙찰사례인 것 같다.
| 용인 수지구 만현마을1단지 롯데캐슬 7억 3700만원
" 시세보다 5000만원 싸게 낙찰 "
네이버 매물의 최저호가(저층제외)는 8억 1000만원이며, 최근 실거래가는 7억 8000만원이다. 시세는 대략 7억 9000만원 선으로 보는 것이 적절하며 시세보다 5000만원 정도 싸게 낙찰받은 사례다.
수지구 상현동 일대는 대형평수가 많은 동네다. 국평으로 불리는 34평 아파트도 많지 않으며, 대부분 대형평수 단지로 구성되어 있다. 따라서, 이 지역에 한해서는 대형평수가 크게 단점으로 작용하지 않을 수 있다. 교통(신분당선), 상권, 학군, 학원가 모든 입지가 경기도 내 최상급이다. 등기상 하자도 없고 층수도 괜찮은 물건이므로 시세보다 5000만원이나 저렴한 낙찰 가격만으로도 좋은 투자가 될 수 있다.
| 수원 화서 꽃뫼버들마을 금강아파트 5억
" 시세보다 3000만원 싸게 낙찰 "
수원 화서동의 금강아파트의 매물 최저호가는 5억 4천만원이며, 실거래가는 5억 후반대로 찍혀있다. 3개월 이내의 최근 실거래 내역이 없으므로 최저호가로 시세를 판단하는 것이 적절하다. 따라서, 금강아파트의 시세는 5억 3천~5천만원 수준으로 보는 것이 적절하며, 이 물건은 시세보다 3000만원 정도 싸게 낙찰되었다.
지난 분석글에서 예상 낙찰가를 5억 극초반대로 예측했었다. 지난주에 진행된 옆단지 한독엘지아파트가 4억 9750만원에 낙찰되었는데, 이보다 500만원 정도 높은 금액이다. 두 단지의 시세차이가 2천만원 정도 차이가 나고, 금강아파트가 화서역도 가까우며 초등학교와 중학교를 끼고 있는 더 선호되는 단지임을 감안하면 좋은 가격에 낙찰을 받은 것 같다.
" 권리분석의 좋은 사례 : 근질권과 전세권 "
의외였던 점은 입찰자 수도 4명밖에 되지 않았다. 미납관리비 금액이 좀 크고, 등기가 매우 지저분한 것이 영향을 끼쳤을 것 같다. 등기를 보면 두 사람이 공동지분으로 가지고 있고, 각 지분마다 근저당권과 가압류가 덕지덕지 붙어있다. 일반인들에게는 생소한 근질권과 전세권도 있고, 요약 등기가 2페이지에 달할 정도로 등기가 지저분하다. 이러한 물건은 일단 거르는 사람들이 은근 많다.
하지만 어처피 모두 낙찰자에게 인수되지 않는 소멸 권리들이다. 게다가 전세권과 근질권 모두 충분히 배당을 받을 수 있는 순위의 권리들이라 크게 문제가 되지 않을 것으로 보인다. 만약 권리분석 상 하자가 있는 물건이라면, 잘 모르는 경매 초보자 한 두사람만 입찰을 했을 것이고, 오히려 초보자들은 이런 물건에 입찰을 하지 않으므로 유찰될 확률이 더 크다. 따라서, 낙찰자는 올바른 권리분석을 통해 심한 경쟁 없이 좋은 가격에 낙찰을 받은 것으로 보인다.
전세가가 3.5억 정도이니 실투자금은 1억 6천만원 정도일 것 같다. 신분당선 호재와 준수한 입지의 화서역 역세권 아파트를 1억 중반대로 투자한 셈이니 좋은 낙찰 사례인 것 같다.
| 기타 매물 낙찰 결과
그 외 소개했었던 기타 매물들의 낙찰 결과를 아래 정리하였다.
" 사건번호 2024타경106113의 산본 한양백두아파트 "
- 시세보다 5천만원 가량 저렴하게 낙찰
" 사건번호 2023타경7699의 2동탄 더레이크시티부영4단지 "
- 시세 금액대로 낙찰. 굳이 왜 경매로...?
" 사건번호 2023타경107637 태영창동데시앙 "
- 시세보다 5000만원 이상 싸게 낙찰
" 사건번호 2024타경3084 상계주공10단지 "
- 시세보다 5000만원 이상 싸게 낙찰
| 경매 낙찰결과 분석 후기
동탄 2신도시의 더레이크시티부영4단지를 제외하면 모든 경매물건이 3천만원 이상 저렴한 금액대에 낙찰되었다. 더레이크시티부영4단지는 현재 네이버매물에 8억 6천만원 정도에 나와있다. 낙찰가가 8억 6600만원인데, 명도 및 기타 비용을 더하면 8억 7천만원 정도다. 이 금액이면 부동산에 가서 골라서 살 수 있는 매물이다.
더 의아한 점은 차순위 금액과 80만원 밖에 차이가 나지 않는다는 점이다. 이 물건은 내가 모르는 그 만큼의 가치가 있는 물건인 것 같다. 만약 그렇다면, 80만원 차이로 낙찰받은 사람은 정말 짜릿한 쾌감을 느꼈을 것 같다.
그 외의 물건들은 3000만원에서 1억 가까이 저렴하게 낙찰되었다. 부동산 시장이 어떻게 될 지는 모르겠지만, 시세보다 훨씬 저렴하게 낙찰받는 것으로 보아, 지금은 경매하기 좋은 시점인 것 같다.
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